Wie lange hält ein Haus – Lebensdauer Gebäude und Baustoffe

Wie alt kann ein Haus werden? In den ersten Jahren nach der Fertigstellung eines Gebäudes, nachdem die Haustechnik, die Heizung und die Lüftungsanlage eingeregelt wurden, läuft alles rund. Doch durch natürlichen Verschleiß beweglicher Teile kommt es irgendwann zu Störungen. Häufig versagen zunächst mechanische Teile. Aber auch in den Anlagen der Gebäudeleittechnik können Defekte entstehen, denn auch Platinen können kaputt gehen. Die Folgen können sehr unangenehme sein, wenn dadurch im Winter die Heizung ausfällt.

Durch gut organisiertes Facility-Management lassen sich Störungen und Defekte minimieren. So verlängert sich die Lebensdauer einer Immobilie. Warum das so ist, wird gleich erläutert. Aber wie lange hält ein Haus? Je mehr Haustechnik zum Einsatz kommt, desto empfindlicher reagiert das gesamte System. Schon der Ausfall einer einzigen Komponente kann Folgen haben. Ein defekter Sensor z.B. führt zu falschen Raumtemperaturen, mehr Energieverbrauch, ungenauer Lüftungsregelung usw.

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Durch regelmäßige Wartung lassen sich erste Anzeichen von Verschleiß rechtzeitig erkennen. Je genauer der Ausfall-Zeitpunkt vorhergesagt werden kann, desto effizienter ist die technische Betreuung der Immobilie. Das betroffene Bauteil wird ausgetauscht, noch bevor es zum Versagen kommt. So vermeidet man eine Kettenreaktion, die ein Gebäude im schlimmsten Fall unbrauchbar macht. Das gilt besonders für Bauteile, die ein Haus vor Feuchtigkeit schützen, zB. Abdichtungen, Dächer und auch technische Einbauten wie Grundwasserpumpen. In Betriebskostenberechnungen darf daher der Aufwand für Wartung und Instandhaltung nicht fehlen. Wird dort gespart, verliert eine Immobilie an Wert durch Instandhaltungsstau und durch ersparte Reparaturen (Backlog). So sehen das jedenfalls Immobilienprofis, Investoren und Immobiliengutachter. Bei der Wertermittlung von Immobilien werden immer Wertminderungen für Instandsetzungskosten berücksichtigt, die ein Gebäude in einen neuwertigen Stand versetzen würden. Neuwertig bedeutet: mängelfrei und gut aufgestellt für den nächsten Lebenszyklus von 30-50 Jahren. Auf Wunsch erstellen wir detaillierte oder schnelle Wertermittlungen für Immobilien jeglicher Art – einfach anfragen.

Ohne Wartung fällt der Immobilienwert

Der Wertabschlag für schlecht gewartete Immobilien kann erheblich sein, wenn sich Schäden durch verschleppte Reparaturen bereits ausgebreitet haben oder eine mangelhafte Wartung unterstellt wird. Für den Ertragswert wird zum Beispiel folgendes unterstellt: Wenn das Dach undicht ist, kann Wasser eintreten. Die Dämmung kann durchfeuchten und das Mauerwerk ebenfalls durchnässen. Dadurch kann Schimmel in einer Mietwohnung entstehen und der betroffene Mieter kürzt die Mietzahlungen. Das reduziert den wirtschaftlichen Ertrag einer Immobilie und somit auch den Wert. Außerdem reduziert ein sichtbarer Bauschaden die physische Lebensdauer, weil Bauteile früher versagen könnten. Und der Wertgutachter weiß nicht, wie lange ein Schaden schon vorhanden ist. Wohlgemerkt, der Schaden muss noch gar nicht vorangeschritten sein! Allein die Tatsache, dass es einen nicht reparierten Dachschaden gibt, führt zu solchen Annahmen.

