Das Honorar – was kostet ein Architekt?

Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofes dürfen die Mindestsätze der HOAI unterschritten werden, was in Deutschland vor kurzem noch unzulässig war. Doch wozu dient der Mindestsatz und was kostet ein Architekt genau? Im Grunde ist es ganz einfach, denn das Honorar für Planungsleistungen richtet sich nach dem Leistungsumfang und der Bauaufgabe. Mit Leistungsumfang ist die Bearbeitungstiefe gemeint und die Bauaufgabe kann einfach bis kompliziert sein. Wenn es kompliziert wird, entsteht in der Planung mehr Aufwand.

Architekten genießen leider einen zweifelhaften Ruf, teuer zu sein. Deshalb sind Bauherren beim Honorar für Architektenleistungen skeptisch. Theoretisch braucht man keine Planung, um ein Haus zu bauen. Man könnte Baumaterial kaufen und einfach loslegen. Wenn was nicht passt, reißt man es ab und beginnt von vorne. Doch mit Stahl und Stein baut man anders, als mit Legosteinen. Einfach drauf los zu bauen hat mindestens zwei Haken: Zum wüsste man nicht, wann das Haus fertig wird und zum anderen blieben auch die Baukosten bis zum Schluss unklar. Also muss erst geplant werden.

Wer plant und wie viel Planung ist nötig?

Ziel von Planung ist u.a. das Anfertigen von Bauzeichnungen, die Berechnung der Baukosten, die Beratung des Bauherrn sowie das Ausschreiben und Vergeben von Bauleistungen. Je gründlicher hier gearbeitet wird, desto besser läuft die Baustelle und desto günstiger wird es. Dies gilt besonders für kleine Bauprojekte. Eine Faustregel besagt: Je teurer ein Projekt ist, desto kleiner ist der prozentuale Anteil der Planungskosten. Die liegen zwischen 5 und 25 % der Gesamtkosten. Mit unserem Online Tool kannst du Honorare selbst berechnen. Wie man sinnvoll in die Planung startet, kannst Du hier lesen. Der Artikel beschreibt, was passieren kann, wenn bei der Planung gespart wird.

Ist das Honorar gerechtfertigt?

Baukosten mit Planung machen weniger als 20 % der sogenannten Lebenszykluskosten aus. Dies sind alle Kosten, die eine Immobilie im Laufe ihres Bestehens verursacht. Den Löwenanteil der Lebenszykluskosten verschlingen die Betriebskosten mit Wartung und Instandhaltung. Obwohl das die meisten Fachleute wissen, bleibt diese Betrachtung meist außen vor. Betriebskosten sind sehr relevant und mit guter Planung optimiert man die Betriebskosten. In Mietobjekten beeinflusst gut durchdachte Planung zudem den wirtschaftlichen Ertrag. Basis für nachhaltig guten Mietertrag ist u.a. die Flexibilität eines Hauses. Flexibilität bedeutet, dass zukünftige Umnutzung möglich ist und der finanzielle Aufwand für einen Umbau klein bleibt. Die Folgen nicht optimaler Planung zeigt das folgende Beispiel.

Hotelbau – am besten gründlich planen

Angenommen für die Planung des perfekten Hotelzimmers würden 1.000 Arbeitsstunden anfallen. Die Leistung wird durch unterschiedliche Fachingenieure, Architekten und Designer erbracht. Bei einem Stundensatz von 80 € wären das 80.000 € Honorar. Nehmen wir außerdem an, die Baukosten für jedes einzelne Zimmer betragen ebenfalls 80.000 €. Hätte das Hotel nur 1 Zimmer, wäre das Verhältnis Baukosten zu Planungskosten also 1:1.

Ein Hotel hat jedoch viele gleiche Zimmer, die aber nur 1x geplant werden müssen. Hätte es 50 Zimmer, lägen die Baukosten bei 4 Mio.€ (80.000 € x 50). Der Planungsaufwand für die gleichen Zimmer bleibt identisch. Durch die Wiederholung reduziert sich der prozentuelle Anteil der Planungskosten auf 2% von 4 Mio.€. Die Planungskosten von 80.000 € werden bei dieser Stückzahl unbedeutend. Das erklärt übrigens auch, warum Häuser von der Stange günstiger sind. Der größte Teil der Ersparnis entsteht bei der Planung. Serienhäuser sind für Projektentwickler deshalb lukrativ, weil sie zigfach in gleicher Weise gebaut werden. Dazu findest Du hier einen Artikel.

