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Wieviel Honorar nach HOAI kostet ein Architekt oder Fachingenieur?

Nach dem Urteil des Europäischen Gerichtshofes müssen die Mindestsätze der HOAI nicht zwingend eingehalten werden. Als Planer kann man also unter den Mindestsätzen der HOAI anbieten und ein günstigeres Angebot machen. Nun zu unserer Antwort auf die Frage “was kostet ein Architekt”: Das Honorar für Planungsleistungen richtet sich a) nach persönlichen Ansprüchen und b) der Art der Bauaufgabe. Vor dem Bauen kommt das Planen – und das ist weit mehr als das bloße Herstellen von Bauzeichnungen! Je gründlicher ein Projekt geplant ist, desto besser ist das Ergebnis – das gilt auch für kleine Bauprojekte! Je größer ein Projekt ist, desto kleiner der Anteil der Planungskosten. Wie die erste Phase der Planung aussieht, kannst du hier lesen. Das Beispiel in diesem Artikel soll zeigen, was passieren kann, wenn ein Bauherr an der falschen Stelle bei der Planung spart.

Ist das Honorar für eine gründliche Planung gerechtfertigt?

Grundriss zwei Hotelzimmer

Immobilienexperten wissen, dass Baukosten inklusive der Planung weniger als 20 % der Lebenszykluskosten ausmachen. Lebenszykluskosten sind alle Kosten, die eine Immobilie im Laufe ihres Lebens verursacht. Den Löwenanteil verschlingen die Betriebskosten mit Wartung und Instandhaltung. Obwohl das alle Experten wissen, werden diese “echten Kosten” fast nie bei Entscheidungen beachtet. Die Höhe der Betriebskosten lassen sich durch geschickte Planung minimieren. Dadurch wird die Wirtschaftlichkeit von Immobilien maßgeblich beeinflusst! Bei Gewerbeobjekten kommt zudem der Immobilienertrag durch die Mieteinnahmen hinzu. Die Basis für eine hohe Miete wird ebenfalls durch die Planung bestimmt. Ein Schlüssel für langfristig sichere Mieterträge ist die Flexibilität des Gebäudes. Sie ermöglicht es, dass eine spätere Umnutzung möglich wird und der Umbauaufwand klein bleibt. Die Folgen von schlechter Planung zeige ich an einem Hotelprojekt:

Angenommen, nur für die Planung des perfekten Hotelzimmers würden 1.000 Arbeitsstunden anfallen (Ingenieure, Architekten, Designer usw.). Bei einem Stundensatz von 80 € wären das 80.000 € Honorar. Die Baukosten jedes einzelnen Zimmers lägen ebenfalls bei 80.000 €. Die Planung wäre genauso teuer, wie der Bau. Erstaunlich!

Welch ein Glück, dass ein Hotel i.d.Regel viele gleiche Zimmer hat, die nur einmal geplant werden. Bei einem Objekt mit 50 gleichen Zimmern, lägen die Baukosten bei 4 Mio.€ (80.000 € x 50). Durch die Wiederholung reduziert sich der Anteil der Planungskosten auf nur 2 Prozent. Die hohen Entwicklungskosten von 80.000 € werden bei großer Stückzahl quasi unbedeutend. Das erklärt auch, warum Häuser “von der Stange” günstiger sind. Der größte Teil der Ersparnisse entsteht bei der Planung. Diese Fertigprodukte werden für Projektentwickler wirtschaftlich, wenn sie zigfach kopiert werden. Dazu gibt es hier einen interessanten Artikel.

Lesetipp: Bist du als Planer gut gerüstet für die nächste Rezession?

Optimale Planung amortisiert sich schon im ersten Betriebsjahr

Wer sich auf eine schnellere, d.h. günstigere Planung einlässt, schneidet sich ins eigene Fleisch. Das Hotel-Beispiel verdeutlicht das: Angenommen, ein Bauherr beauftragt eine Hotelplanung mit einem reduzierten Aufwand über 500 Stunden (anstatt 1.000). Die detaillierte Ausplanung eines Hotelzimmers kostet dann nur 40.000 €. Das ist 1 Prozent der Projektkosten von 4 Mio.€. Klingt verlockend! Leider wirkt sich ein unausgereiftes Konzept negativ aus, denn Hotelgäste, die sich in den Räumen nicht wohlfühlen, weil sie unpraktisch gestaltet sind, könnten ausbleiben. Sie bevorzugen die besseren Mitbewerber. Das führt zu Umsatzeinbußen. Beispiel: Bei durchschnittlichen Übernachtungskosten von 70 € liegt die Auslastung des optimal geplanten Hotels bei 70 %. Das bringt Einnahmen von 900.000 € pro Jahr – in 10 Jahren 9 Mio. €. Das günstig geplante Hotel hat 5 Prozent weniger Gäste und dadurch 65.000 € weniger Einnahmen pro Jahr. Mit dem Fehlbetrag im ersten Jahr hätte man schon die bessere Planung bekommen. Die optimale Planung hätte sich a) schon nach einem Jahr amortisiert und b) würde in 10 Jahren zu 630.000 € mehr Umsatz führen. Gründliche Planung und Beratung zahlt sich also schnell aus. Die Folge von Versäumnissen und Planungsfehlern sind: weniger Ertrag, höhere Betriebskosten, weniger Komfort, schneller Wertverfall.

