Gebäude in beliebten Ferienregionen werden gern zu Ferienwohnungen oder Ferienhäusern umgewandelt. Meist handelt es sich um alte Immobilien, die in strukturschwachen Regionen nicht mehr als Wohnhaus genutzt werden können. Ohne Mieter ist es unwirtschaftlich, eine Immobilie zu erhalten und ohne regelmäßige Wartung und Instandhaltung verfällt jedes Haus im Laufe der Zeit. Private Vermieter von Ferienhäusern vergessen ihre Pflichten, denn sie müssen sich an Baugesetze und Richtlinien halten. Der Artikel behandelt problematische Themen rund ums Ferienhaus und Ferienwohnung. Als Beispiel dient ein Ferienhaus in Waldorf in der Eifel, für das wir vor einigen Tagen ein Schnellgutachten erstellt haben (Haus auf Google Maps). Dieser Beitrag zeigt typische Mängel alter Häuser, die dem Eigentümer vom Ferienhaus viel Ärger bereiten können. Als Vermieter eines Ferienhauses, besonders bei einem alten Gebäude, trägt man die Verantwortung für die Sicherheit im Gebäude. Dazu gehört unter anderem die regelmäßige Wartung der Gebäudestruktur, die Sicherstellung von Brandschutzmaßnahmen sowie die Beachtung lokaler Bauordnungen. Kurz gesagt: Es ist wichtig, dass eine Ferienunterkunft für jeden Gast sicher ist. Die zu beachtenden Vorschriften variieren je nach Standort und Art des Ferienhauses. Dennoch spielen folgende Aspekte in jedem Fall eine Rolle: Beim Bau eines Ferienhauses müssen die örtlichen Bauvorschriften beachtet werden, um sicherzustellen, dass das Gebäude allen Anforderungen entspricht. Dies betrifft beispielsweise die Größe der Fenster, die Anforderungen an das Treppenhaus und andere strukturelle Aspekte. Es ist wichtig, angemessene Brandschutzmaßnahmen zu ergreifen, wie die Installation von Rauchmeldern, Feuerlöschern und die Erstellung von Fluchtwegplänen. In einigen Fällen können Brandabschottungen oder andere spezifische Vorkehrungen erforderlich sein. Wenn sich alte feuerbetriebene Öfen im Haus befinden, müssen diese betriebssicher sein. Natürlich müssen siw vom Schornsteinfeger abgenommen sein. Bei solchen Öfen sollten für die Mieter Bedienungsanleitungen ausgelegt werden, weil längst nicht jeder sich mit Feuerstätten auskennt. Unsachgemäße Bedienung kann lebensgefährlich sein. Bei Feuerstätten im Ferienhaus sollten auch Kohlenmonoxidmelder installiert werden, denn die Sicherheit der Gäste hat Priorität. Wir beraten Eigentümer alter Immobilien bei der Umnutzung zum Ferienhaus und bei der Einrichtung von Ferienwohnungen.
Ferienhäuser instand halten
Auch gut gewartete elektrische Anlagen, sichere Treppen und Geländer sowie eine allgemeine Unbedenklichkeit der Einrichtung gehören dazu. Da Mieter eines Ferienhauses nicht mit den Besonderheiten des Objekts vertraut sind, müssen potenzielle Gefahrenquellen unbedingt vermieden werden. Bei Unklarheiten ist es ratsam, sich an örtliche Baubehörden oder einen Immobilienexperten zu wenden, um Informationen über spezifische Vorschriften und Standards für Ferienhäuser zu erhalten. Wir haben Bauexperten, die Gutachten und Schnellgutachten für Vermieter oder Mieter von Ferienhäusern erstellen. Beispiel eines Schnellgutachtens (Ausschnitt) für ein Ferienhaus.
Treppen und Geländer im Ferienhaus
Als Vermieter eines Ferienhauses musst man immer damit rechnen, dass Gäste mit Kindern anreisen. Man kann Ferienhäuser und Ferienwohnungen nicht ausschließlich an Erwachsene vermieten. Kinder bewegen sich unbekümmert in der Wohnung und können schnell in Gefahr geraten, wenn Treppen und Treppengeländer nicht ordnungsgemäß konstruiert sind. Früher haben Eigentümer alter Gebäude ihre Wohnungen und Häuser selbst ausgebaut – ohne Kenntnis und Beachtung technischer Vorschriften. In unserem Beispielhaus in Waldorf ist im Wohnraum eine Treppenkonstruktion ohne ausreichende Absturzsicherung und Geländer. Hier besteht die Gefahr, dass sowohl kleine Kinder, als auch Erwachsene verletzt werden, wenn sie vom Zwischenpodest in die Tiefe stürzen.