IR-Maßnahmen (Instandhaltung und Reparatur) verlängern also die Lebensdauer eines Gebäudes und sichern den Werterhalt. Bauherren fragen oft: Wie lange hält ein Haus im Durchschnitt? Wie lange hält ein Dach? Wie lange halten einzelne Gebäudeteile? Einfache Antworten darauf gibt es leider nicht, denn jedes Gebäude hat seine Besonderheiten und alle Teile eines Hauses stehen in einem Wirkungszusammenhang. Zum Beispiel können luftdichte Fenster zu Schimmelbildung führen, wenn Luftfeuchtigkeit nicht abgeführt werden kann. Durch undichte Fenster geht zwar Wärme verloren, Schimmel entsteht aber nicht. Nach dem Einbau neuer Fenster kann daher die Nachrüstung einer Lüftungsanlage sinnvoll sein. Solche und andere Wirkungszusammenhänge kennen nur Bauexperten.

Baustoffe halten ewig, wenn sie geschützt und gepflegt werden

Verarbeite Baustoffe halten ewig, wenn sie vor Verwitterung geschützt sind oder/und regelmäßig gepflegt werden. Beispiel: Die Kalksandsteine einer Außenwand sind praktisch unverwüstlich. Doch die Mörtelfugen können durch Frost zerstört werden. Fugen sollten immer trocken bleiben bzw. schnell selbst abtrocknen können. Ansonsten kann das gesamte Mauerwerk durch Frostschäden instabil werden. Deshalb haben Dächer in der Regel einen Überstand, der die Außenwand vor Schlagregen schützt. Ist Außenmauerwerk der Bewitterung (Regen, Wind) ausgesetzt, weil der Wetterschutz (Dachüberstand) fehlt, müssen Fugen eventuell schon nach wenigen Jahren repariert werden. Ein Dachüberstand spart also Instandhaltungskosten.

Detail-Liste Bauteile Lebensdauer

An anderen Stellen sind nach einiger Zeit Anstriche zu erneuern oder Stahlbauteile zu entrosten.

Mode verhindert Nachhaltigkeit

Die Oberflächen von Innenräumen, also Teppiche, Tapeten und Fußböden, werden durchschnittlich schon nach 15 Jahren ausgetauscht. Grund ist nicht die Alterung der Bauteile oder der Möbel, sondern Modeerscheinungen und veränderte persönliche Vorlieben. Ob wir uns das in Zukunft noch erlauben werden? Möglicherweise erleben wir durch das wachsende CO2-Bewustsein eine Renaissance von Wertigkeit und gestalterischer Nachhaltigkeit, bei der auch Möbel und Einrichtung wieder über Generationen genutzt werden können. Derzeit übersteigt die mögliche Lebensdauer von Bauteilen deren Nutzungszeit deutlich.

Altbauten und Besonderheiten der Baujahre

Die Veränderungen gesellschaftlicher und technischer Rahmenbedingungen haben dazu geführt, dass alle Immobilien vergangener Dekaden ihre Besonderheiten haben. Wir haben daher kompakte Steckbriefe für jene Gebäudetyp erstellt.

Um 19001910-19201920-1930 1930-19401940-19501950-19601960-19701970-19801980-2000

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Wie lange hält ein Haus – Rücklagen für Instandhaltung

Für die “Instandhaltungskosten Haus pro Jahr” gibt es eine Faustformel: Für Instandhaltung und Reparatur solltest du pro Jahr 20 €/m² zurücklegen. Für ein normales Wohngebäude mit 120 m² sind das 2.500 €. So sparen sich in 30 Jahren 75.000 € an, die für Reparaturen benötigt werden. Man setzt einen Zeitraum von 30 Jahren an, weil erfahrungsgemäß nach 30 Jahren Umbaumaßnahmen oder Instandsetzungen an.

Übrigens, die Baukosten sind von 2022/2023 um rund fünfzehn Prozent gestiegen! Daher werden größere Baumaßnahmen und Sanierungsarbeiten an Immobilien in aller Regel finanziert. Hier findest Du eine Schnellberechnung für Baufinanzierungen. (Verlinkung zu Werbepartner *)

Die Anforderungen der Nutzer ändern sich im Laufe der Zeit! Es klingt verrückt, aber genau deshalb bleiben Innenwände nur ca. 30 Jahre so stehen, wie sie einst geplant wurden. Der statistische 30-40 Jahre-Zyklus der technischen Infrastruktur (Kabel, Leitungen usw.) hängt sicher mit diesen Umbauten zusammen. Außenwände haben mit 80 Jahren einen längeren Lebenszyklus. Je nach Art und Nutzung des Gebäudes (Wohngebäude, Büro, Gewerbe usw.) variieren die Zeitspannen. Hat ein Wohngebäude eine Wärmedämmung mit einem WDVS aus Styropor, dann stehen möglicherweise schon nach 30-50 Jahren größere Sanierungen an. Im Zusammenhang mit der CO2-Problematik ist besonders die Styropor-Wärmedämmung in der Kritik. Hierzu gibt es diesen Artikel:

CO2 sparen durch Dämmung?

