Bebauungsplan Bauen ohne Architekt

Bauen ohne Baugenehmigung im vereinfachten Genehmigungsverfahren

Jedem Grundstückseigentümer steht das Recht zu,  sein Grundstück  zu nutzen, zu verändern und zu bebauen (Grundgesetz Art. 14 Absatz 1). Dieses Recht wird zum Teil durch die Rechte Dritter z.B. Nachbarn eingeschränkt und muss immer zunächst durch die Behörden gestattet sein. Vor dem Baubeginn muss daher ein Bauantrag gestellt werden. Dieser Bauantrag muss genehmigt werden. Erst dann darf man mit dem Bau beginnen. Wer das missachtet riskiert erhebliche Geldstrafen oder sogar den Abriss des Gebäudes. In vielen Fällen gibt es Erleichterungen zur Erreichung einer Baugenehmigung über das sogenannte vereinfachte Genehmigungsverfahren. Durch dieses Genehmigungsverfahren werden Bauanträge schneller bearbeitet. Baugenehmigungsverfahren sind Ländersache und in den jeweiligen Landesbauordnungen unterschiedlich geregelt.  Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren werden nur einige Punkte des Bauantrages geprüft. Vereinfachte Genehmigungsverfahren werden regelmäßig für Bauvorhaben gestattet, die nicht zu den Sonderbauten gehören. Sonderbauten sind z.B. Schulen, Garagenanlagen, Krankenhäuser oder auch Hochhäuser und Industriebauten.

Für einen Bauantrag im vereinfachten Verfahren gelten die gleichen Regeln

Auch im vereinfachten Verfahren werden alle üblichen Bauunterlagen eingereicht (s.u.). Ebenso sind alle Nachweise zu erbringen und die Fertigstellungen dem Bauamt anzuzeigen. Allerdings übernimmt der Architekt und der Bauherr im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren mehr Eigenverantwortung. Im vereinfachten Verfahren überprüfen nämlich die Architekten und die Sachverständigen (Schall-, Wärme-, Brandschutz, Statik) die Einhaltung des Baurechts – sonst überprüft das Bauamt die Einhaltung. Im vereinfachten Verfahren führt die Genehmigungsbehörde lediglich eine planungsrechtliche Prüfung durch. Die bauordnungsrechtliche Prüfung erfolgt nur im geringen Maße. Zum Beispiel wird geprüft, ob alle öffentlich-rechtlichen Aspekte eingehalten werden. Die detailliertere Beachtung dieser Vorschriften bleibt im Verantwortungsbereich des Bauherren bzw. des Bauvorlageberechtigten.

Bedingungen für das vereinfachte Genehmigungsverfahren

Das Verfahren hat in den Bundesländern unterschiedlich Namen, z.B. in Baden- Württemberg Kenntnisgabeverfahren, in Nordrhein-Westfalen Verfahren für Genehmigungsfreie Wohngebäude, Stellplätze und Garagen. Derartig “genehmigungsfrei” ist das Bauvorhaben unter folgenden Voraussetzungen:

  • Es handelt sich um ein Wohngebäude gem. der LBO und/oder ein Nebengebäude (z.B. Kleingarage) und/oder eine Nebenanlage dazu.
  • Zum Wohngebäude gehört kein Garagenanlage > 1.000 m² Nutzfläche, für die ein normales Baugenehmigungsverfahren vorgeschreiben ist.
  • Es handelt sich nicht um ein Hochhaus (vgl. in NRW § 2 Abs. 3 Satz 3 BauO NRW),
  • die Erschließung ist gesichert und
  • es liegt im Geltungsbereich eines rechtsgültigen Bebauungsplanes und
  • das Vorhaben entspricht diesem Bebauungsplan.
  • Andernfalls: Es wurde auf Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde für die Inanspruchnahme von Ausnahmen Klärung herbei geführt und/ oder für die beabsichtigte(n) Abweichung(en) schriftlich Befreiung(en) gewährt und für NRW gilt:
  • die Gemeinde hat nicht innerhalb eines Monats nach Kenntnisgabe gefordert, doch ein Baugenehmigungsverfahren durchzuführen.

Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren in einzelnen Bundesländern

Unerfahrene Architekten bevorzugen das teure Baugenehmigungsverfahren

In NRW können Bauherren statt der Inanspruchnahme der “Genehmigungsfreiheit” ein “echtes” Baugenehmigungsverfahren fordern (muss ohne Begründung beantragt werden). Dies wird von unerfahrenen Architekten gerne in Anspruch genommen, ist aber den Vorschriften nach nicht unbedingt von Vorteil: Je nach Kommune/ zuständiger Stelle kann es sein, dass der Prüfumfang sowohl in der Prüfphase wie auch in der Bauüberwachung identisch gering ist. Der größten Unterschiede liegen bei den Baugenehmigungsgebühren und natürlich bei der Verantwortung des Planers! Bei der Beauftragung eines Entwurfsverfassers und Sicherstellung einer ebenso sachkundigen Bauleitung ist das “genehmigungsfreie Verfahen” von erheblichem Vorteil – schon wegen der Einsparung von Genehmigungszeiten und Genehmigungsgebühren. Achtung: Die Genehmigungsfreiheit erstreckt sich nicht auf Abweichungen von Vorschriften des Planungs- oder Bauordnungsrechts. Diese sind gesondert bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen – unter Beifügung der notwendigen Unterlagen für die Prüfung (so mindestens in NRW).

