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Die Nutzungseinheit als Grundlage effizienter Büroplanung

Brandschutzvorschriften und Brandschutzanforderungen für Bürogebäude machen Architekten gerne einen Strich durch ihre Rechnung. Im Vorentwurf planen Architekten gerne Bürogebäude und ignorieren dabei einschränkende Bedingungen, die eine gute Gestaltung stören. Das ist riskant, denn wenn Vorschriften zum Brandschutz z.B. für eine Nutzungseinheit nicht von Anfang an berücksichtigt werden, kann es beim Einreichen des Bauantrags Probleme geben. Wenn Bauherren vom Design begeistert sind, werden problematische Konsequenzen vom Planer erstmal unter den Teppich gekehrt. Schließlich möchte man sein Gesicht wahren…

DIN 276 Excel

Zur Erstellung von Kostenschätzungen bekommst Du hier eine offene Excel Datei mit der vollständigen DIN 276 – 2018. Die Tabelle stellt die aktuelle Version 2018 der Fassung von 2008 tabellarisch gegenüber, um die Unterschiede sofort zu erkennen. Du kannst die Datei gleich nach dem Check-out herunterladen. Passend dazu: bmCalc – die Excel-Vorlage für Architekten-Kostenschätzungen.

Ob die Baugenehmigung für einen Entwurf erteilt wird, lässt sich nicht sicher vorhersagen. Sachbearbeiter im Bauamt können die Bauordnung in bestimmten Situationen unterschiedlich auslegen. Außerdem hat die Feuerwehr auch noch ein Wörtchen mitzureden. Bis zur Baugenehmigung sind also einige Hürden zu nehmen. Architekten sollten schon im Vorentwurf exakt arbeiten und alle möglichen baurechtlichen Einschränkungen im Auge haben. In diesem Artikel beschreiben wir die Schritte einer erfolgreichen Büroplanung. Wir zeigen Dir außerdem die Besonderheiten bei der Planung eines Bürogebäudes:

  • Größe der Brandabschnitte
  • Brandwand nach 40 m und der Unterschied zur F 90 Wand
  • Nutzungseinheit Erklärung
  • Länge der Fluchtwege
  • Notwendige Flure und Treppenhäuser

Empfohlene Reihenfolge bei der Büroplanung

  1. Finde die gewünschten Gebäudekubatur. Größe und Außenmaße werden bestimmt über die Festlegungen im Bebauungsplan und durch die Projektziele
  2. Plane bei mehrgeschossigen Bürogebäuden nicht zuerst das Erdgeschoss, sondern ein Regelgeschoss.
  3. Lege Brandabschnitte im Regelgeschoss fest und definiere ggf. die Lage der Brandwände. Wie das geht erfährst Du auch in diesem Artikel.
  4. Festlegung der Anzahl, Art und Lage der Treppenhäuser.
  5. Finde das optimale Erschliessungskonzept im Erdgeschoss, Lage beste des Eingangs und der Verteilerflächen
  6. Zuletzt folgt die Planung der Untergeschosse und ggf. der Tiefgarage mit schrittweiser Synchronisation aller Ebenen

Der kleine Unterschied: Brandwand und Innenwände für Brandabschnitte

Die Flächen in Bürogebäuden dürfen aus Sicherheitsgründen nicht zu groß sein. Sie sind unter bestimmten Umständen in kleinere Brandabschnitte zu unterteilen, um den Übertritt von Feuer und Rauch auf benachbarte Flächen zu verhindern. Hier kommt die wichtigste Regel: Büroflächen sind durch Brandwände im Abstand von 40 m abzugrenzen. Das Maß von 40 m bezieht sich auf die (s.h. Bild) Fassadenabwicklung von außen – manche Landesbauordnungen haben ein abweichendes Maß. Hintergrund: Bei einem Brand soll das statische Versagen auf der einen Seite einer Brandwand nicht die andere Seite beeinträchtigen. Brandwände können nicht versetzt werden und sie verlaufen i.d.R. gerade und zudem in übereinander liegenden Ebenen an derselben Stelle. Sie müssen auch unter mechanischer Beanspruchung feuerbeständig bleiben und selbst nach einem Brand noch schwere horizontale Stöße schadenfrei überstehen, Brandwände müssen auch nach einem Brand stabil sein.

