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Grundstück kaufen Teil 2 – der Bebauungsplan

Für Baugrundstücke gibt es – in vielen Fällen – einen Bebauungsplan. Wie der Name schon sagt, regelt dieser die Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken sowie die dort erlaubte Nutzung. Im Bebauungsplan nicht nur festgelegt, wie und wo auf einem Grundstück gebaut werden kann, sondern auch, was auf nicht bebaubaren Grundstücken oder Grundstückteilen “gemacht” werden darf (Parkplatz, Grünfläche usw.). Grundsätzlich zeigt ein Bebauungsplan, was man bauen kann, jedoch nicht, was man wirklich bauen darf!

Dort, wo eine Gemeinde noch keinen Bebauungsplan aufgestellt hat, darf ggf. auch gebaut werden. Aufgestellt bedeutet: der Stadtrat hat dem Bebauungsplan zugestimmt. Gibt es (noch) keinen B-Plan oder lässt sich das Vorhaben nicht bereits auf der Grundlage bestehenden Planungsrechts (§§ 34, 35 BauGB, Bebauungsplan) verwirklichen, kann ein vorhaben bezogener Bebauungsplan erforderlich werden.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan: Im Unterschied zu gewöhnlichen Bebauungsplänen geht die Initiative vom Vorhabenträger aus. Dieser erarbeitet die städtebauliche Planung und verpflichtet sich zu ihrer Verwirklichung sowie zur Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten.
Der Vorhabenträger muss über die beplante Fläche verfügen. Der Vorhaben- und Erschließungsplan des Investors unterliegt nicht der Baunutzungsverordnung und nicht der Planzeichenverordnung. Von kommunaler Seite können Festsetzungen detaillierter als in normalen Bebauungsplänen erfolgen. (Quelle Wikipedia)

Auch ohne einen Bebauungsplan darf gebaut werden

Auf einem Grundstück darf gebaut werden, obwohl es nicht in einem Bereich eines rechtskräftigen B-Plans liegt bzw. bislang für die Lage in der Stadt kein Bebauungsplan aufgestellt wurde. In einem solchen Fall prüft die Bauaufsichtsbehörde, wie sich das Bauvorhaben in den vorhandenen Baubestand einfügt. Ein fehlender Bebauungsplan lässt den Architekten u.U. mehr Gestaltungsfreiheit, wenn die Behörde konstruktiv ihren Ermessensspielraum nutzt. Keinen Bebauungsplan zu haben, hat Vor- und Nachteile zugleich (BauGB §34).

Jedes Grundstück hat im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt. Die Verwaltung der Grundbücher obliegt den Amtsgerichten bzw. den Grundbuchämtern für die Grundstücke in ihrem Bezirk. Verschiedene Rahmenbedingungen können die Bebaubarkeit beeinträchtigen. Nicht immer ist das auf den ersten Blick erkennbar! Auch wenn laut B-Plan alles geregelt scheint, sind privatrechtlichen Bedingungen, die sich z.B. aus dem Text des Kaufvertrages ergeben, zu berücksichtigen. Der Bebauungsplan zeigt, was man bauen kann. Das bedeutet aber noch lange nicht, dass man das auch wirklich bauen darf.

Immer die Nachbarn fragen

Angrenzende Nachbarn sollten auch dann befragt und informiert werden, wenn alle Festsetzungen aus einem Bebauungsplan eingehalten und auch ansonsten keine Abweichungen von baurechtlichen Festsetzungen erforderlich sind, um ein Bauprojekt zu realisieren. Selbst dann, wenn eine Baugenehmigung vom Bauamt erteilt wurde, können Nachbarn den Bauablauf stören und dem Bauherrn einen Strich durch die Terminplanung machen. Bauämter prüfen nämlich nur die Belange des öffentlichen Baurechts, nicht aber privatrechtliche Sachverhalte. Das können z.B. Lärmemissionen durch Garagenzufahrten oder  Geruchsbelästigungen sein.

Eine Nachbarzustimmung ist nicht obligatorisch. Nachbarn müssen privat gegen eine Maßnahme klagen und über eine Klage muss entschieden werden. Bei unklaren Verhältnissen kostet die juristische Klärung immer Zeit. Nicht jede Klage eines Nachbarn ist erfolgreich. Ist die Situation eindeutig, wird eine Klage abgewiesen. In jedem Fall kostet die Klärung von Nachbarbelangen Zeit, Geld und Nerven. Bauherren können vorbeugen, indem sie alle direkten Nachbarn früh in den Planungsprozess einbinden und informieren. Im Idealfall stimmen Nachbarn einer Bauplanung schriftlich zu. Dies kann zum Beispiel durch Zustimmung durch Unterschrift auf Bauplänen erfolgen. Haben alle Nachbarn schriftlich zugestimmt, ist man vor nachträglichen Einwänden und Einsprüchen sicher. Zur Absicherung von großen Bauvorhaben werden regelmäßig Nachbarschaltvereinbarungen getroffen, die unklare Sachverhalte und Ansprüche regeln. Lange vor Baubeginn – am besten noch vor Einreichung des Bauantrags – sollten Einsprüche von Nachbarn ausgeschlossen werden. Je früher eine Abstimmung mit den Nachbarn erfolgt, desto besser! Gelegentlich werden in Kaufverträgen Aussagen zu Nachbarschafts-Belangen formuliert. Bei ungeklärten Nachbar-Regelungen ist Vorsicht geboten, denn eine Abhängigkeit von deren Zustimmung kann die Bebaubaubarkeit einschränken! Kauft man trotzdem, dann sollten im Budget Risikopositionen einzuplanen. Idealerweise sind derartige Stolpersteine schon vor dem Kaufvertrag zu identifizieren. Natürlich kann man juristischen Einschränkungen in den Kaufvertragsverhandlungen zu seinen Gunsten nutzen.

