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Prüfung der Baubeschreibung

Die Baubeschreibung und Leistungsbeschreibung bildet die Grundlage für jeden Hausbau und ist ohnedies wichtigster Bestandteil des Bauvertrages. Je detaillierter und aussagekräftiger der Leistungsumfang, die Art und die Qualität der Baustoffe und -materialien sowie der Ausstattungsgrad beschrieben sind, umso geringer ist Ihr Vertragsrisiko. Allzu oft werden Bau- und Leistungsbeschreibungen bewusst zu allgemein und unverbindlich erstellt. Darüber hinaus sind sie häufig unverständlich formuliert und enthalten nur eine ungenügende Schilderung der wahren Leistungen: Du solltest deshalb die Bau- und Leistungsbeschreibungen genau unter die Lupe nehmen! Am besten mit fachlichem Beistand. Denn nur dann lässt sich das Preis- / Leistungsverhältnis realistisch beurteilen. Sorge dafür, dass deine Vorstellungen bei der Vertragsgestaltung alle eindeutig berücksichtigt werden.

Zehn Punkte zur Prüfung der Baubeschreibung

1. Vertragsgegenstand und Leistungsumfang eindeutig darstellen: Die vom Anbieter erstellte Standardbeschreibung reicht nicht als Vertragsgrundlage aus. Über den gewünschten Leistungsumfang – einschließlich der Sonderleistungen – und deinen persönlichen Vorstellungen zum eigenen Haus muss verhandelt werden. Sorge dafür, dass alle Sonderwünsche, die mit Kosten und Konsequenzen für die Planung verbunden sind, vor Vertragsabschluss und nicht durch aufwendige Nachtragsverhandlungen abgestimmt werden. Nachbestellungen sind immer teuer!

2. Planungsleistung und Planungsunterlagen vollständig dokumentieren: Planungsleistungen wie Entwurfplanung und Genehmigungsplanung – einschließlich Zeichnungen, Statik, etc. – sollten genau definiert sein. Vereinbare vertraglich, dass die Ausführungsplanung zum Leistungsumfang gehört. Nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen baulicher Wärmeschutz und Heizungstechnik bereits mit der Planung definiert werden. Die allgemein anerkannten Regeln der Technik und spezielle technische Regelwerke sollten als Vertragsgrundlagen vereinbart werden. Alle technische Planungsunterlagen müssen dir zur Verfügung gestellt werden.

3. Bauleitung nicht vergessen: Unzählige Baumängel werden durch mangelhafte Bauleitung verursacht. Deshalb unbedingt vereinbaren, dass die Bauleitung gemäß Landesbauordnung (LBO) zum Leistungsumfang gehört und der Bauleiter namentlich benannt wird. Zusätzliche Serviceleistungen – falls zutreffend – unbedingt immer schriftlich festhalten.

4. Grundstücksuntersuchungen einplanen und Baugelände besichtigen: Normalerweise enthalten Bau- und Leistungsbeschreibungen unter der Bezeichnung
„Bauherrenleistungen“ oder „bauseits“ alle Anforderungen an das Grundstück, die vom Bauherren zu erfüllen bzw. zu liefern sind. Diese Bauherrenverpflichtungen, die eigentlich Bestandteil der Planung sind, können erheblichen Einfluss auf die Konstruktion des Hauses haben und hohe Mehrkosten verursachen. Daher solltest du unbedingt vor Vertragsabschluss ein Bodengutachten bestellen, was ebenso wie die Ergebnisse der gemeinsamen Bauplatzbesichtigung (Protokoll, Rechte Dritter) mit dem künftigen Vertragspartner in die Bauplanung bzw. das Angebot einfließen muss. Das Hausangebot muss sich individuell auf dein Grundstück beziehen. Bodengutachten und Baustellenprotokoll sollten Vertragsbestandteil werden.

5. Übernahme von Kosten für jede Leistung klären: Zahlreiche Bau- und Leistungsbeschreibungen zeichnen sich hinsichtlich der Kosten durch ungenügende Transparenz aus. Prüfe deshalb sorgfältig, welche Leistungen im Grundpreis enthalten sind, für welche Leistungen Mehrkosten entstehen und welche Leistungen gar nicht angeboten werden. Empfehlenswert ist es, ein konkretes Preisangebot unter Einbeziehung gewünschter Sonderleistungen und Gutschriften zum Vertragsbestandteil zu machen.