Hinweis: Um einen Brandüberschlag zu verhindern, werden Brandwände bei rechtwinkelig zueinander stehenden Fassaden (≤90°) in die Fassade verlängert (Bild links). Im Inneneckenbereich dürfen sie auf einer Länge von 5 Metern dann keine Fenster haben. Im Idealfall endet eine Brandwand also nicht in einer Ecke, sondern in einem Fassadenfeld. Das Fensterband kann dann rechts und links der Brandwand ungestört durchlaufen (linkes Bild oben).

Remote Work und das Büro der Zukunft. Ein Artikel nicht nur für Architekten und Bauplaner.
Lesetipp für Architekten

Wände teilen Büroflächen in kleinere Brandabschnitte

Ergänzend zu den oben beschriebenen Brandwänden, an denen kein Weg vorbei führt, können zusätzliche feuerbeständige Wände eingeplant werden, um große Brandabschnitte in kleinere aufzuteilen. Der Grund dafür: Kleinere Büroeinheiten können flexibler genutzt werden, weil es weniger baurechtliche Einschränkungen gibt. In einem 400 m² großen Brandabschnitt braucht man z.B. keine notwendigen Flure! Wände für kleinere Brandabschnitte können zudem in Trockenbauweise errichtet werden. Dadurch lassen sich Mieteranforderungen gut umsetzen. Wände für kleinere Brandabschnitte brauchen in den Geschossen auch nicht übereinander zu stehen (anders als Brandwände s.o.) und können mit überschaubarem technischen Aufwand nachträglich versetzt werden. Sie werden aus Gipskarton oder Kalziumsilikatplatten auf einem Blech-Ständerwerk montiert, das mehrere Stunden Feuerwiderstandsdauer aufweist.

Definition Nutzungseinheit Büro und Länge der Fluchtwege

Ein Brandabschnitt bildet in der Regel auch eine Nutzungseinheit. Nutzungseinheiten sind Bereiche auf einer Geschossebene, die gleichartig genutzt werden – in unserem Fall sind es Büros, Gruppenbüros oder Großraumbüros. Der Begriff Nutzungseinheit kommt aus dem Bauordnungsrecht. In den Bauordnungen der Bundesländer werden u.a. die möglichen Größen von Nutzungseinheiten festgelegt. Theoretisch sind Flächen bis zu 1.600 m² möglich! Dies entspricht einem theoretischen Brandabschnitt von 40 x 40 Meter – also eine quadratische Fläche mit 40 m durchgehender Fassadenlänge und somit ohne eine Brandwand (s.o. die 40 Meter Regel). ABER: Je größer eine Nutzungseinheit ist, desto mehr Einschränkungen gelten, z.B. keine geschlossenen Wände, eingeschränkte Möblierung, beschränkte Personenanzahl usw.. Kleinere Einheiten sind im Genehmigungsprozess deutlich unkomplizierter und sie lassen sich besser vermieten! Außerdem sind sie günstiger, weil weniger Brandschutztechnik verbaut werden muss.

Die 400 m² Einheit als Standard für moderne Bürobauten

Die meisten Landesbauordnungen ermöglichen es, größere Nutzungseinheiten in mehrere Teilnutzungseinheiten mit max. 400 m² (Bruttogrundfläche der Nutzungseinheit nach DIN 277-1) zu unterteilen, wenn das mit F90 Wänden gemacht wird – auch das sind Brandabschnitte. Jede dieser Einheiten muss unabhängig von den benachbarten 400er-Einheiten, über entsprechende Rettungswege verfügen – notwendige Flure sind, wie bereits erwähnt, nicht nötig. Das spart Geld.

Was sind Notwendige Flure

Als notwendige Flure bezeichnet man Rettungswege / Fluchtwege zu Ausgängen, die in Treppenhäuser münden oder ins Freie führen. Sie müssen bei Bränden ausreichend lange funktionieren. Notwendige Flure müssen von anderen Räumen feuerwiderstandsfähig und raumabschließend getrennt und gegen das Eindringen von Feuer und Rauch geschützt sein. Folgendes ist zu berücksichtigen:

