Bebauungsplan Bauen ohne Architekt

Bauen ohne Architekt | Teil 3

Der erste Teil der Serie Bauen ohne Architekt behandelt übergeordnete Bauherren-Themen. Denn nachdem sich der Bauherr entschieden hat, selbst zu bauen, sind einige Dinge zu organisieren. Der zweiten Teil der Serie behandelt das leidige Thema Baumängel. Du findest dort praktische Tipps zum Thema Bauberatung. In diesem Teil geht es nun um die Wege bis zur Baugenehmigung.

Wann brauche ich einen Bauantrag

Antwort: Ein Bauantrag muss gestellt werden, wenn eine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies ist bei beispielsweise regelmäßig bei Nutzungsänderungen oder Neuerrichtungen von Gebäuden nach Abbruch erforderlich. Es gibt Bauvorhaben, die Aufgrund ihrer Größe genehmigungsfrei sind. Welche Art von Immobilien das betrifft, regeln die Landesbauordnungen. Im Grunde ist ein Bauantrag die Frage an die Behörde, ob eine Baumaßnahme den öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht. Ein Bauantrag muss nicht zwangsläufig durch einen Architekten oder Ingenieur gestellt werden. Es gibt das sogenannte vereinfachte Genehmigungsverfahren, dass es auch einem Bauherren erlaubt, eine Bauanfrage zu stellen. Wer ein Gebäude ohne Gehmigung baut, für das eigentlich eine Baugenehmigung erforderliche wäre, riskiert neben einem Bußgeld den komplett Rückbau. Das heißt Abriss! Behörden sind da relativ humorlos.

Wie lang gilt eine Baugenehmigung

Eine einmal erteilte Baugenehmigung gilt nur für eine bestimmte Zeit. Auch das regeln die einzelnen Landesbauordnungen. Die Baugenehmigung läuft i.d.R. „nach drei Jahren ab“, wenn bis dahin nicht mit dem Bau begonnen wurde oder die Bauausführung über ein Jahr lang unterbrochen war. Sie kann dann verlängert werden. Solche Situationen entstehen, wenn sich z.B. die Finanzierung oder rechtliche Fragen zeitlich ziehen. Achtung, es handelt sich dabei nicht „nur“ um einen formalen Akt. Denn wenn sich inzwischen das Baurecht oder das Planungsrecht für den Bauplatz verändert hat, müssen die Grundlagen der Baugenehmigung neu bewertet werden. Das bedetet ggf. ein neuer Bauantrag ist zu stellen. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Es gibt technische Richtlinien, Sicherheitsrichtlinien. Auch Wärmeschutz, Abstandsflächen, Grenzbebauung und Art der Nutzung sind geregelt und müssen eingehalten werden. Ebenso sind Raumplanerische Belange von Bedeutung – Stichwort der Bebauungsplan, die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Landesbauordnungen. Unsere Experten mit dem Schwerpunkt Baurecht stehen bei Fragen zur Verfügung.

Welche Gebäude sind genehmigungsfrei

Für genehmigungsfreie Bauvorhaben gibt es das sogenannte Anzeigeverfahren für genehmigungsfreie Vorhaben im Innenbereich. In diesen Fällen musst du ein Bauvorhaben lediglich anzeigen. Außerdem sind nur wenige Unterlagen einzureichen. Es gibt auch kein Genehmigungsverfahren und auf einen positiven Bescheid musst du auch nicht warten. Allerdings musst du beim Anzeigeverfahren einen „qualifizierten Entwurfsverfasser“ mit der Erstellung in der Unterlagen beauftragen – das ist ein Architekt oder ein Bauingenieur.

Folgende Gebäudearten sind in der Regel genehmigungsfrei: Gebäude ohne Aufenthaltsräume, wenn diese Gebäude und Vorbauten nicht mehr als 40 m³ umbauten Raum einnehmen und weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen | Carports und Garagen mit notwendigen Einstellplätzen und nicht mehr als 40 m³ umbauten Raum, jedoch nur, wenn die Einstellplätze genehmigt oder nach § 69 a NBauO genehmigungsfrei sind | Solaranlagen bzw. Kollektoren auf Dachflächen und an Außenwänden, Zäune und Mauern bis 1,80 m Höhe sowie Wasserbecken bis 100 m² Fäche.

Hinweis: Auch genehmigungsfreie Baumaßnahmen müssen den Anforderungen des öffentlichen Baurechtes genügen! So kann zum Beispiel die Lage eines Geräteschuppens auf dem Grundstück durch Festsetzungen im Bebauungsplan eingeschränkt sein. Auch Abstandsvorschriften sind zu berücksichtigen.

Bauen ohne Architekt im Alleingang

Bei einem Neubau für ein Wohnhaus geht das nicht. Dafür musst du einen Bauantrag stellen. Das geht nicht ohne Planer mit einer Bauvorlageberechtigung. Wer hat einen Bauvorlageberechtigung? Alle in der Architektenkammer eingetragenen Architekten und Ingenieure verfügen über eine Bauvorlageberechtigung. Die Bauvorlageberechtigung ist erforderlich, um Unterlagen einer Genehmigungsplanung einzureichen. Der Ersteller ist rechtlich für den Inhalt verantwortlich. Zu einem Bauantrag gehören Bauzeichnungen und Berechnungen, wie: Das Bauantragsformular, eine Baubeschreibung, Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, der statistische Erhebungsbogen, der Wärmeschutznachweis, statische Berechnungen zur Standsicherheit, der amtlichen Lageplan. Bei bestimmten Gebäuden können weitere Unterlagen wie z.B. eine Prüfstatik erforderlich sein. Außerdem können im Einzelfall weitere Nachweise gefordert werden, z.B. für Stellplätze, Lärmschutz oder für Wärmeschutz.

Das Honorar für Planungen

Das Honorar für Architektenleistungen ist gesetzlich in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure geregelt. In diesem Artikel findest du weitere Infos zum Honorar. Übrigens, die Bezeichnung Architekt ist gesetzlich geschützt. Architekt darf sich nur nennen, wer Mitglied in der Architektenkammer und dort auf der Architektenliste geführt wird. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende Ausbildung und Berufspraxis. Architekten unterliegen einer strengen Berufsordnung (u.a. eine Fortbildungspflicht), deren Einhaltung überwacht wird.

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