Die Baubeschreibung und Leistungsbeschreibung bildet die Grundlage für jeden Hausbau und ist ohnedies wichtigster Bestandteil des Bauvertrages. Je detaillierter und aussagekräftiger der Leistungsumfang, die Art und die Qualität der Baustoffe und Baumaterialien sowie der Ausstattungsgrad beschrieben sind, desto kleiner ist das Vertragsrisiko. Allzu oft werden Bau- und Leistungsbeschreibungen bewusst zu allgemein und unverbindlich geschrieben. Manche Leistungsbeschreibung ist unverständlich formuliert oder enthält eine zu dünne Beschreibung der wahren Leistungen. Daher solltest Du die Bau- und Leistungsbeschreibung genau unter die Lupe nehmen! Am besten mit fachlichem Beistand. Nur dann lässt sich das Preis- / Leistungsverhältnis realistisch beurteilen. Sorge dafür, dass im Vertrag alle deine Wünsche berücksichtigt und beschrieben werden.
Zehn Punkte zur Prüfung der Baubeschreibung
1. Vertragsgegenstand und Leistungsumfang eindeutig beschreiben: Die vom Anbieter erstellte Standardbeschreibung reicht nicht als Vertragsgrundlage aus. Über den gewünschten Leistungsumfang – einschließlich der Sonderleistungen – und den persönlichen Vorstellungen zum eigenen Haus muss verhandelt werden. Sorge dafür, dass alle Sonderwünsche, die mit Kosten und Konsequenzen für die Planung verbunden sind, vor Vertragsabschluss und nicht durch Nachtragsverhandlungen abgestimmt werden. Nachbestellungen sind immer teuer!
2. Planungsleistung und Planungsunterlagen vollständig dokumentieren: Planungsleistungen wie Entwurfplanung und Genehmigungsplanung – einschließlich Zeichnungen, Statik, etc. – sollten genau definiert sein. Du solltest im Vertrag fixieren, dass eine Ausführungsplanung zum Leistungsumfang gehört. Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen baulicher Wärmeschutz und Heizungstechnik bereits in der Planung definiert werden. Die allgemein anerkannten Regeln der Technik und spezielle technische Regelwerke sollten zur Vertragsgrundlage werden. Alle technische Planungsunterlagen müssen zur Verfügung gestellt werden.
3. Bauleitung nicht vergessen: Baumängel werden i.d.R. durch mangelhafte Bauleitung verursacht. Deshalb unbedingt vereinbaren, dass die Bauleitung gemäß Landesbauordnung (LBO) zum Leistungsumfang gehört und der Bauleiter namentlich benannt wird. Zusätzliche Serviceleistungen – falls zutreffend – unbedingt immer schriftlich festhalten.
4. Grundstücksuntersuchungen einplanen und Baugelände besichtigen: Normalerweise enthalten Bau- und Leistungsbeschreibungen unter der Bezeichnung
„Bauherrenleistungen“ oder „bauseits“ alle Anforderungen an das Grundstück, die vom Bauherren zu erfüllen bzw. zu liefern sind. Diese Bauherrenverpflichtungen, die eigentlich Bestandteil der Planung sind, können erheblichen Einfluss auf die Konstruktion des Hauses haben und hohe Mehrkosten verursachen. Daher solltest du unbedingt vor Vertragsabschluss ein Bodengutachten bestellen. Das Gutachten, sowie die Ergebnisse der Bauplatzbesichtigung (Protokoll, Rechte Dritter) mit dem Vertragspartner sollte in die Bauplanung bzw. das Angebot einfließen. Das Hausangebot muss sich genau auf Dein Grundstück beziehen. Bodengutachten und Baustellenprotokoll müssen Vertragsbestandteil werden.
5. Kostenübernahme für jede Leistung klären: Zahlreiche Bau- und Leistungsbeschreibungen sind im Bezug auf die Kosten intransparent. Prüfe deshalb sorgfältig, welche Leistungen im Grundpreis enthalten sind und für welche Leistungen Mehrkosten entstehen. Manche Leistungen werden bewusst nicht angeboten. Empfehlenswert ist es, ein konkretes Preisangebot unter Einbeziehung aller gewünschter Sonderleistungen und Gutschriften zum Vertragsbestandteil zu machen.