  • Notwendige Flure sind durch Türen in Rauchabschnitte ≤ 30 m zu unterteilen (15 m bei Stichfluren). Sie brauchen im Flur nur bis zur Unterkante der abgehängten Decke geführt werden, wenn diese feuerhemmend ausgeführt ist. Ansonsten muss die Tür oben bis zur Rohdecke geführt werden.
  • Zwischentüren dürfen nicht abschließbar sein. Sie müssen rauchdicht und selbstschließend sein (Rauchschutztüren) und dürfen nicht durch Keile offen gehalten werden. Wenn die Türen offen stehen sollen, müssen Offenhaltungssysteme zum EInsatz kommen.
  • Notwendige Flure müssen frei von Brandlasten und brennbaren Einbauten sein und dürfen in der Breite nicht eingeengt werden.
  • Notwendige Flure, die zu einem Sicherheitstreppenhaus führen, dürfen maximal 15 Meter lang sein, weil es sich um den einzigen Fluchweg handelt.
  • Wegen Stolpergefahr ist in notwendigen Fluren eine Folge von weniger als drei Stufen unzulässig.
  • Flure können auch außen als Laubengang verlaufen. Dort sind dann Fenster ohne besondere Anforderungen nur ab einer Brüstungshöhe von 90 cm erlaubt. Sollten Flammen aus dem Fenster schlagen, kommt man immer noch geduckt vorbei.
  • In Laubengängen müssen Bekleidungen, Putze, Unterdecken und Dämmstoffe aus nichtbrennbaren Baustoffen bestehen. Sollten Wände oder Decken aus brennbaren Baustoffen bestehen (Holzbau), müssen diese Bekleidung aus nichtbrennbaren Baustoffen haben. Auf dem Laubengang dürfen nur WDVS-Systeme aus nicht brennbaren Baustoffen verwendet werden.

Die Nutzungseinheiten im Büro

Nutzungseinheiten sind für die Auslegung von Fluchtwegen maßgeblich. Fluchtwege dienen der Selbstrettung und unterscheiden sich in der Funktion von den sogenannten Rettungswegen. Diese dienen der Bergung von Verletzten. In der Regel ist der Verlauf von Flucht- und Rettungswegen aber identisch. Reine Rettungswege werden nur von Einsatzkräften betreten. Für jede Nutzungseinheit sind (fast immer) zwei bauliche Flucht- und Rettungswege auszubilden. Diese führen vom entferntesten Punkt der Nutzungseinheit zu einem geschützten Ort. Der Weg dorthin darf nicht länger als 35 m lang sein und höchstens über einen weiteren angrenzenden Raum führen. Fluchtwege müssen min. 120 cm breit sein und zu Notausgängen in sicheren Bereichen führen. Sicher ist z.B. ein Treppenhaus oder der direkte Weg nach draußen. Notausgänge müssen min. 90 cm breit sein. Im Verlauf von Fluchtwegen sollten Türen in Fluchtrichtung öffnen. Notausgangtüren müssen nach außen aufschlagen.


Insgesamt kann ein Fluchtweg bis 50 m lang sein, wenn es zwei separate Ausgänge ins Freie oder in Treppenhäuser gibt. Der Fluchtwegteil innerhalb der Nutzungseinheit darf dennoch 35 m nicht überschreiten. Können sich mehr als 200 Personen auf einer Ebene “versammeln”, z.B. durch mehrere Konferenzräume, dann gelten strengere Vorgaben, denn es handelt sich um eine Versammlungsstätte. Entsprechend ist die Versammlungsstättenverordnung zu berücksichtigen. Das kann u.a. dazu führen, dass Flucht- und Rettungswege, Notausgangstüren und Treppenräume breiter sein müssen.

Fluchtwege fast immer über zwei bauliche Rettungswege

Für jede Nutzungseinheit sind zwei Flucht- und Rettungswege auszubilden, die nicht über Fenster erfolgen dürfen, weil die Feuerwehr darüber nur eine begrenzte Personenzahl in Sicherheit bringen kann – ca. 20 Personen pro Stunde. Die Feuerwehr lehnt daher diesen nicht-baulichen Rettungsweg über eine Anleiterung kategprisch ab. Wird ein Treppenhaus als Sicherheitstreppenraum ausgebildet, braucht man allerdings keinen zweiten Rettungsweg!

Nicht nur in der Hessischen Bauordnung gilt: Fluchtwege aus Nutzungseinheiten dürfen nicht über benachbarte Nutzungseinheiten führen. Das gilt auch dann, wenn es sich um den selben Mieter handelt. Hintergrund: Keiner kann prüfen und nachhalten, dass eine Tür in einen sicheren Brandabschnitt dauerhaft freigehalten wird. In der Vergangenheit ist es immer wieder vorgekommen, dass Fluchttüren von der anderen Seite zugestellt wurden, so dass sie nicht mehr nutzbar waren – eine tödliche Falle.

