schreibtisch was kostet ein architekt

Was kostet ein Architekt?

Nein, es gibt keine dummen Fragen. Auf diese hier gibt es allerdings keine einfache Antwort: „Was kostet ein Architekt?“ Ich werde in dem Beitrag die Zusammenhänge verständlich und einfach beschreiben. Einen Teil der Antwort kennst du sicher schon: Es kommt immer drauf an … Aber worauf kommt es an? Nun, zum Beispiel auf deinen persönlichen Anspruch oder auf die konkrete Bauaufgabe. Wenn du ein Gebäude (um)bauen willst, dann muss das ja irgendwie geplant werden. Dabei ist eins sicher: Je besser dein Plan ist, desto zufriedener wirst du mit dem Ergebnis sein. Diese Regel gilt auch für kleine Projekte. Eine weitere Gesetzmäßigkeit lautet: Je größer das  Projektvolumen ist, desto kleiner ist der Anteil der Planungskosten. Wenn dir das bekannt vorkommt, solltest du weiterlesen. Das praktische Beispiel zeigt die Folgen sparsamer Planung.

Was kostet ein Architekt Gesicht Bettdecke

Das perfekte Hotel planen

Grundriss zwei HotelzimmerImmobilienexperten wissen, dass Baukosten inklusive Planung weniger als 20% der Lebenszykluskosten ausmachen. Lebenszykluskosten sind alle Kosten, die eine Immobilie im Laufe ihres Lebens verursacht. Der Löwenanteil (i.d.R. mehr als 75%) sind die Betriebskosten mit Wartung und Instandhaltung. Obwohl das bekannt ist, werden diese „wahren Kosten“ nur selten in Entscheidungen einbezogen. Die Betriebskosten werden schon bei der Planung festgelegt und beeinflussen die Wirtschaftlichkeit von Immobilien. Bei Gewerbeobjekten wirkt zudem der Immobilienertrag durch die Mieteinnahmen. Auch hierfür entsteht das Fundament schon in der Planungsphase. Wichtige Fragen: Ist das Gebäude technisch flexibel, um den Mietertrag langfristig zu sichern? Kann das Haus umgenutzt werden? Wenn ja, wie hoch wäre der Aufwand? Die Auswirkung lückenhafter Planung zeige ich an einem Hotelprojekt.

Angenommen, für die Planung des perfekten Hotelzimmers würden 1.000 Arbeitsstunden anfallen (Ingenieure, Architekten, Designer usw.). Bei einem Stundensatz von 80 € wären das 80.000 € Honorar. Die Baukosten jedes einzelnen Zimmers lägen auch bei 80.000 €. Die Planung wäre also genauso teuer, wie der Bau. Das klingt verrückt, oder?

Gut, dass ein Hotel immer viele gleiche Zimmer hat, die nur einmal geplant werden. Bei einem Objekt mit 50 gleichen Zimmern, lägen die Baukosten bei 4 Mio.€ (80.000€ x 50). Durch die Wiederholung reduziert sich der Anteil der Planungskosten in Summe auf nur 2 Prozent. Die hohen Entwicklungskosten in der Planung fallen bei großer Stückzahl also nicht mehr ins Gewicht. Das erklärt auch, warum Häuser von der Stange (in der Planung) günstiger sind. Sie sind sozusagen Fertigprodukte, die zigfach kopiert werden. Dazu gibt es hier einen interessanten Artikel.

Gründliche Planung spart Geld

Aber zurück zu unserem Hotel-Beispiel. Wer sich auf schnelle, ungenaue = billigere Planung einlässt, schneidet sich ins eigene Fleisch. Hier kommt der Beweis: Angenommen, ein Hotelier bestellt eine günstigere Planung über 500 Stunden. Die Planung eines Zimmers (Baukosten 80.000 €) kostete somit 40.000 €, was einem Prozent der Projektkosten von 4 Mio.€ entspräche.  Das klingt verlockend, doch leider wirkt sich ein weniger ausgereiftes Konzept schnell negativ aus. Es kann nämlich passieren, dass Gäste später andere Hotels bevorzugen, was sicher zu Einbussen führen könnte. Bei Übernachtungskosten von 70 € läge die Auslastung des optimierten Hotels bei 70%, was zu Einnahmen von rd. 900.000 € pro Jahr führte.