6. Tatsächliche Mengen einzelner Gewerke und Ausbaustufen anfordern: Die Baukonstruktion des Hauses und die einzelnen Gewerke – zum Beispiel Rohbau – und Bauabdichtungsarbeiten, Dachdeckerleistungen, Elektro / Sanitär / Heizung, etc. – müssen systematisch und detailliert beschrieben werden. Prüfe welche Ausbaustufe des Hauses angeboten wird und wie der Leistungsumfang beschrieben ist (Ausbauhaus / schlüsselfertig, Architektenhaus, usw.). Informiere Dich darüber, wer für welche Ausbaugewerke verantwortlich ist und wer die Kosten trägt.
7. Genaue Produkt- und Materialangaben, Herstellermarken sowie technische Einflussgrößen anfordern: Bestehe darauf, dass die Bau- und Leistungsbeschreibung exakte Angaben zu den verwendeten Materialien, Herstellermarken, Produktbeschreibungen und technischen Parametern enthält. Angaben wie „Markenfabrikat“ oder „deutscher Hersteller“ dulden keine Rückschlüsse auf technische Standards und Qualität der Produkte. Bei eigens ausgewählten Leistungen sollte auch Wert auf Mengen, Maße und Preise gelegt werden – zum Beispiel bei Fliesenlegearbeiten, die Beschreibung der gefliesten Flächen und die Preisangaben je Quadratmeter.
8. Eigenleistungen realistisch einschätzen: Eigenleistungen sollte man realistisch einschätzen, um Kosten zu sparen. Bereits bei der Anforderung von Preisangeboten Gutschriften für Eigenleistungen – getrennt nach Material- und Lohnanteil – ausweisen lassen. Mit professionellen Angeboten lassen sich die wahren Ersparnisse gut vergleichen. Im eigenen Interesse solltest Du dafür sorgen, dass Art und Umfang der Eigenleistungen präzise abgestimmt und vereinbart werden.
9. Arbeits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle garantieren: Als Bauherr und Grundstückseigentümer trägst Du die Mitverantwortung für den Arbeits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle (BaustellV). Vereinbare deshalb vertraglich die Pflichten beim Vertragspartner zur Einhaltung von Sicherheits- und Unfallverhütungsvorschriften sowie den rechtzeitigen Aufbau von Gerüsten, Absturzsicherungen und Hygieneeinrichtungen.
10. Vertrauen ist gut, Kontrolle und technische Nachweise sind besser: Nicht nur Baubehörden, sondern auch Du als Bauherr sollten nach Erbringung der vertragsgemäßen Bauleistungen folgende technische Nachweise verlangen und die komplette Übergabe (für die Hausakte) bereits im Vertrag vereinbaren:
Bescheinigungen aller Gewerke über die fachgerechte mangelfreie Ausführung der Bauleistungen (Gewährleistungsbescheinigung), Protokolle der baubehördlichen Gebrauchsabnahme, Energiepass, Schornsteinfegerabnahmeprotokoll einschließlich aller Abgasmessungen, sämtliche Garantieurkunden für die Haustechnik (Elektro, Sanitär, Heizung, ggf. Lüftung), Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausrüstung, Nachweise über die umweltbedingte Unbedenklichkeit verwendeter Baustoffe und Materialien, Pflege- und Wartungsanweisungen. Alle Nachweise wie Prüfzeugnisse, Zulassungsbescheide, Unbedenklichkeitserklärungen, Messprotokolle usw. müssen beglaubigt oder im Original vorgelegt werden. Für technische Gebäudeeinrichtungen sind komplette Einweisungen durchzuführen und die Übergabe der Bedienungsanleitungen sicherzustellen.
Beachte: Eine detaillierte Leistungsbeschreibung und eine Beschaffenheitsangabe ist elementar, um sicher beurteilen zu können, ob Sachmängel vorliegen.