6. Tatsächliche Angabe der einzelnen Gewerke und von Ausbaustufen anfordern: Die Baukonstruktion des Hauses und die einzelnen Gewerke – wie zum Beispiel Rohbau – und Bauabdichtungsarbeiten, Dachdeckerleistungen, Elektro / Sanitär / Heizung, etc. – müssen systematisch und detailliert beschrieben werden. Überzeuge dich davon, welche Ausbaustufe des Hauses angeboten wird und wie deren Leistungsumfang beschrieben ist (Ausbauhaus / schlüsselfertig, Architektenhaus, usw.). Wichtig ist auch zu klären, wer für welche Ausbaugewerke verantwortlich ist und wer die Kosten trägt.

7. Exakte Produkt- und Materialangaben, Herstellermarken sowie technische Einflussgrößen fordern: Bestehe darauf, dass die Bau- und Leistungsbeschreibung exakte Angaben zu den verwendeten Materialien, Herstellermarken, Produktbeschreibungen und technischen Parametern enthält. Angaben wie „Markenfabrikat“ oder „deutscher Hersteller“ dulden keine Rückschlüsse auf technische Standards und Qualität der Produkte. Bei eigens ausgewählten Leistungen sollte auch Wert auf Mengen, Maße und Preise gelegt werden – zum Beispiel bei Fliesenlegearbeiten, die Beschreibung der gefliesten Flächen und die Preisangaben je Quadratmeter.

8. Eigenleistungen objektiv planen: Eigenleistungen solltest du realistisch einplanen, um Kosten zu sparen. Bereits bei der Anforderung von Preisangeboten Gutschriften für Eigenleistungen – getrennt nach Material- und Lohnanteil – ausweisen lassen. Bei wertintensiven Leistungen Angebote von Firmen zur Überprüfung der wirklichen Kostenersparnis einholen. Im eigenen Interesse solltest du dafür sorgen, dass Art und Umfang der Eigenleistungen präzise abgestimmt und vereinbart werden.

9. Arbeits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle garantieren: Als Bauherr und Grundstückseigentümer trägst du die Mitverantwortung für den Arbeits- und Gesundheitsschutz auf der Baustelle (BaustellV). Vereinbare deshalb vertraglich die Pflichten ihres Vertragspartners zur Einhaltung von Sicherheits- und Unfallverhütungsvorschriften sowie die rechtzeitige Erstellung von Gerüsten, Absturzsicherungen und Hygieneeinrichtungen.

10. Vertrauen ist gut, Kontrolle und technische Nachweise sind besser: Nicht nur Baubehörden, sondern auch du als Bauherr sollten nach Erbringung der vertragsgemäßen Bauleistungen folgende technische Nachweise verlangen und die komplette Übergabe (für die Hausakte) bereits im Vertrag vereinbaren:
Bescheinigungen aller Gewerke über die fachgerechte mangelfreie Ausführung der Bauleistungen (Gewährleistungsbescheinigung)/Protokolle der baubehördlichen Gebrauchsabnahme/Energiepass/Schornsteinfeger-Abnahmeprotokoll einschließlich aller Abgasmessungen/ sämtliche Garantieurkunden für die Haustechnik (Elektro/Sanitär/Heizung/ggf. Lüftung)/Bestandszeichnungen der technischen Gebäudeausrüstung /Nachweise über die umweltbedingte Unbedenklichkeit verwendeter Baustoffe und -materialien/Pflege- und Wartungsanweisungen. Alle Nachweise wie Prüfzeugnisse, Zulassungsbescheide, Unbedenklichkeitserklärungen, Messprotokolle, usw. müssen dir beglaubigt oder im Original vorgelegt werden. Für technische Gebäudeeinrichtungen sind komplette Einweisungen durchzuführen und die Übergabe der Bedienungsanleitungen sicherzustellen.

Beachte: Die detaillierte Leistungsbeschreibung und Beschaffenheitsangabe ist immens wichtig, um schnell und sicher beurteilen zu können, ob überhaupt ein Sachmangel vorliegt.