Das schneller geplante Hotel hätte bei nur 5 Prozent weniger Auslastung 65.000 € weniger pro Jahr. Damit wären die Einsparung für schnellere Planung schon eliminiert und nach 10 Jahren gäbe einen Fehlbetrag von 630.000 €. Gründliche Planung und Beratung zahlt sich schnell aus. Die Folge von Versäumnissen und Planungsfehlern sind: Weniger Ertrag, höhere Betriebskosten, weniger Komfort, schneller Wertverfall.

Was kostet ein Architekt?

Geplant werden muss sowieso. Unterm Strich kostet gründliche Planung nichts, sondern sie spart Geld. Die Wertstiftung, die durch gründliche Planung entsteht, übersteigt das Honorar bei weitem. Selbstverständlich müssen auch Architekten und Ingenieure für ihre Arbeit auch entlohnt werden. Die Höhe der Entlohnung legt die HOAI verbindlich fest (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die HOAI definiert, welcher Aufwand normalerweise erforderlich ist, um bestimmte Aufgaben zu erledigen. Dabei berücksichtigt werden auch die unterschiedlichen Bauaufgaben und deren Komplexität berücksichtigt. Die HOAI ist Preisrecht und somit gesetzlich bindend – genau wie bei Ärzten und Anwälten. Aber warum mischt sich der Staat beim Bauen ein? Ganz einfach, es geht um Verbraucherschutz und Sicherheit. Bei schlechter Planung und schlampiger Bauleitung besteht Gefahr für Leib und Leben. Daher muss der Gesetzgeber einen Honorarwettbewerb unter Bauplanern verhindern, damit sie der Verantwortung für die Sicherheit von Bauwerken gerecht werden können.

Ist der Bauträger günstiger?

Bauträger bieten günstige „Planungskosten“ an – Honorare für Planungsteams mit Architekt & Co. wirken dagegen überteuert. Natürlich verwundert das viele Bauherren. Mein Hotelbeispiel oben zeigt, woran das liegt. Auch ein Reihenhaus ist ein Serienprodukt, das im Grunde nur einmal geplant und dann dutzendfach gebaut wird. Man kann Bauträger- und Planerangebote also nicht vergleichen. Die ausgewiesenen Planungskosten beim Bauträger sind fiktive Werte. Bauträger verstecken Teile der echten Planungskosten in anderen Kostenpositionen, um effizient zu wirken. Den tatsächliche Aufwand verschleiern sie. Erst bei Sonderwünschen wird dieser sichtbar, denn Sonderwünsche sind teuer, weil auch Bauträger ihren Aufwand weiterberechnen, um wirtschaftlich zu sein. Für Bauträger birgt die Serienproduktion auch Risiken, denn Planungsfehler kopieren sich schnell und können verheerende Auswirkungen haben. Anders als in der Automobilbranche, gibt es bei Immobilien leider keine Rückrufmöglichkeit. Hier schildert eine betroffene Bauherrin ihre Erfahrung mit Fehlplanungen.

Wie errechnet sich das Honorar?

Das Honorar wird durch drei Dinge bestimmt: Umfang der Leistung | Honorarzone | Anrechenbaren Kosten.

Der Leistungsumfang definiert sich über die erforderlichen Leistungen in allen neun Leistungsphasen: 1.Grundlagenermittlung, 2.Vorplanung, 3.Entwurfsplanung, 4.Genehmigungsplanung, 5.Werkplanung, 6.Vorbereitung der Vergabe, 7. Mitwirkung bei der Vergabe, 8.Objektüberwachung und 9.Objektbetreuung mit Dokumentation. Jeder dieser Leistungsphasen sind Prozentwerte zugeordnet.

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Die Honorarzone: Die Schwierigkeit der Bauaufgabe zeigen die unterschiedlichen Honorarzonen. Für private Bauherrn sind i.d.R. die Zonen III und IV relevant. Die Honorarzone III gilt für Wohnhäuser mit durchschnittlicher Ausstattung; die Honorarzone IV für Wohnhäuser mit überdurchschnittlicher Ausstattung, Terrassenhäuser, planungsaufwendige Einfamilienhäuser mit entsprechendem Ausbau und Hausgruppen in planungsaufwendiger verdichteter Bauweise auf kleinen Grundstücken. Die Anrechenbaren Kosten beinhalten die reinen Bau- und Ausbaukosten, nicht aber zum Beispiel den Grundstückspreis und die Erschliessungskosten. Bei Fragen zur Anwendung helfen wir gerne.

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