Auf einigen wenigen Seiten haben wir Google-Werbung eingebaut, um über die Einnahmen die Betriebskosten unserer Plattform zu finanzieren. Wenn du interessante Werbeangebote ansiehst, unterstützt du damit unsere Arbeit.


Unterlagen für Bauantrag und vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren

Für das Bauantragsformular gibt es amtlichen Vordrucke des Bundeslandes. Das Antragsformular muss vom Bauherr/in und Eigentümer/in unterzeichnet werden. Gleiches gilt für das Baubeschreibungsformular und das Betriebsbeschreibungsformular. Eine Betriebsbeschreibung ist nur bei gewerblichen und landwirtschaftlichen Betrieben erforderlich. Auch hierfür sind amtlichen Vordrucke zu verwenden.

Lageplan bzw. Flurkarte:  Der Lageplan ist gemäß § 3 BauPrüfVO zu erstellen und darf nicht älter als sechs Monate und mindestens im Maßstab 1:500 auf der Grundlage eines Auszuges aus der Liegenschaftskarte/Flurkarte erstellt sein. Die Flurkarte darf nicht älter als 6 Monate und mindestens im Maßstab 1:1000 sein.

Die Bauzeichnungen sind einzureichen. Es handelt sich dabei um Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100. Es können zusätzlich einzelne Bauzeichnungen oder Teile davon durch besondere Zeichnungen, Zeichen und Farben erläutert werden. Bei Umbauten können Bestandspläne erforderlich sein.

Außerdem sind Nachweise zur Standsicherheit (Statik), Wärmeschutz und Schallschutz beizubringen. Vor dem Baubeginn muss der Standsicherheitsnachweis in geprüfter Form vorliegen. Die Prüfung muss von staatlich anerkannten Sachverständigen vorgenommen werden. Die Prüfung umfasst auch den baulichen Brandschutz und den baulichen Schall- und Wärmeschutz. Gleichzeitig sind der Bauaufsichtsbehörde die staatlich anerkannten Sachverständigen zu benennen, die mit den stichprobenhaften Kontrollen der Bauausführung beauftragt wurden. Nur für Wohngebäude geringer Höhe bis zu zwei Wohneinheiten, eingeschossigen Gebäuden bis 200 m² Grundfläche und freistehende landwirtschaftliche Betriebsgebäude sind die Nachweise für Wärmeschutz und Schallschutz in ungeprüfter Form vorzulegen. Für die folgenden Vorhaben müssen in NRW die vorgenannten bautechnischen Nachweise nicht vorgelegt werden:

  • Gewächshäuser mit bis zu 4,0 m Firsthöhe
  • Garagen und überdachte Stellplätze mit einer Nutzfläche bis 100 m²
  • untergeordnete Gebäude (§ 53) BauO NRW
  • Wasserbecken bis zu 100 m³, einschließlich ihrer Überdachungen
  • Verkaufs- und Ausstellungsstände
  • Einfriedungen
  • Aufschüttungen und Abgrabungen
  • Werbeanlagen

Schallschutzgutachten: In Abhängigkeit von der Umgebung kann ein spezielles Schallschutzgutachten zur Beurteilung der Immissionen erforderlich sein – beispielsweise für Außengastronomien, Gewerbebetriebe und Versammlungsstätten. Erstellt werden diese Gutachten von Sachverständigen.

Die Berechnungen des Maßes der baulichen Nutzung – GRZ, BMZ und GFZ sind nur im Bereich eines Bebauungsplanes oder einer Satzung erforderlich. Der rechnerische Nachweis über die Höhe des Fußbodens des höchstgelegenen Aufenthaltsraumes über der Geländeoberfläche ist einzureichen. Bei Gebäuden ist die Berechnung des umbauten Raumes nach DIN 277, bei baulichen Anlagen, die nicht Gebäude sind, ist die Herstellungssumme einschließlich Umsatzsteuer zu ermitteln.

Wenn Abweichungen und Befreiungen gewünscht sind, müssen diese schriftlichen beantragt werden. Leitfaden für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren.

