Grundstück kaufen Teil 1

Wer bauen möchte, braucht ein passendes Grundstück. Zum Glück darf nicht überall gebaut werden. Nicht jedes Grundstück darf bebaut werden und wenn die Bauweise auf einem Baugrundstück unreguliert wäre, würde sicher Wildwuchs entstehen. Die Bebaubarkeit von Grundstücken wird daher auch in Deutschland durch Baugesetze geregelt. Der Ursprung der Baugesetze liegt weit zurück. Nach dem ersten Weltkrieg brauchte man zur Behebung der allgemeinen Wohnungsnot ein einheitliches Baugesetz. Im Ergebnis entstanden so Verordnungen, die bis in die 60er Jahre gültig waren. Die “Aufbaugesetze” der alten Bundesländer entsprachen im Wesentlichen dem heutigen Baugesetzbuch BauGB. Im Jahre 1954 wurden die Zuständigkeiten des Baurechts schließlich aufgeteilt: Das Bauplanungsrecht samt Bodenrecht bekam der Bund. Die Hoheit über das Bauordnungsrecht wurde den Ländern zugeteilt. In einem anderen Artikel (Link) findest Du auch Infos zum Kauf einer Immobilie und zur Berechnung Verkehrswert.

Das Bodenrecht ist die Gesamtheit aller rechtlichen Regelungen, die den Boden betreffen. In der Bundesrepublik Deutschland sind dazu zahlreiche Regelungen aus privatrechtlichen und öffentlich-rechtli­chen Bereichen getroffen worden. Die Bo­denordnung wird durch das Bodenrecht ent­scheidend mitgestaltet. Gemäß Artikel 14 des Grundgesetz ist das Privat­eigentum am Boden ein Verfassungsgut. Das Recht des privaten Grundeigentums und der damit verbundenen Nutzungs- und Verfügungsrechte behandelt den Boden als eine unbewegliche Sache. Eine Verwertung des Bodens als Kre­ditsicherheit ist durch Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld, Renten­schuld) im BGB geregelt. Der Grundstücksver­kehr ist durch staatliche Vorschriften reguliert: Kataster, Grundbuchzwang, Beurkundungs­zwang von Grundstücksgeschäften. Mit dem Rechtsgut der freien Verfügung über den Boden konkurrieren andere rechtli­che Ansprüche, die dem Grundeigentum zahlreiche Beschränkungen auferlegen. Diese Ein­schränkungen resultieren aus den Wirkungen, die von Dispositionen auf Teilflächen auf ei­nen größeren Gesamtraum ausgehen können. Derartige Beschränkungen ergeben sich aus Ansprüchen der Raum- und Landesplanung, des Bauplanungs- und Baurechts, des Wohn­rechts, des Nachbarrechts, des Bergrechts, des Landwirtschafts- und Forstrechts, den Ansprüchen von Umwelt-, Natur- und Land­schaftsschutz, des Wege- und Verkehrsrechts und des Wasserrechts. In bestimmten Fällen kann sogar die Enteignung von Boden er­folgen. Das Spannungsfeld zwischen privatwirtschaftlichen Rechten am Boden und den aus einem gesamtwirtschaftlichen Anspruch abge­leiteten Planungs- und Einschränkungsan­sprüchen des Staates unterliegt dem histori­schen Wandel, dem auch das Bodenrecht folgt.
_{Quelle: Wirtschaftslexikon24}

Die Lage vom Grundstück entscheidet über die mögliche Bebauung

Grundstücke können innerhalb eines Bebauungsplans einer Gemeinde oder im Zusammenhang bebauter Ortsteile liegen. Für Grundstücke außerhalb von Ortsteilen gibt es ebenfalls Bestimmungen zur Bebaubarkeit. Dort ist Bauen nur sehr eingeschränkt möglich. Grundsätzlich gibt es bei der Stadtplanung zwei Situationen:

Zusammenhängend bebaute Bereiche und die Flächen in einem Bebauungsplan nennt man Innenbereich. Sie unterliegen der sogenannten Innenbereichssatzung. Alle anderen Flächen sind Außenbereiche. In der Regel hat in Gemeinden und Städten der Außenbereich den größeren Anteil. Übergeordnet werden Baugebiete im Flächennutzungsplan (FNP) festgeschrieben. Baugebiete können aber auch im Außenbereich liegen.

_{Linktipp: Wissenswertes Infos zum Bau- und Planungsrecht}

Vor dem Kaufvertrag Bebaubarkeit klären

Der finanzielle Wert eines Grundstücks bemisst fast ausschließlich an der Bebaubarkeit! Vor Abschluss eines Grundstückkaufvertrages solltest du also die mögliche Bebaubarkeit klären. Aussagen eines Maklers oder des Eigentümers sind unverbindlich und kritisch unter die Lupe zu nehmen. Auf keinen Fall solltest du die planungsrechtliche Bewertung / Einschätzung auf eigene Faust durchführen. Eine Fehleinschätzung kann böse finanzielle Folgen haben. Die genaue Beurteilung der Bebaubarkeit kann ein Grundstück Planer übernehmen, z.B. ein Architekt oder ein Baujurist. Hilfreich sind auch Auskünfte der zuständigen Ämter, z.B. das Liegenschaftsamt oder das Bauamt. Mündliche Auskünfte von Behörden sind aber ebenfalls rechtlich nicht bindend! Behördliche Zusicherungen müssen immer in Form einer behördlichen Darlegung der baurechtlichen Situation erfolgen.

Baugrundstück definition

Ein Grundstück ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. In Deutschland, Österreich und der Schweiz werden Grundstücke in öffentlichen Registern verzeichnet. Das Liegenschaftskataster ist ein solches Register, ebenso wie das Grundbuch. Beide ergänzen sich gegenseitig.

Während im Grundbuch die Eigentumsverhältnisse und Rechtverhältnisse definiert sind, wird im Liegenschaftskataster das Grundstück genau beschrieben: die genaue Lage des Grundstücks, die Größe des Grundstücks, die Vermessungsdaten von Gebäuden auf dem Grundstück, die darauf befindlichen Gebäude sowie die Nutzung des Grundstücks. Die Daten eines Liegenschaftskatasters können von Bürgern gebührenpflichtig abgerufen werden.

Im 2. Teil geht es um den Bebauungsplan, Nachbarschaftsbelange, Abstandsflächen und Baulasten. Jetzt Teil 2 lesen…