Gute Planung amortisiert sich im ersten Betriebsjahr

Wer sich auf eine schnellere, d.h. günstigere Planung einlässt, schneidet sich ins eigene Fleisch. An dem Hotelbeispiel möchte ich das zeigen: Angenommen der Entwickler beauftragt eine Hotelplanung mit reduziertem Aufwand über 500 Stunden (statt 1.000 Stunden). Die Planung für die Hotelzimmer kostet folglich 40.000 €. Für das Hotel mit 50 Zimmern wären das 1% der Projektkosten von 4 Mio.€. Klingt verlockend! Aber ein weniger ausgereiftes Raumkonzept kann sehr negative Folgen haben. Gäste, die sich in den Räumen nicht wohlfühlen, weil sie unpraktisch gestaltet sind, könnten nämlich fernbleiben. Das führt zu Umsatzeinbußen. Beispiel: Bei durchschnittlichen Übernachtungskosten von 70 € liegt die Auslastung des optimal geplanten Hotels bei 70 %. Das wären Einnahmen von 900.000 € pro Jahr – in 10 Jahren 9 Mio. €. Angenommen, das günstig geplante Hotel hätte 5% weniger Gäste. Für den Fehlbetrag von 65.000 € im ersten Jahr hätte man also schon die bessere Planung bekommen. Die bessere Planung hätte sich schon im ersten Jahr amortisiert. Aber es geht weiter, denn nach zehn Jahren liegt der Fehlbetrag bei 630.000 €! Gründliche Planung und gute Bauberatung zahlt sich also schnell aus. Die Folge von Versäumnissen und Planungsfehlern sind: weniger Ertrag, höhere Betriebskosten, weniger Komfort, schneller Wertverfall.

Was kostet ein Architekt?

Geplant werden muss sowieso. Das Hotel-Beispiel beweist, dass sich gründliche Planung wirklich rechnet – gründliche Planung spart Geld. Die Wertstiftung übersteigt das Honorar bei weitem. Selbstverständlich müssen auch Architekten und Ingenieure für ihre Arbeit entlohnt werden. Die Höhe der Entlohnung regelt die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Sie definiert, welcher Aufwand “normalerweise” erforderlich ist, um bestimmte Aufgaben zu erledigen. Dabei werden auch unterschiedlichen Bauaufgaben und deren Komplexität berücksichtigt. Die HOAI ist Preisrecht und somit gesetzlich bindend – genau wie bei Ärzten und Anwälten. Aber warum mischt sich der Staat beim Bauen ein? Die Erklärung ist einfach, denn es geht um Verbraucherschutz und um Sicherheit. Bei schlechter Planung und schlampiger Bauleitung besteht Gefahr für Leib und Leben. Daher möchte der Gesetzgeber den Honorarwettbewerb unter Bauplanern verhindern. Bauplaner sollen ihrer Verantwortung für die Sicherheit von Gebäuden gerecht werden können. Leider lässt die Honorarordnung wenig Spielraum, um die Planungsleistung einer Bauaufgabe anzupassen. Auch die unterschiedliche Leistungsfähigkeit von Büros ist etwas, was Honorartafeln nicht sehen können. Die HOAI steht u.a. deshalb in der Kritik. Wir glauben, dass das Urteil des Europäischen Gerichtshofes der Anfang vom Ende des etwas verstaubten Regelwerks HOAI ist

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Ist der Bauträger günstiger?

Bauträger bieten günstige Planungskosten an – Honorare für Architekt & Co. wirken dagegen überteuert. Natürlich verwundert das viele Bauherren. Mein Hotel-Beispiel oben zeigt, woran das liegt. Auch ein Reihenhaus ist ein Serienprodukt, das im Grunde nur einmal geplant und dann dutzendfach gebaut wird. Man kann Bauträger- und Planerangebote also nicht vergleichen. Die ausgewiesenen Planungskosten beim Bauträger sind fiktive Werte. Bauträger verstecken Teile der echten Planungskosten in anderen Kostenpositionen, um effizient zu wirken – Den tatsächlichen Aufwand verschleiern sie. Erst bei Sonderwünschen wird dieser sichtbar, denn Sonderwünsche sind teuer, weil auch Bauträger den Aufwand weiterberechnen müssen, um wirtschaftlich zu sein. Für Bauträger birgt die Serienproduktion auch Risiken, denn Planungsfehler kopieren sich schnell und können verheerende Auswirkungen haben. Anders als in der Automobilbranche gibt es bei Immobilien leider keine Rückrufmöglichkeit. Hier schildert eine betroffene Bauherrin ihre Erfahrung mit Fehlplanungen.

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Wie errechnet sich das Honorar?

Das Honorar wird durch drei Dinge bestimmt: Umfang der Leistung | Honorarzone | Anrechenbaren Kosten.

Der Leistungsumfang definiert sich über die erforderlichen Leistungen in allen neun Leistungsphasen: 1. Grundlagenermittlung, 2. Vorplanung, 3. Entwurfsplanung, 4. Genehmigungsplanung, 5. Werkplanung, 6. Vorbereitung der Vergabe, 7. Mitwirkung bei der Vergabe, 8. Objektüberwachung und 9. Objektbetreuung mit Dokumentation. Jeder dieser Leistungsphasen sind Prozentwerte zugeordnet.

Die Honorarzone: Die Schwierigkeit der Bauaufgabe zeigen die unterschiedlichen Honorarzonen. Für private Bauherrn sind i.d.R. die Zonen III und IV relevant. Die Honorarzone III gilt für Wohnhäuser mit durchschnittlicher Ausstattung; die Honorarzone IV für Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung, Terrassenhäuser, in der Planung aufwendige Einfamilienhäuser mit entsprechendem Ausbau und Hausgruppen in aufwendiger verdichteter Bauweise auf kleinen Grundstücken. Die Anrechenbaren Kosten beinhalten die reinen Bau- und Ausbaukosten, nicht aber zum Beispiel den Grundstückspreis und die Erschließungskosten. Bei Fragen zur Anwendung helfen wir gerne.