Die Lebenserwartung eines Hauses wird in Jahren angegeben. Es bedeutet nicht, dass ein Gebäude danach “kaputt” ist und abgerissen werden muss. Eine Lebensdauer von 60 Jahren bedeutet, dass das Haus nach 60 Jahren einer Runderneuerung und Renovierung bedarf, um einen neuen Lebenszyklus zu erhalten, der dann unter Umständen erneut 60 Jahre lang sein kann.

Gut erhaltene denkmalgeschützte Gebäude und Baudenkmäler belegen, dass Bauwerke theoretisch ewig halten können, wenn man sich gut um sie kümmert. In unserer schnelllebigen Zeit werden aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten auch kürzere Lebenszyklen akzeptiert: Lagerhallen und Fabrikgebäude haben eine Nutzungsdauer von 60 Jahren, weil sich Anforderungen kontinuierlich ändern. Für bestimmte Hallen-Typen gibt es irgendwann keinen Bedarf mehr – sie werden nutzlos. Man denke an die Tennishallen der 80er Jahren, die dank des Tennis Booms durch Steffi & Boris, wie Pilze aus dem Boden schossen.

Business und Geschäftshäuser werden daher mit 80 Jahren veranschlagt. Im Geschosswohnungsbau rechnet man heute mit 100 Jahren (Lebensdauer Massivhaus / Nutzungsdauer Lebensdauer Einfamilienhaus). Nicht massive Häuser werden hingegen mit 60 Jahren veranschlagt. Alle genannten Zeiträume setzen voraus, dass die Immobilien ordentlich gewartet werden. In der gesamten Nutzungszeit einer Immobilie stehen immer mehrere Sanierungszyklen an, bei denen Dächer neu einzudecken sind oder Teile der Installation getauscht oder erneuert werden müssen. Es gibt auch Gebäudekonstruktionen, die (bewusst) aufgrund ihrer Bauweise nur 20 Jahre nutzbar sind – z.B. ein Carport aus Holz. Eine Sanierung wäre unverhältnismäßig teuer und daher werden solche Anlagen i.d.R. nach Ende ihrer Nutzungsdauer zurückgebaut. Besonders bei “kurzlebigen” Konstruktionen wird man in Zukunft auf den ausschließlichen Einsatz wiederverwendbarer Bauteile (Cradle-to-cradle) und nachhaltige Baustoffe achten – Glas oder Kunststoff zu verbauen wäre unvernünftig.

Was ist ein Altbau?

Es ist nicht festgelegt, welches Baujahr zwischen Alt-und Neubau unterscheidet. Normalerweise sind es Merkmale, die heutzutage nicht mehr verwendet werden. Dies sind: Mauerwerkswände, Holzbalkendecken mit einer Raumhöhe von mehr als 3 m und Kastenfenster. Das Mietrecht definiert Gebäude mit einem Baujahr bis 1949 als Altbau. Im Einkommensteuerrecht legt die Grenze beim Baujahr 1924. Natürlich ist ein 60 Jahre altes Haus kein “Neubau”. Unter Neubau verstehen die meisten ein neu errichtetes Haus. In den neuen Bundesländern ist der Begriff “Neubau” für Gebäude ab Baujahr 1950 gebräuchlich – gemeint sind dann Plattenbauten!

Vorsicht beim Hauskauf

Der Sanierungsbedarf einer gebrauchten Immobilie wird oft unterschätzt. Je nach Alter und der durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen kann die Sanierung mit bis zur Hälfte des Kaufpreises zu Buche schlagen. Nur ein erfahrener Bau-Experte kann eine sichere Aussage zum Sanierungsaufwand und den Kosten machen. Wenn du dazu Fragen hast, bitte sprich uns gerne an.

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