Vor dem Baubeginn zu beachten

Ist die Baugenehmigung erteilt, hat der Bauherr im weiteren Verfahren verschiedene Dinge zu beachten:

  • Baubeginnanzeige: Der Bauherr sendet eine Woche vor Baubeginn die Baubeginnanzeige an die Bauaufsichtsbehörde.
  • Baustellenschild: Das vollständig ausgefüllte Baustellenschild muss an der Baustelle über den gesamten Zeitraum der Baumaßnahme, von der Straße aus gut sichtbar, angebracht sein
  • Nachträgliche bauliche Änderungen: Umplanungen und neue Nutzungen, die sich nachträglich ergeben haben, sind umgehend und vor Ausführung als Nachtrag bei der Bauaufsichtsbehörde zu beantragen. Falls durch die Änderungen bautechnische Nachweise geändert werden müssen, so sind diese vor Durchführung der Baumaßnahme einzureichen
  • Anzeige der Rohbau-Fertigstellung: Der Bauherr zeigt bei der Bauaufsichtsbehörde die Fertigstellung des Rohbaus an. In der Regel findet eine Besichtigung durch die Bauaufsicht statt.
  • Anzeige der abschließenden Fertigstellung: Der Bauherr zeigt bei der Bauaufsichtsbehörde die Fertigstellung des Gebäudes an. In der Regel findet eine Besichtigung durch die Bauaufsicht statt. Bis zur Besichtigung müssen die in der Baugenehmigung geforderten Nachweise und Bescheinigungen vorliegen.

FAQ Baugenehmigung

Brauche ich für ein Gartenhaus oder eine Sauna eine Baugenehmigung?

Was genehigungsfrei ist, legt die Landesbauordnung des Bundeslandes fest und hängt u.a. vom Rauminhalt ab. Dieser darf maximal zwischen 10 und 30 Kubikmeter liegen. Die Hütte darf z.B. kein WC haben. Bauämter bieten Sprechstunden an, bei denen alle Fragen zur Genehmigungsfreiheit konkret geklärt werden kann.

Was ist ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren?

Ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren wird grundsätzlich für alle genehmigungspflichtigen Vorhaben durchgeführt, bei denen es sich nicht um Sonderbauvorhaben wie z.B. Hochhäuser, Krankenhäuser, Sportstätten handelt. Im vereinfachten Verfahren überwachen die Architektin/ der Architekt und die Sachverständigen (Schall-, Wärme-, Brandschutz, Statik) die Einhaltung des Baurechtes. Die Genehmigungsbehörde führt in diesem Verfahren hauptsächlich die planungsrechtliche Prüfung durch. Eine bauordnungsrechtliche Prüfung erfolgt nur im geringen Maße.

Urteile zum Bauvertrag und Ausschreibung

Keine Kündigung des Bauvertrags ohne Abmahnung. Die Kündigung eines Bauvertrags aus wichtigem Grund ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der andere Vertragsteil nachdrücklich und unmissverständlich auf die Folgen einer weiteren Nichterfüllung der Vertragspflichten hingewiesen worden ist. Einer Fristsetzung mit Kündigungsandrohung bzw. einer Abmahnung bedarf es ausnahmsweise nicht, wenn entweder eine solche Nachfrist Setzung bzw. Androhung von vorneherein keinen Erfolg verspricht oder sich das Verhalten des Kündigungsgegners als eine besonders schwere Vertragsverletzung darstellt, die es dem Kündigenden unzumutbar macht, noch weiterhin mit diesem Partner im Vertrag zu bleiben bzw. den Ablauf einer durch die Abmahnung eröffneten, noch weiteren Zeitspanne abzuwarten. OLG Stuttgart im Urteil vom 31.01.2017 - 10 U 70/16; BGH, Beschluss vom 24.07.2019 - VII ZR 53/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei Gefahr in Verzug ist keine Mängelbeseitigungsfrist erforderlich. Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist nach Ansicht des OLG Naumburg entbehrlich, wenn eine Gefahrensituation besteht und der Auftragnehmer trotz erkennbarer Eilbedürftigkeit den Mangel nicht behebt, obwohl er hierzu in der Lage ist. OLG Naumburg, Urteil vom 30.08.2018 - 2 U 1/18; BGH, Beschluss vom 20.11.2019 - VII ZR 198/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bürgschaft komplett einbehalten, auch wenn Mängelansprüche teilweise verjährt sind. Auch wenn nur ein Teil der Gewährleistungsansprüche (noch) nicht verjährt ist, muss der Auftraggeber eine Gewährleistungssicherheit nicht teilweise freigeben. OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.08.2016 - 23 U 158/15; BGH, Beschluss vom 22.05.2019 - VII ZR 325/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei Restmängeln keine Schlussrate. Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst entgegengenommen werden, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind. Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein darauf zahlender Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war, so das KG. KG, Urteil vom 26.02.2019 - 27 U 9/18

Dein Kommentar