Leitfaden Bauantrag im vereinfachtes Genehmigungsverfahren

Die Baugenehmigungsverfahren liegen in der Verantwortung der Bundesländer. Die Landesbauordnungen unterscheiden sich voneinander und werden regelmäßig fortgeschrieben und novelliert. Dabei wird sich an der Musterbauordnung orientiert, die von der Bauministerkonferenz beschlossen wird.

Formulare für Bauantrag

1. Das Formular zum Bauantrag

Gültig ist nur der vorgeschriebene Vordruck. Es müssen immer natürliche Person mit vollem Namen als Vertreterin oder Vertreter angegeben werden. Der Name dieser Person muss im Antragsvordruck im Feld “vertreten durch” eingetragen sein. Eine Vollmacht für eine Vertretungsperson muss im Original auf einem separaten Schriftstück beiliegen. Eine Vollmacht wird auch benötigt, wenn eine andere Person als die Bauherrin oder der Bauherr das Antragsformular unterschrieben hat. Besonders wichtig ist, dass die Vollmacht ausdrücklich zur Unterschrift des Bauantrages berechtigt. Es ist immer die vollständige Bezeichnung des Bauvorhabens anzugeben. Das Antragsformular muss vom Entwurfsverfasser und vom Antragsteller oder einer bevollmächtigten Person aktuell unterzeichnet sein. Bei allen weiteren Bauvorlagen ist die Unterschrift des Entwurfsverfassers ausreichend.

2. Der Lageplan

Der Lageplan stellt die Gesamtzusammenhänge des Bauvorhabens dar. Er enthält Angaben, die in den Bauzeichnungen schon enthalten sein können, die aber dennoch auch im Lageplan Pflicht sind. Neben einer vollständigen Vermaßung der Bauteile sind auch die Angaben zur Höhe das Gebäudes und des Geländes unverzichtbare Details. Du musst die Höhe in NN oder NHN angeben. Die Lage der Grundleitung bis zum öffentlichen Kanal muss ebenfalls gezeigt werden. Der Lageplan wird i.d.R. von einem Vermessungsbüro angefertigt. Die Angaben des Lageplans und der Bauzeichnungen müssen übereinstimmen. Ein Lageplan muss mindestens im Maßstab 1:500 auf der Grundlage eines Auszuges aus der Liegenschaftskarte oder Flurkarte erstellt sein. Die Bauprüfverordnung unterscheidet, je nachdem, wer ihn erstellt hat, drei Arten von Lageplänen:

  • Lageplan Vermessungsingenieur
  • Amtlicher Lageplan eines öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs (ÖBVI)
  • Lageplan, der vom Entwurfsverfasser angefertigt ist

Ein Vermesser-Lageplan ist erforderlich, wenn besondere Grundstücksverhältnisse vorliegen, insbesondere bei unübersichtlichem Verlauf der Grenzen durch Versprünge oder Knicke. Ein amtlicher Lageplan eines ÖBVI ist nur dann erforderlich, wenn zum Beispiel die Grundstücksgrenzen nicht festgestellt sind. Gleiches gilt, wenn es Grenzüberbauungen gibt, Baulasten vorliegen oder geplant sind. Ist der Gebäudebestand in der Flurkarte in seiner Lage nur ungefähr oder gar nicht bekannt, wird dies durch eine strichpunktierte Linie in der Flurkarte angezeigt. Auch in diesen Fällen muss es ein amtlicher Lageplan sein. In allen anderen genügt der Lageplan eines Architekten. Der Lageplan muss immer auch vom Entwurfsverfasser unterzeichnet werden.

3. Die Liegenschaftskarte

Eine Liegenschaftskarte, auch “Flurkarte” genannt, wird erforderlich, wenn kein amtlicher Lageplan vorgelegt wird. Sie muss ein aktuelles Datum tragen. Die Liegenschaftskarte muss maßstabsgerecht ausgedruckt bzw. unverzerrt kopiert sein. Die Maßstäblichkeit ist dann gegeben, wenn der Abstand zwischen dem Koordinatenraster exakt zehn Zentimetern beträgt. Das Raster ist als schmales Band meistens am linken und unteren Seitenrand zu finden. Du bekommst die Flurkarte beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster. Die Liegenschaftskarte, Flurkarte oder Katasterkarte ist der grafische Nachweis der Flurstücke. Sie wird in den Maßstäben 1:500, 1:1.000 und in ländlichen Gebieten 1:2.000 geführt. Die Liegenschaftskarte gilt als richtig und gibt damit den Eigentümerinnen und Eigentümern sowie Nutzerinnen und Nutzern Rechtssicherheit, das heißt sie nimmt am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil. Die Führung des Liegenschaftskatasters erfolgt im bundesweit einheitlichen Amtlichen Liegenschaftskataster-Informationssystem, kurz ALKIS. Aus diesem System können “Auszüge aus der Liegenschaftskarte” sowohl in analoger als auch digitaler Form individuell erstellt werden.