Eine Sprinklerung ist verhältnismäßig günstig

Auch aus Kostengründen kann eine Sprinkleranlage eine Option sein. Bezogen auf die Bruttogrundfläche des Bürogebäudes, kostet der Einbau normalerweise nicht mehr als der Teppichboden (bei rd. 10.000m²). In einem Gebäude mit Sprinkleranlage können günstigeren Baumaterialien eingebaut werden. Brandwände und die Bildung von Brandabschnitten können im Einzelfall entfallen. Die Sprinkleranlage sollte von Anfang an in der Planung berücksichtigt sein und schon früh mit dem Vorbeugenden Brandschutz und dem Bauamt abgestimmt werden. Weiterer Vorteil: Gebäudeversicherungen honorieren den Einbau von Sprinkleranlagen mit erheblichen Prämienrabatten.

Und so funktioniert eine Sprinkleranlage: Die Auslösung der Sprinklerung erfolgt durch Hitze, die das Glasfass im Sprinklerkopf bei einer Auslösetemperatur von 56 bis 260 Grad Celsius zum Platzen bringt. Die Sprinklerung erfolgt lokal. Das bedeutet, nur am Brandherd wird Wasser freigesetzt. In neunzig Prozent aller Fälle lösen dabei maximal 3 Sprinklerköpfe aus, wodurch der Wasserschaden am Gebäude sehr begrenzt bleibt. Schaden am Die Wirkfläche beträgt ca 12 m² pro Sprinklerkopf, wobei dieser eine Wassermenge von 5 bis 30 mm/m2/min abgeben kann. Die Tropfengrösse variiert zwischen Nebel und Grosstropfen. Die Löschwasserversorgung erfolgt durch das Leitungsnetz oder einen eignen Tank, wobei der Wasserdruck in der Zentrale über eine Pumpe mit Notstromaggregat erzeugt wird.

Da die Sprinklerleitungen und die Sprinklerköpfe in das Ausbaukonzept zu integrieren sind, können dort zusätzliche Kosten durch höheren Aufwand entstehen. Zum Beispiel müssen die Sprinklerköpfe in abgehängten Decke integriert werden. Bei Gipskartondecken mit höheren ästetischen Anforderungen entsteht auch in der Planung ein gewisser Mehraufwand. Sollten Akustiksegel geplant sein, müssen die Sprinklerköpfe ggf. integriert werden (Kosten). Schliesslich muss die Sprinkleranlage auch regelmäßig geprüft und gewartet werden (Betriebskosten).

Gebäudeklassen nach Musterbauordnung

Die Gebäudeklasse richtet sich nach der Höhe und der BGF.  Eine hohe Gebäudeklassenzahl bedeutet: höhere Anforderungen an den Brandschutz. Es gibt fünf Gebäudeklassen, die von den Bundesländern in die Landesbauordnungen übernommen wurden. Bei den Gebäudeklassen der LBO gibt es kleinere Abweichungen. Die meisten Bundesländer teilen die Gebäude wie folgt ein:

  •  Gebäudeklasse 1 sind freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m² und b) freistehende land- oder forstwirtschaftlich genutzte Gebäude
  •  Gebäudeklasse 2 sind Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m²
  •  Gebäudeklasse 3 sind sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m
  •  Gebäudeklasse 4 sind Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 m und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m²
  •  Gebäudeklasse 5 sind sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude

Zur Festlegung der Höhe gilt die Fußbodenoberkante der höchstgelegenen Ebene über der Geländeoberfläche, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist. Neben diesen fünf Gebäudeklassen gibt es in § 2 (4) MBO Kriterien, nach denen Gebäude als Sonderbauten eingestuft werden müssen. Dies sind “Anlagen und Räume besonderer Art oder Nutzung”, z.B. Hochhäuser, Krankenhäuser, Hotels, Schulen usw. Für Sonderbauten gelten i.d.R. eigene Sonderbauverordnungen der Länder, in denen spezifische (Brandschutz-)Anforderungen festgelegt sind. Für die Planung, die Errichtung, den Betrieb aber auch für die Baugenehmigung durch die Behörden ist die Frage, in welche Gebäudeklasse ein Bauvorhaben fällt, ein sehr wichtiger Faktor.

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