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Was kostet ein Architekt?

Geplant werden muss sowieso. Das Hotel-Beispiel zeigt: Gründliche Planung kostet nichts. Sie spart Geld. Die Wertstiftung übersteigt das Honorar bei weitem. Selbstverständlich müssen auch Architekten und Ingenieure für ihre Arbeit entlohnt werden. Die Höhe der Entlohnung regelt die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Sie definiert, welcher Aufwand “normalerweise” erforderlich ist, um bestimmte Aufgaben zu erledigen. Dabei werden auch unterschiedlichen Bauaufgaben und deren Komplexität berücksichtigt. Die HOAI ist Preisrecht und somit gesetzlich bindend – genau wie bei Ärzten und Anwälten. Aber warum mischt sich der Staat beim Bauen ein? Ganz einfach, es geht um Verbraucherschutz und Sicherheit. Bei schlechter Planung und schlampiger Bauleitung besteht Gefahr für Leib und Leben. Daher muss der Gesetzgeber einen Honorarwettbewerb unter Bauplanern verhindern, damit diese ihrer Verantwortung für die Sicherheit von Gebäuden gerecht werden können. Leider lässt eine Honorarordnung wenig Spielraum, um die Leistung einer Bauaufgabe anzupassen – Honorartafeln können eben auch nicht die unterschiedliche Leistungsfähigkeit von Büros und deren Mitarbeitern berücksichtigen. Die HOAI steht in der Kritik und das o.g. Urteil des Europäischen Gerichtshofes ist erst der Anfang vom Ende eines verstaubten Regelwerks.

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Ist der Bauträger günstiger?

Bauträger bieten günstige Planungskosten an – Honorare für Architekt & Co. wirken dagegen überteuert. Natürlich verwundert das viele Bauherren. Mein Hotel-Beispiel oben zeigt, woran das liegt. Auch ein Reihenhaus ist ein Serienprodukt, das im Grunde nur einmal geplant und dann dutzendfach gebaut wird. Man kann Bauträger- und Planerangebote also nicht vergleichen. Die ausgewiesenen Planungskosten beim Bauträger sind fiktive Werte. Bauträger verstecken Teile der echten Planungskosten in anderen Kostenpositionen, um effizient zu wirken – Den tatsächlichen Aufwand verschleiern sie. Erst bei Sonderwünschen wird dieser sichtbar, denn Sonderwünsche sind teuer, weil auch Bauträger den Aufwand weiterberechnen müssen, um wirtschaftlich zu sein. Für Bauträger birgt die Serienproduktion auch Risiken, denn Planungsfehler kopieren sich schnell und können verheerende Auswirkungen haben. Anders als in der Automobilbranche, gibt es bei Immobilien leider keine Rückrufmöglichkeit. Hier schildert eine betroffene Bauherrin ihre Erfahrung mit Fehlplanungen.

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Wie errechnet sich das Honorar?

Das Honorar wird durch drei Dinge bestimmt: Umfang der Leistung | Honorarzone | Anrechenbaren Kosten.

Der Leistungsumfang definiert sich über die erforderlichen Leistungen in allen neun Leistungsphasen: 1. Grundlagenermittlung, 2. Vorplanung, 3. Entwurfsplanung, 4. Genehmigungsplanung, 5. Werkplanung, 6. Vorbereitung der Vergabe, 7. Mitwirkung bei der Vergabe, 8. Objektüberwachung und 9. Objektbetreuung mit Dokumentation. Jeder dieser Leistungsphasen sind Prozentwerte zugeordnet.

Die Honorarzone: Die Schwierigkeit der Bauaufgabe zeigen die unterschiedlichen Honorarzonen. Für private Bauherrn sind i.d.R. die Zonen III und IV relevant. Die Honorarzone III gilt für Wohnhäuser mit durchschnittlicher Ausstattung; die Honorarzone IV für Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung, Terrassenhäuser, in der Planung aufwendige Einfamilienhäuser mit entsprechendem Ausbau und Hausgruppen in aufwendiger verdichteter Bauweise auf kleinen Grundstücken. Die Anrechenbaren Kosten beinhalten die reinen Bau- und Ausbaukosten, nicht aber zum Beispiel den Grundstückspreis und die Erschließungskosten. Bei Fragen zur Anwendung helfen wir gerne.