Das Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren
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4. Die Bauzeichnungen

Es sind Grundrisse aller Geschosse sowie Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 erforderlich, in denen mindestens folgende Angaben enthalten sein müssen:

  • die vorgesehene Nutzung der Räume mit Darstellung der Möblierung sowie der Flucht- und Rettungswege in den Grundrissen
  • die Maßangaben, auch die Öffnungsmaße von Türen und Fenstern, in Grundrissen und Schnitten
  • die Treppen und Rampen mit ihrem Steigungsverhältnis in Grundrissen und Schnitten
  • Flucht- und Rettungswege mit lichten Maßen in den Grundrissen und gegebenenfalls in den Schnitten
  • die lichten Raumhöhen sowie die Fußbodenhöhen über dem Gelände, Höhenmaße sowie mindestens ein Bezugsmaß zu den NN oder NHN- Höhen im Lageplan
  • die Angabe der Feuerwiderstandsklassen aller Bauteile, an die aus Gründen des Brand- und Rauchschutzes Anforderungen gestellt werden in den Grundrissen
  • die abzubrechenden und neuen Bauteile müssen ablesbar sein, falls zutreffen. Alte und neue Bauteile müssen gemäß der Bauprüfverordnung vorgegeben Schraffuren oder Farben klar erkenntlich sein. Wenn du alternative Farben oder Schraffuren verwendest, immer in der Legende auf der Zeichnung erläutern

Weitere Angaben können je nach Projekt notwendig sein, ebenso Bestandspläne, wenn du zum Beispiel die Erweiterung vorhandener Gebäude planst. Unbedingt auf die Übereinstimmung der Bauzeichnungen mit dem Lageplan achten.

5. Baubeschreibung und Rechnerische Nachweise

Auch für die Baubeschreibung gilt nur der vorgeschriebene Vordruck “Baubeschreibung”. Wenn du mehr Platz benötigst, kannst du Anlage beifügen, die ebenfalls unterschrieben sein müssen

Zu den sogenannten rechnerischen Nachweise zählen unter anderem die Nachweise über die Höhe des Fußbodens des höchstgelegenen Aufenthaltsraumes über der Geländeoberfläche sowie die Wohn- und Nutzflächenberechnungen. Bei Gebäuden muss außerdem die Berechnung des umbauten Raumes nach DIN 277 erstellt werden. Bei baulichen Anlagen, die kein Gebäude sind, oder bei Änderung von Bauteilen innerhalb bestehender Gebäude müssen Sie die voraussichtlichen Herstellungskosten einschließlich Umsatzsteuer nachvollziehbar angegeben werden.

Existiert für das Grundstück ein Bebauungsplan, der das Maß der baulichen Nutzung festlegt, muss auch das rechnerisch nachgewiesen werden. Auch ein Stellplatznachweis bzw. die Stellplatzberechnung ist beizufügen. Es muss eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück getroffen werden. Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Pkw und Fahrräder, auf dem Grundstück bereitgestellt und im Lageplan eingezeichnet werden. Hinweise auf die Anzahl der erforderlichen Plätze können beim Bauamt erfragt werden, da jede Kommune andere Anforderungen stellt. Stellplätze müssen vorrangig auf dem eigenen Baugrundstück entstehen, sind jedoch auch auf einem Grundstück in der näheren Umgebung möglich. In diesem Fall muss eine Baulast eingetragen werden. Kannst du die notwendige Stellplätze nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten nachweisen, kann in engen Grenzen und gegen Zahlung einer Ablösesumme darauf verzichtet werden – auch hierzu erteilen die jeweiligen Bauämter Auskunft (evtl. vorhandene Satzung). Die Stellplatzablöse ist eine Einzelfallentscheidung am Ende des Genehmigungsverfahrens und von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Die Ablösebeträge können unterschiedlich hoch sein. In Großstädten liegen sie inzwischen bei 10.000 € pro Stellplatz.

6. Der Statistikbogen

Den Erhebungsbogen für die Baustatistik bekommst du hier. Du wirst beim Befüllen am Bildschirm durch den Bogen geleitet, nach dem Ausfüllen wird eine PDF-Datei erzeugt, die du ausdrucken und dem Antrag beifügen kannst.

Zum guten Schluss noch der Hinweis, dass wir aufgrund der viele unterschiedlichen Bauvorhaben in diesem Leitfaden nicht jeder Einzelfall abdecken können. Unser Leitfaden kann also nicht “vollkommen” sein. Nutze bitte die Sprechstunden bei deinem Bauamt. Die Sachbearbeiter dort helfen dir weiter und können mit dir klären, ob weitere Unterlagen benötigt werden. Viel Erfolg bei deinem Projekt!