Urteile zu Honorar und Vertrag

HOAI ist auch zwischen Privaten nicht mehr anwendbar. Die Parteien eines Architektenvertrags konnten eine Honorarvereinbarung nur im Rahmen der durch die HOAI festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen, weshalb im Falle von den Mindestsatz unterschreitenden Vereinbarungen der Architekt oder Ingenieur im Regelfall die Mindestsätze verlangen konnte. Allerdings hat der EuGH durch Urteil vom 04.07.2019 festgestellt, dass die Bundesrepublik Deutschland durch die Beibehaltung verbindlicher Honorare für die Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren gegen Europarecht verstoßen hat. Aus der Feststellung des Vertragsverstoßes folgt für den verurteilten Mitgliedstaat die Pflicht, den Verstoß zu beenden. Diese Pflicht trifft sämtliche Stellen des verurteilten Staats, somit auch die Gerichte. Hieraus folgt nach Ansicht des OLG Düsseldorf, dass das Preisrahmenrecht der HOAI nicht mehr angewendet werden darf. LG Düsseldorf, Urteil vom 17.09.2019 – 23 U 155/18

Mindestsätze der HOAI sind auch in Altfällen nicht mehr anwendbar. Das OLG Schleswig hat am 25.10.2019 entschieden, dass die Mindestsätze der HOAI wegen Verstoßes gegen Europäisches Gemeinschaftsrecht auch in Altfällen nicht mehr anwendbar sind. OLG Schleswig, Urteil vom 25.10.2019 – 1 U 74/18

Eine Honorarvereinbarung kann per E-Mail geschlossen werden: Eine Honorarvereinbarung ist nicht gem. § 7 Abs. 1 HOAI 2013 unwirksam, weil sie auf elektronischem Weg und damit nicht schriftlich geschlossen wurde. OLG Celle, Urteil vom 01.04.2020 – 14 U 185/19

Ein Vermögensverfall indiziert Unzuverlässigkeit und führt zur Löschung aus der Architektenliste.  Ein Architekt ist unzuverlässig, wenn er nach dem Gesamteindruck seines Verhaltens nicht zeigt, dass er seinen Beruf künftig ordnungsgemäß ausüben wird. Für die Prüfung der Unzuverlässigkeit kommt es auf den jeweiligen Beruf bzw. das jeweilige Gewerbe und den Schutzzweck der entsprechenden berufs- bzw. gewerberechtlichen Bestimmungen an. Aufgrund eines nachträglich eingetretenen Vermögensverfalls besitzt ein Planer bzw. Bauüberwacher die für die Führung der geschützten Berufsbezeichnung “Architekt” erforderliche berufliche Zuverlässigkeit nach dem Urteil des VG Ansbach vom 02.03.2020 nicht mehr. VG Ansbach, Urteil vom 02.03.2020 – 4 K 17.607

Bauvorbereitende und -begleitende Betreuung ist nur eine Dienstleistung. Ergibt sich aus dem vertraglichen Leistungskatalog, dass der Architekt/Ingenieur nur bauvorbereitende und baubegleitende Betreuungsleistungen erbringen soll, wobei er nicht verpflichtet ist, für deren jeweiligen Erfolg einzustehen, ist ein Dienstvertrag anzunehmen. OLG Brandenburg, Beschluss vom 21.01.2020 – 12 U 69/19

Links im Internet sind gleichwertige Vergabeunterlagen. In der Leistungsbeschreibung kann auf technische Anforderungen Bezug genommen werden. Der Text eines in den einschlägigen Fachkreisen bekannten, für jedermann über das Internet innerhalb kürzester Recherche kostenlos zugänglichen Regelwerks muss den Vergabeunterlagen deshalb nicht beigefügt werden. VK Bund, Beschluss vom 30.10.2019 – VK 1-77/19

Urteil zu Baukosten

Beim Bauen im Bestand sind 21% Abweichung von der Kostenberechnung kein Kündigungsgrund. Der Auftraggeber kann einen Architektenvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Wichtige Kündigungsgründe, die der Architekt zu vertreten hat, sind u. a. die wesentliche Abweichung von vertraglichen Vorgaben, eine schleppende, zögerliche und unzureichende Leistungserbringung trotz Fristsetzung, die Verursachung besonders grober Mängel, die Verletzung von Kooperationspflichten, aber auch die schuldhafte, erhebliche Überschreitung von Vertragsfristen und von Baukosten. Beim Bauen im Bestand steht dem Architekten bei der Kostenberechnung ein Toleranzrahmen zwischen 20 und 25% zur Verfügung. OLG Naumburg, Urteil vom 28.02.2018 – 3 U 36/17; BGH, Beschluss vom 09.10.2019 – VII ZR 167/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

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