Urteile zu Honorar und Vertrag

HOAI ist auch zwischen Privaten nicht mehr anwendbar. Die Parteien eines Architektenvertrags konnten eine Honorarvereinbarung nur im Rahmen der durch die HOAI festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen, weshalb im Falle von den Mindestsatz unterschreitenden Vereinbarungen der Architekt oder Ingenieur im Regelfall die Mindestsätze verlangen konnte. Allerdings hat der EuGH durch Urteil vom 04.07.2019 festgestellt, dass die Bundesrepublik Deutschland durch die Beibehaltung verbindlicher Honorare für die Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren gegen Europarecht verstoßen hat. Aus der Feststellung des Vertragsverstoßes folgt für den verurteilten Mitgliedstaat die Pflicht, den Verstoß zu beenden. Diese Pflicht trifft sämtliche Stellen des verurteilten Staats, somit auch die Gerichte. Hieraus folgt nach Ansicht des OLG Düsseldorf, dass das Preisrahmenrecht der HOAI nicht mehr angewendet werden darf. LG Düsseldorf, Urteil vom 17.09.2019 - 23 U 155/18

Mindestsätze der HOAI sind auch in Altfällen nicht mehr anwendbar. Das OLG Schleswig hat am 25.10.2019 entschieden, dass die Mindestsätze der HOAI wegen Verstoßes gegen Europäisches Gemeinschaftsrecht auch in Altfällen nicht mehr anwendbar sind. OLG Schleswig, Urteil vom 25.10.2019 - 1 U 74/18

Eine Honorarvereinbarung kann per E-Mail geschlossen werden: Eine Honorarvereinbarung ist nicht gem. § 7 Abs. 1 HOAI 2013 unwirksam, weil sie auf elektronischem Weg und damit nicht schriftlich geschlossen wurde. OLG Celle, Urteil vom 01.04.2020 - 14 U 185/19

Ein Vermögensverfall indiziert Unzuverlässigkeit und führt zur Löschung aus der Architektenliste.  Ein Architekt ist unzuverlässig, wenn er nach dem Gesamteindruck seines Verhaltens nicht zeigt, dass er seinen Beruf künftig ordnungsgemäß ausüben wird. Für die Prüfung der Unzuverlässigkeit kommt es auf den jeweiligen Beruf bzw. das jeweilige Gewerbe und den Schutzzweck der entsprechenden berufs- bzw. gewerberechtlichen Bestimmungen an. Aufgrund eines nachträglich eingetretenen Vermögensverfalls besitzt ein Planer bzw. Bauüberwacher die für die Führung der geschützten Berufsbezeichnung "Architekt" erforderliche berufliche Zuverlässigkeit nach dem Urteil des VG Ansbach vom 02.03.2020 nicht mehr. VG Ansbach, Urteil vom 02.03.2020 - 4 K 17.607

Bauvorbereitende und -begleitende Betreuung ist nur eine Dienstleistung. Ergibt sich aus dem vertraglichen Leistungskatalog, dass der Architekt/Ingenieur nur bauvorbereitende und baubegleitende Betreuungsleistungen erbringen soll, wobei er nicht verpflichtet ist, für deren jeweiligen Erfolg einzustehen, ist ein Dienstvertrag anzunehmen. OLG Brandenburg, Beschluss vom 21.01.2020 - 12 U 69/19

Links im Internet sind gleichwertige Vergabeunterlagen. In der Leistungsbeschreibung kann auf technische Anforderungen Bezug genommen werden. Der Text eines in den einschlägigen Fachkreisen bekannten, für jedermann über das Internet innerhalb kürzester Recherche kostenlos zugänglichen Regelwerks muss den Vergabeunterlagen deshalb nicht beigefügt werden. VK Bund, Beschluss vom 30.10.2019 - VK 1-77/19

Urteil zu Baukosten

Beim Bauen im Bestand sind 21% Abweichung von der Kostenberechnung kein Kündigungsgrund. Der Auftraggeber kann einen Architektenvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Wichtige Kündigungsgründe, die der Architekt zu vertreten hat, sind u. a. die wesentliche Abweichung von vertraglichen Vorgaben, eine schleppende, zögerliche und unzureichende Leistungserbringung trotz Fristsetzung, die Verursachung besonders grober Mängel, die Verletzung von Kooperationspflichten, aber auch die schuldhafte, erhebliche Überschreitung von Vertragsfristen und von Baukosten. Beim Bauen im Bestand steht dem Architekten bei der Kostenberechnung ein Toleranzrahmen zwischen 20 und 25% zur Verfügung. OLG Naumburg, Urteil vom 28.02.2018 - 3 U 36/17; BGH, Beschluss vom 09.10.2019 - VII ZR 167/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

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