Optische Mängel und Hygiene
Auch scheinbar optische Mängel sollten nicht vernachlässigt werden, da sie die Nutzung beeinträchtigen und die Hygiene in der Wohnung verschlechtern können. Lose Fliesen im Badezimmer sind nicht nur unschön, sondern können zu Verletzungen führen, wenn man sich an den scharfen Kanten einer losen Fliese schneidet. Darüber hinaus sammelt sich Schmutz im Estrich an, der zu einer Gesundheitsgefahr werden kann. Solche Mängel lassen die Wohnung ungepflegt und vernachlässigt wirken. Vermieter sollten daher dringend den Zustand ihrer Ferienimmobilie überprüfen und bauliche Mängel so schnell wie möglich beheben.
Ein solcher Boden lässt sich nicht vernünftig reinigen, da Wischwasser in die offenen Stellen eindringen und den Unterboden beschädigen kann. Vermutlich wurde der Boden nicht gewischt – ein Test mit einem Papiertuch ließ nur diesen einen Schluss zu. Bei der berechneten Endreinigung im Ferienhaus ist das besonders im Badezimmer inakzeptabel und berechtigt zur Minderung der Miete für das Ferienhaus.
Räume nicht nutzbar wegen Sturzgefahr
Ein Holzbrett liegt locker auf dem Boden. Es ist nicht befestigt, leicht zu bewegen und hat eine Höhe von 15 mm – eine potenzielle Stolperfalle. Um das Brett zu verbergen, wurde eine große Decke darüber gelegt. Auch diese wurde nicht fixiert und kann verrutschen. Natürlich kann immer mal etwas kaputtgehen. Natürlich ist nicht immer gleich ein Handwerker zur Stelle, um etwas zu reparieren. Allerdings hätte der Vermieter auf die Gefahr hinweisen müssen. Er hätte die beschädigte Stelle mit einem stabilen dünnen Blech abdecken und befestigen können. Ein solches Blech ist in jedem Baumarkt erhältlich. Und zu guter Letzt hätte er die Stelle gut sichtbar markieren können, um versehentliches Betreten zu verhindern. All das wurde unterlassen. Die Ferienimmobilie ist eine Gefahr für die körperliche Unversehrtheit der Gäste. Hier wurde mit einem Trick versucht, den beschädigten Boden zu verbergen. Dabei wurde billigend in Kauf genommen, dass Gäste zu Schaden kommen könnten.
Noch während des Aufenthalts in dem Beispielobjekt ist eine Person aufgrund einer Unachtsamkeit auf der glatten Schwelle ausgerutscht und gestürzt – glücklicherweise ohne Folgen. Wenn es zu einem Unfall mit Personenschaden kommt, der auf Verstöße u.a. gegen das Baurecht zurückzuführen ist, haftet der Vermieter. In diesem Fall lässt sich sogar Fahrlässigkeit unterstellen, da eine Stolperfalle kaschiert wurde.
Mietminderung beim Ferienhaus
Wenn ein Ferienhaus nicht die versprochenen Qualitäten hat, kann die Miete gekürzt werden. Der Vermieter sollte die Chance bekommen, Mängel sofort zu beheben. Manche Mängel lassen sich natürlich nicht gleich beheben, wenn im Mietvertrag zum Beispiel falsche Größenangaben gemacht wurden. Bei fehlender Ausstattung können Vermieter jedoch kurzfristig nachbessern. In unserem Beispiel wurde das Ferienhaus für 4 Tage angemietet. Das Loch im Boden konnte nicht kurzfristig behoben werden. Da sich der beschädigte Boden im Zugang zum Wohnraum befand, war der Wohnraum nicht sicher betretbar – das machte das Ferienhaus praktisch unbewohnbar. In diesem Fall wäre eine Mietkürzung von 100 % gerechtfertigt gewesen. Der kurzfristig beauftragte Gutachter für Ferienimmobilien bemängelte zudem, dass die Schwelle zum Wohnraum nicht den technischen Richtlinien entspricht und ein weiteres Sicherheitsrisiko darstellt.
Gutachten und Beratung für Ferienhäuser
Wenn sich aus konstruktiven Gründen eine Schwelle zwischen zwei Räumen nicht vermeiden lässt, sollte deren Oberfläche rutschfest ausgebildet werden bzw. nachträglich rutschfest ausgearbeitet werden. Zusätzlich sollte man die Bewohner mit einem deutlichen Hinweis auf den Höhenunterschied hinweisen. Einen solches Schild bzw. einen passenden rutschfesten Aufkleber bekommt man in diesem Shop. Die Schwelle muss sich optisch am Fußboden absetzen, damit sie besser wahrgenommen wird. Es gibt immer auch Gäste mit Sehschwäche. Darauf nimmt man sowieso Rücksicht. Letztlich bringen oben genannte Maßnahmen mehr Sicherheit, zufriedenere Urlauber und bessere Bewertungen.
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