schreibtisch was kostet ein architekt

Was kostet ein Architekt?

Die Antwort auf die Frage „was kostet ein Architekt“: Das Honorar für Planerleistungen richtet sich a) nach persönlichen Ansprüchen und b) der Art der Bauaufgabe. Vor dem Bauen kommt das Planen. Mit Planen ist weit mehr als das Herstellen von Bauzeichnungen gemeint. Je besser „ein Plan“ ist, desto besser ist das Ergebnis – das gilt auch für kleine Projekte! Eine weitere Regel lautet: Je größer das Projekt, desto kleiner der Anteil der Planungskosten! Was kann passieren, wenn man bei der Planung spart? Das folgende Beispiel soll das verdeutlichen.

Wie plant man das perfekte Hotel? Ist das Honorar gerechtfertigt?

Grundriss zwei Hotelzimmer

Immobilienexperten wissen, dass Baukosten inklusive der Planung weniger als 20% der Lebenszykluskosten ausmachen. Lebenszykluskosten sind alle Kosten, die eine Immobilie im Laufe ihres Lebens verursacht. Den Löwenanteil verschlingen die Betriebskosten mit Wartung und Instandhaltung. Obwohl das alle Experten wissen, werden diese „echten Kosten“ fast nie bei Entscheidungen beachtet. Die Höhe der Betriebskosten lassen sich durch geschickte Planung minimieren. Dadurch wird die Wirtschaftlichkeit von Immobilien maßgeblich beeinflusst! Bei Gewerbeobjekten kommt zudem der Immobilienertrag durch die Mieteinnahmen hinzu. Die Basis für eine hohe Miete wird ebenfalls durch die Planung bestimmt. Ein Schlüssel für langfristig sichere Mieterträge ist die Flexibilität des Gebäudes. Sie ermöglicht es, dass eine spätere Umnutzung möglich wird und der Umbauaufwand klein bleibt. Die Folgen von schlechter Planung zeige ich an einem Hotelprojekt:

Angenommen, nur für die Planung des perfekten Hotelzimmers würden 1.000 Arbeitsstunden anfallen (Ingenieure, Architekten, Designer usw.). Bei einem Stundensatz von 80 € wären das 80.000 € Honorar. Die Baukosten jedes einzelnen Zimmers lägen ebenfalls bei 80.000 €. Die Planung wäre genauso teuer, wie der Bau. Erstaunlich!

Welch ein Glück, dass ein Hotel i.d.Regel viele gleiche Zimmer hat, die nur einmal geplant werden. Bei einem Objekt mit 50 gleichen Zimmern, lägen die Baukosten bei 4 Mio.€ (80.000€ x 50). Durch die Wiederholung reduziert sich der Anteil der Planungskosten auf nur 2 Prozent. Die hohen Entwicklungskosten von 80.000 € werden bei großer Stückzahl quasi unbedeutend. Das erklärt auch, warum Häuser „von der Stange“ günstiger sind. Der größte Teil der Ersparnisse entsteht bei der Planung. Diese Fertigprodukte werden für Projektentwickler wirtschaftlich, wenn sie zigfach kopiert werden. Dazu gibt es hier einen interessanten Artikel.

Gründliche Planung spart Geld

Aber zurück zu unserem Hotel-Beispiel. Wer sich auf schnelle, ungenaue = billigere Planung einlässt, schneidet sich ins eigene Fleisch. Hier kommt der Beweis: Angenommen, ein Hotelier bestellt eine günstigere Planung für 500 Stunden (anstatt 1.000). Die Planung eines Zimmers kostet somit 40.000 €. Das entspricht 1 Prozent der Projektkosten von 4 Mio.€. Klingt verlockend! Leider wirkt sich ein unausgereiftes Konzept negativ aus. Was könnte passieren? Gäste bevorzugen andere Hotels! Das führt zu Unsatzeunbussen. Beispiel: Bei durchschnittlichen
Übernachtungskosten von 70 € liegt die Auslastung des optimierten Hotels bei 70%. Das führt zu Einnahmen von rd. 900.000 € pro Jahr. In 10 Jahren sind das 9 Mio.€.

Das schlechter geplante Hotel hat 5 Prozent weniger Gäste und dadurch 65.000 € weniger Einnahmen pro Jahr. Für den Fehlbetrag im ersten Jahr hätte man schon die bessere Planung kaufen können. Die bessere Planung hätte sich also a) schon nach einem Jahr amortisiert und b) würde sie in 10 Jahren 630.000 € Mehreinnahmen bringen.