Abstandsflächen beachten

Abstandsflächen sind “die Schlagschatten” eines Gebäudes. Je höher ein Haus, desto größer sind i.d.R. seine Abstandsflächen. Bei hohen Gebäuden liegen Abstandsflächen häufig auf Nachbargrundstücken. Abstandsflächen schränken die Bebauung des Nachbargrundstücks ein, weil sich die Abstandsflächen zweier Baukörper nicht überschneiden dürfen. Müssen zur Realisierung eines Gebäudes Abstandsflächen auf dem Nachbargrundstück abgebildet werden, sind Entschädigungszahlungen fällig. Die Höhe der Entschädigungszahlung richtet sich nach den Folgen für die Bebaubarkeit und dem resultierenden Wertverlust.

Als Abstandsfläche – in einigen Bundesländern auch Abstandfläche – bezeichnet man im deutschen Bauordnungsrecht die Fläche vor Bauwerken, die von Bebauung freizuhalten ist. In einigen Regionen Deutschlands und in Österreich wird der notwendige Grenzabstand auch als Bauwich bezeichnet. Hauptgründe für Abstandsflächen sind ausreichende Belichtung, Belüftung, Brandschutz und der Sozialabstand zwischen benachbarten Gebäuden.

Die Abstandsflächen werden aus den umgeklappten Außenwänden eines Gebäudes gebildet, wobei die Tiefe der Abstandsfläche um einen bestimmten Faktor reduziert wird. Die Musterbauordnung geht dabei von der Wandhöhe H aus. Zu dieser Höhe H wird die Höhe von Dachflächen bis zu einer Neigung von 70° zu einem Drittel, bei mehr als 70° Neigung voll hinzugerechnet. Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt nach der Musterbauordnung: 1. In Kerngebieten, Wohn- und Mischgebiete: 0,4 H bei einem Mindestabstand von 3 m | 2. In Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H oder 3 m Mindestabstand von der Grunsstücksgrenze.
Quelle: Wikipedia

Baulasten

Abstandsflächen sind Baulasttatbestände und werden im Baulastenregister eingetragen. Im Gegensatz zu private Grunddienstbarkeiten wie z.B. Wegerechten, die im Grundbuch eingetragen werden, gilt das für Baulasten nicht. Der Eintrag ins Baulastenregister wird durch das Bauamt initiiert. Begründet werden Baulasten durch die Einverständniserklärung des Grundstücksinhabers. Die Einverständniserklärung muss nicht notariell beurkundet werden. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks erklärt, dass er mit einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung auf seinem Grundstück einverstanden ist.

Das Grundbuch

Jeder Gemeindebezirk hat ein eigenes Grundbuch. Jedes Grundstück in dieser Gemeinde hat ein eigenes Grundbuchblatt. Das Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichtes pflegt und verwaltet das Grundbuch. Das Grundbuch enthält  Informationen zu allen Grundstücksrechten und den Eigentumsverhältnissen sowie Schuldverhältnissen. Jedes Grundstück hat im Grundbuch seine eigene Seite: das Grundbuchblatt.

In unserem ersten Artikel geht es übrigens um die Lage und um planungsrechtliche Themen. Jetzt Teil 1 lesen…

FAQ rund ums Baugrundstück

Wem gehört ein Grundstück?

Entscheidend ist der Eintrag im Grundbuch, denn der Alleineigentümer hat das alleinige Verfügungsrecht über die Immobilie. Steht nur einer der Ehepartner im Grundbuch, so gehört auch nur diesem das Grundstück und die darauf gebaute Immobilie. Der Luftraum über einem Grundstück gehört grundsätzlich zum Verfügungsbereich des Eigentümers. Theoretisch reicht die Herrschaftsbefugnis des Eigentümers eines privaten Grundstücks unendlich in die Höhe und in die Tiefe bis zum Erdmittelpunkt.

Was ist beim Grundstückskauf zu beachten?

Sowohl der Kaufvertrag selbst, als auch die "äußeren" Rahmenbedingungen können die Bebaubarkeit einschränken. Nicht immer ist das auf den ersten Blick erkennbar. Alle Tipps bitte nach "baumensch grundstück kaufen" googeln.

Was bedeutet bebautes Grundstück?

Als bebaut gilt ein Grundstück, sobald ein genehmigter Bauantrag vorliegt und mit der Fundamentgründung (Aushub für die Streifenfundamentgründung oder Bodenplatte) begonnen wurde. Das definiert auch den Baubeginn.

Wer ist Eigentümer eines Grundstücks?

Es kann mehrere Grundstückseigentümer geben. Käufer von Grundstücken sollten auf die Abteilungen I, II und III achten. In Abteilung I stehen der oder die Eigentümer eines Grundstücks. Nur wer hier eingetragen ist, ist berechtigt, ein Grundstück zu veräußern. Gibt es laut Grundbuch mehrere Eigentümer, müssen alle einem Verkauf zustimmen.

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