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Bauen ohne Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren

Eigentümer dürfen ihr Grundstück verändern oder bebauen, so steht es im Artikel 14 des Grundgesetzes. Das Recht der Bebauung oder Veränderung schränkt u.U. die Rechte Dritter ein (z.B. Nachbarn) und muss daher vor Baubeginn von der Baubehörde genehmigt werden. Ohne eine Baugenehmigung bzw. Teilbaugenehmigung darf nicht begonnen werden. Bei Mißachtung droht eine empfindliche Geldstrafe oder sogar der Abriss des Gebäudes bzw. des Gebäudeteils.

Die Baugenehmigung, Bauerlaubnis oder auch Baubewilligung ist im öffentlichen Baurecht die Erlaubnis, ein Gebäude(teil) zu errichten oder zu ändern. Sie muss von einer Bauaufsichtsbehörde erteilt werden, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind:

  • Die Planung hält alle Festsetzungen eines vorhandenen Bebauungsplans ein (§ 30 Abs. 1 BauGB).
  • Der geplante Baukörper fügt sich in der Eifenart der näheren Umgebung im Innenbereich ein (§ 34 Abs. 1 BauGB).
  • Im Außenbereich gehört es zum Betrieb einer gartenbaulichen Erzeugung (§ 35 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). Außerdem muss die Erschließung gesichert sein, und es dürfen keine öffentliche Bedenken dagegenstehen.

Wenn auch alle bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, hat der Bauherr einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung.

Eine Baugenehmigung zu bekommen ist normalerweise kein Problem und im  Vereinfachten Genehmigungsverfahren sind die Anforderungen einfacher zu erfüllen. Bauanträge werden schneller bearbeitet, weil im vereinfachten Verfahren von der Baubehörde nur einige Dinge geprüft werden. Der “Bauantrag vereinfachtes Verfahren” wird akzeptiert, solange es sich nicht um einen Sonderbau handelt. Sonderbauten sind z.B. Schulen, Garagenanlagen, Krankenhäuser oder auch Hochhäuser und Industriebauten.

Bei Fragen zur Baugenehmigung vereinfachtes Verfahren oder anderen Fragen rund um dein Bauvorhaben, sprich gerne unser Team an und vereinbare mit uns einen individuellen und kostenfreien Beratungstermin.

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Bauantrag vereinfachtes Verfahren ist für Bauherren günstiger

Auch im vereinfachten Verfahren werden alle üblichen Bauunterlagen eingereicht und auch alle Nachweise sind zu erbringen. Die Fertigstellung ist dem Bauamt anzuzeigen. Im Unterschied zum normalen Verfahren übernimmt der Architekt mit den Bauherren mehr Verantwortung, weil die Architekten und die beteiligten Sachverständigen die Einhaltung des Baurechts selbst prüfen – im normalen Verfahren macht das die Behörde. die Behörde prüft im vereinfachten Verfahren lediglich das  Planungsrecht. Das Baurecht wird nur in reduziertem Umfang geprüft, z.B., ob alle öffentlich-rechtlichen Aspekte eingehalten werden.

Bedingungen für ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren

Das Verfahren hat in den Bundesländern unterschiedlich Bezeichnungen. In Baden- Württemberg heißt es z.B. Kenntnisgabeverfahren, in Nordrhein-Westfalen nennt man es Verfahren für Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen. Es kann unter folgenden Bedingungen angewendet werden:

  • Es handelt sich um ein Wohngebäude gem. der LBO und/oder ein Nebengebäude (z.B. Kleingarage) und/oder eine zugehörige Nebenanlage
  • Zu Wohngebäuden gehört keine Garagenanlage > 1.000 m² Nutzfläche, für die ein normales Baugenehmigungsverfahren vorgeschrieben ist.
  • Es handelt sich nicht um ein Hochhaus (vgl. in NRW § 2 Abs. 3 Satz 3 BauO NRW),
  • die öffentliche Erschließung ist gesichert
  • es liegt im Geltungsbereich eines rechtsgültigen Bebauungsplanes und das Vorhaben entspricht diesem Bebauungsplan
  • Andernfalls: Es wurde auf Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde für die Inanspruchnahme von Ausnahmen eine Klärung herbeigeführt und / oder für die beabsichtigte(n) Abweichung(en) schriftlich Befreiung(en) gewährt
  • Für NRW gilt: Die Gemeinde hat nicht innerhalb eines Monats nach Kenntnisgabe gefordert, doch ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen

Architekten bevorzugen das teure Baugenehmigungsverfahren

Bauherren können auf Antrag, statt der einfachen Form, ein echtes Baugenehmigungsverfahren fordern. Von Architekten wird das gerne gewählt, obwohl es nicht zwangsläufig mehr Rechtssicherheit bringt. Im Ergebnis führt das freiwillige Baugenehmigungsverfahren zu höheren Gebühren für Bauherren und etwas weniger Verantwortung für Architekten. Fazit: Bei der Beauftragung eines erfahrenen Entwurfsverfassers und Sicherstellung einer ebenso sachkundigen Bauleitung ist das genehmigungsfreie Verfahen für Bauherren von Vorteil. Es spart Zeit und verursacht geringere Gebühren. Hinweis: Die Genehmigungsfreiheit erstreckt sich nicht auf Abweichungen von Vorschriften des Planungs- oder Bauordnungsrechts. Manchmal sind Abweichungen für die Realisierung eines Bauvorhabens erforderlich. Abweichungen müssen von der Baufsicht gestattet werden. Darum sind Abweichungen gesondert bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen – unter Beifügung der notwendigen Unterlagen für die Prüfung.

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Die Höhe der Genehmigungsgebühr richtet sich nach den Gesamtkosten des Bauprojekts. Zwischen 0,5 und 1 % der Bausumme muss für den Bauantrag einkalkuliert werden. Wer ein Haus für 300.000 € plant, erhält im günstigeren Fall einen Bescheid über 1.500 Euro. Behörden berechnen bei geringen Bausummen i.d.R. eine Mindestgebühr. Diese liegt zwischen 100 und 200 Euro. Die Kosten für ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren (Bauanzeige) sind deutlich geringer und werden von der zuständigen Behörde festgesetzt.

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Unterlagen für Bauantrag und vereinfachte Baugenehmigung

Für den Bauantrag hat jedes Bundesland eigene amtliche Vordrucke. Im Genehmigungsverfahren wird der Bauantrag vom Bauherren und vom Eigentümer unterzeichnet. Gleiches gilt für die Baubeschreibung und die Betriebsbeschreibung. Eine Betriebsbeschreibung ist nur bei gewerblichen und landwirtschaftlichen Betrieben erforderlich. Für beides sind die amtlichen Vordrucke zu verwenden.

Lageplan bzw. Flurkarte:  Der Lageplan ist gemäß § 3 BauPrüfVO zu erstellen und darf nicht älter als sechs Monate und mindestens im Maßstab 1:500 auf der Grundlage eines Auszuges aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte erstellt sein. Die Flurkarte darf nicht älter als 6 Monate und mindestens im Maßstab 1:1000 sein.

Die Bauzeichnungen sind einzureichen. Es handelt sich dabei um Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100. Es können zusätzlich einzelne Bauzeichnungen oder Teile davon durch besondere Zeichnungen, Zeichen und Farben erläutert werden. Bei Umbauten können Bestandspläne erforderlich sein.

Außerdem sind Nachweise zur Standsicherheit (Statik), Wärmeschutz und Schallschutz beizubringen. Vor dem Baubeginn muss der Standsicherheitsnachweis in geprüfter Form vorliegen. Die Prüfung muss von staatlich anerkannten Sachverständigen vorgenommen werden. Die Prüfung umfasst auch den baulichen Brandschutz und den baulichen Schall- und Wärmeschutz. Gleichzeitig sind der Bauaufsichtsbehörde die staatlich anerkannten Sachverständigen zu benennen, die mit den stichprobenhaften Kontrollen der Bauausführung beauftragt wurden. Nur für Wohngebäude geringer Höhe bis zu zwei Wohneinheiten, eingeschossigen Gebäuden bis 200 m² Grundfläche und freistehende landwirtschaftliche Betriebsgebäude sind die Nachweise für Wärmeschutz und Schallschutz in ungeprüfter Form vorzulegen. Für die folgenden Vorhaben müssen in NRW die vorgenannten bautechnischen Nachweise nicht vorgelegt werden:

  • Gewächshäuser mit bis zu 4,0 m Firsthöhe
  • Garagen und überdachte Stellplätze mit einer Nutzfläche bis 100 m²
  • untergeordnete Gebäude (§ 53) BauO NRW
  • Wasserbecken bis zu 100 m³, einschließlich ihrer Überdachungen
  • Verkaufs- und Ausstellungsstände
  • Einfriedungen
  • Aufschüttungen und Abgrabungen
  • Werbeanlagen

Schallschutzgutachten: In Abhängigkeit von der Umgebung kann ein spezielles Schallschutzgutachten zur Beurteilung der Immissionen erforderlich sein – beispielsweise für Außengastronomien, Gewerbebetriebe und Versammlungsstätten. Erstellt werden diese Gutachten von Sachverständigen.

Die Berechnungen des Maßes der baulichen Nutzung – GRZ, BMZ und GFZ sind nur im Bereich eines Bebauungsplanes oder einer Satzung erforderlich. Der rechnerische Nachweis über die Höhe des Fußbodens des höchstgelegenen Aufenthaltsraumes über der Geländeoberfläche ist einzureichen. Bei Gebäuden ist die Berechnung des umbauten Raumes nach DIN 277, bei baulichen Anlagen, die nicht Gebäude sind, ist die Herstellungssumme einschließlich Umsatzsteuer zu ermitteln. Wenn Abweichungen und Befreiungen gewünscht sind, muss das schriftlich beantragt werden.

Leitfaden mit allen Details für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren
Lesetipp 

Formulare zum Bauantrag Vereinfachtes Verfahren der Bundesländer

Die Baugenehmigungsverfahren liegen in der Verantwortung der Bundesländer. Die Landesbauordnungen unterscheiden sich voneinander und werden regelmäßig fortgeschrieben und novelliert. Dabei müssen sie sich an der Musterbauordnung orientieren, die von der Bauministerkonferenz beschlossen wird.

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Vor dem Baubeginn zu beachten

Ist die Baugenehmigung erteilt, hat der Bauherr im weiteren Verfahren verschiedene Dinge zu beachten:

  • Baubeginnanzeige: Der Bauherr sendet eine Woche vor Baubeginn die Baubeginnanzeige an die Bauaufsichtsbehörde.
  • Baustellenschild: Das vollständig ausgefüllte Baustellenschild muss an der Baustelle über den gesamten Zeitraum der Baumaßnahme, von der Straße aus gut sichtbar, angebracht sein
  • Nachträgliche bauliche Änderungen: Umplanungen und neue Nutzungen, die sich nachträglich ergeben haben, sind umgehend und vor Ausführung als Nachtrag bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen. Falls durch die Änderungen bautechnische Nachweise geändert werden müssen, so sind diese vor durchführung der Baumaßnahme einzureichen
  • Anzeige der Rohbau-Fertigstellung: Der Bauherr zeigt bei der Bauaufsichtsbehörde die Fertigstellung des Rohbaus an. In der Regel findet eine Besichtigung durch die Bauaufsicht statt.
  • Anzeige der abschließenden Fertigstellung: Der Bauherr zeigt bei der Bauaufsichtsbehörde die Fertigstellung des Gebäudes an. In der Regel findet eine Besichtigung durch die Bauaufsicht statt. Bis zur Besichtigung müssen die in der Baugenehmigung geforderten Nachweise und Bescheinigungen vorliegen.

FAQ Baugenehmigung

Brauche ich für ein Gartenhaus oder eine Sauna eine Baugenehmigung?

Was genehigungsfrei ist, legt die Landesbauordnung des Bundeslandes fest und hängt u.a. vom Rauminhalt ab. Dieser darf maximal zwischen 10 und 30 Kubikmeter liegen. Die Hütte darf z.B. kein WC haben. Bauämter bieten Sprechstunden an, bei denen alle Fragen zur Genehmigungsfreiheit konkret geklärt werden kann.

Was ist ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren?

Ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren wird grundsätzlich für alle genehmigungspflichtigen Vorhaben durchgeführt, bei denen es sich nicht um Sonderbauvorhaben wie z.B. Hochhäuser, Krankenhäuser, Sportstätten handelt. Im vereinfachten Verfahren überwachen die Architektin/ der Architekt und die Sachverständigen (Schall-, Wärme-, Brandschutz, Statik) die Einhaltung des Baurechtes. Die Genehmigungsbehörde führt in diesem Verfahren hauptsächlich die planungsrechtliche Prüfung durch. Eine bauordnungsrechtliche Prüfung erfolgt nur im geringen Maße.

Was ist eine Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung, Bauerlaubnis oder auch Baubewilligung ist im öffentlichen Baurecht die Erlaubnis, ein Gebäude(teil) zu errichten oder zu ändern. Sie wird von einer Bauaufsichtsbehörde erteilt.

Was ist eine Teilbaugenehmigung?

Die Teilbaugenehmigung ist im öffentlichen Baurecht eine verbindliche Entscheidung (nach Einreichung des Bauantrags) vor der eigentlichen Entscheidung über die Baugenehmigung. Die TBG erlaubt es dem Bauherren, mit den Arbeiten einzelner Teile eines Bauvorhabens, z. B. die Erstellung der Baugrube, des Rohbaus oder einzelner Bauabschnitte eines größeren Vorhabens, schon zu beginnen. Voraussetzung ist jedoch die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit der Gesamtmaßnahme, über die die Behörde im eigenen Ermessen befinden kann.

Wie hoch sind die Kosten vereinfachtes Genehmigungsverfahren?

Die Höhe der Gebühren richtet sich nach den Gesamtkosten des Bauprojekts. Zwischen 0,5 und 1 Prozent der Bausumme muss für den Bauantrag einkalkuliert werden. Wer ein Haus für 300.000 € plant, erhält im günstigeren einen Bescheid über 1.500 Euro. Behörden berechnen bei geringen Bausummen oft eine Mindestgebühr. Diese liegt zwischen 100 und 200 Euro. Die Kosten für ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren (Bauanzeige) sind deutlich geringer und werden von der zuständigen Behörde festgesetzt.

Urteile zum Bauvertrag und Ausschreibung

Keine Kündigung des Bauvertrags ohne Abmahnung. Die Kündigung eines Bauvertrags aus wichtigem Grund ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der andere Vertragsteil nachdrücklich und unmissverständlich auf die Folgen einer weiteren Nichterfüllung der Vertragspflichten hingewiesen worden ist. Einer Fristsetzung mit Kündigungsandrohung bzw. einer Abmahnung bedarf es ausnahmsweise nicht, wenn entweder eine solche Nachfrist Setzung bzw. Androhung von vorneherein keinen Erfolg verspricht oder sich das Verhalten des Kündigungsgegners als eine besonders schwere Vertragsverletzung darstellt, die es dem Kündigenden unzumutbar macht, noch weiterhin mit diesem Partner im Vertrag zu bleiben bzw. den Ablauf einer durch die Abmahnung eröffneten, noch weiteren Zeitspanne abzuwarten. OLG Stuttgart im Urteil vom 31.01.2017 - 10 U 70/16; BGH, Beschluss vom 24.07.2019 - VII ZR 53/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei Gefahr in Verzug ist keine Mängelbeseitigungsfrist erforderlich. Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist nach Ansicht des OLG Naumburg entbehrlich, wenn eine Gefahrensituation besteht und der Auftragnehmer trotz erkennbarer Eilbedürftigkeit den Mangel nicht behebt, obwohl er hierzu in der Lage ist. OLG Naumburg, Urteil vom 30.08.2018 - 2 U 1/18; BGH, Beschluss vom 20.11.2019 - VII ZR 198/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bürgschaft komplett einbehalten, auch wenn Mängelansprüche teilweise verjährt sind. Auch wenn nur ein Teil der Gewährleistungsansprüche (noch) nicht verjährt ist, muss der Auftraggeber eine Gewährleistungssicherheit nicht teilweise freigeben. OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.08.2016 - 23 U 158/15; BGH, Beschluss vom 22.05.2019 - VII ZR 325/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei Restmängeln keine Schlussrate. Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst entgegengenommen werden, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind. Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein darauf zahlender Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war, so das KG. KG, Urteil vom 26.02.2019 - 27 U 9/18

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