Gründliche Planung und Beratung zahlt sich also schnell aus. Die Folge von Versäumnissen und Planungsfehlern sind: Weniger Ertrag, höhere Betriebskosten, weniger Komfort, schneller Wertverfall.

Was kostet ein Architekt Gesicht Bettdecke

Was kostet ein Architekt?

Geplant werden muss sowieso. Das Hotelbeispiel zeigt: Gründliche Planung kostet nichts. Sie spart Geld. Die Wertstiftung übersteigt das Honorar bei weitem. Selbstverständlich müssen auch Architekten und Ingenieure für ihre Arbeit entlohnt werden. Die Höhe der Entlohnung regelt die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die HOAI definiert, welcher Aufwand normalerweise erforderlich ist, um bestimmte Aufgaben zu erledigen. Dabei werden auch unterschiedlichen Bauaufgaben und deren Komplexität berücksichtigt. Die HOAI ist Preisrecht und somit gesetzlich bindend – genau wie bei Ärzten und Anwälten. Aber warum mischt sich der Staat beim Bauen ein? Ganz einfach, es geht um Verbraucherschutz und Sicherheit. Bei schlechter Planung und schlampiger Bauleitung besteht Gefahr für Leib und Leben. Daher muss der Gesetzgeber einen Honorarwettbewerb unter Bauplanern verhindern, damit diese ihrer Verantwortung für die Sicherheit von Gebäuden gerecht werden können.

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Ist der Bauträger günstiger?

Bauträger bieten günstige Planungskosten an – Honorare für Architekt & Co. wirken dagegen überteuert. Natürlich verwundert das viele Bauherren. Mein Hotelbeispiel oben zeigt, woran das liegt. Auch ein Reihenhaus ist ein Serienprodukt, das im Grunde nur einmal geplant und dann dutzendfach gebaut wird. Man kann Bauträger- und Planerangebote also nicht vergleichen. Die ausgewiesenen Planungskosten beim Bauträger sind fiktive Werte. Bauträger verstecken Teile der echten Planungskosten in anderen Kostenpositionen, um effizient zu wirken. Den tatsächliche Aufwand verschleiern sie. Erst bei Sonderwünschen wird dieser sichtbar, denn Sonderwünsche sind teuer, weil auch Bauträger den Aufwand weiterberechnen müssen, um wirtschaftlich zu sein. Für Bauträger birgt die Serienproduktion auch Risiken, denn Planungsfehler kopieren sich schnell und können verheerende Auswirkungen haben. Anders als in der Automobilbranche, gibt es bei Immobilien leider keine Rückrufmöglichkeit. Hier schildert eine betroffene Bauherrin ihre Erfahrung mit Fehlplanungen.

So viel Haus bekommst du für dein Geld

Wie errechnet sich das Honorar?

Das Honorar wird durch drei Dinge bestimmt: Umfang der Leistung | Honorarzone | Anrechenbaren Kosten.

Der Leistungsumfang definiert sich über die erforderlichen Leistungen in allen neun Leistungsphasen: 1.Grundlagenermittlung, 2.Vorplanung, 3.Entwurfsplanung, 4.Genehmigungsplanung, 5.Werkplanung, 6.Vorbereitung der Vergabe, 7. Mitwirkung bei der Vergabe, 8.Objektüberwachung und 9.Objektbetreuung mit Dokumentation. Jeder dieser Leistungsphasen sind Prozentwerte zugeordnet.

Die Honorarzone: Die Schwierigkeit der Bauaufgabe zeigen die unterschiedlichen Honorarzonen. Für private Bauherrn sind i.d.R. die Zonen III und IV relevant. Die Honorarzone III gilt für Wohnhäuser mit durchschnittlicher Ausstattung; die Honorarzone IV für Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung, Terrassenhäuser, planungsaufwendige Einfamilienhäuser mit entsprechendem Ausbau und Hausgruppen in planungsaufwendiger verdichteter Bauweise auf kleinen Grundstücken. Die Anrechenbaren Kosten beinhalten die reinen Bau- und Ausbaukosten, nicht aber zum Beispiel den Grundstückspreis und die Erschliessungskosten. Bei Fragen zur Anwendung helfen wir gerne.