Bücher Kosteneinschätzung DIN 276 erstellen

Kosteneinschätzung und Kostenschätzung für Baumaßnahme erstellen

Seit dem 1.1.2018 gilt das neue Bauvertragsrecht im Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Alle Verträge ab diesem Datum müssen sich danach richten. Endlich sind auch Regelungen für Architekten, Ingenieure und Bauherren aufgenommen. Architekten müssen ab sofort immer eine Kosteneinschätzung erstellen! Sie ist eine wichtige Leistung für Planer am Bau. Der Begriff Kosteneinschätzung ist neu und nicht zu verwechseln mit der Kostenschätzung nach DIN 276, die zu den rechtlich verbindlichen Berechnungen bei Bauprojekten zählt. Die neue Kosteneinschätzung ist Bestandteil der sogenannten Leistungsphase null. Die Wichtigkeit der genauen Kostenschätzung und der Einhaltung von versprochenen Baukosten wird von vielen Planern unterschätzt! Was in anderen Branchen längst “normal” ist, gilt beim Bauen immer noch als Exot: Die Zielkosten-Methode. Lesetipp: Die Zielkosten-Methode für garantierte Kostensicherheit für Bauherren.

Vergleich Kostenschätzung DIN 276|2018-2008


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Pflichten des Architekten sind geregelt

Eine Fehlinformation hält sich hartnäckig: Das Leistungssoll von Architekten und Fachplanern kann man nicht aus der HOAI ableiten! Die HOAI ist Preisrecht und regelt lediglich die Vergütung von Leistungen. Die für ein Projekt erforderlichen Leistungen können also genau dosiert werden. Sie sollten sich sowieso immer nach den individuellen Projektanforderungen richten. Das eigentliche Leistungssoll wird im zu schließenden Werkvertrag geregelt.

Für Planerverträge gab es im BGB bislang keine genau passende Entsprechung. Nun werden dort erstmals auch die Pflichten der Planer beschrieben (§ 650p Abs. 1). Es besteht die Verpflichtung, alle Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand des Projektes erforderlich sind. Dabei müssen die vereinbarten Ziele erreicht werden. Diese Planungs- und Überwachungsziele sind z.B. gestalterische Vorgaben des Bauherrn oder vereinbarte Kostengrenzen. Ziel des neuen Gesetzes: Alle Projektziele sollen möglichst früh, jedoch spätestens zum Vertragsabschluss verbindlich vereinbart sein, um Streit zu vermeiden.

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Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung erstellen ist Pflicht

Besonders dann, wenn der Bauherr noch nicht genau weiß “was er will”, sollen zunächst Planungsgrundlagen erarbeitet werden. Sie sollen dem Bauherrn zur Zustimmung vorlegt werden. Diese sogenannten Planungsgrundlagen dienen der Ermittlung der Planungsziele (§ 650 p Abs. 2 BGB). Die Planungsgrundlagen müssen u.a. eine Kosteneinschätzung enthalten. Dabei handelt es sich um eine grobe Prognose. Sie soll alle Projektkosten transparent machen. Der Planer schuldet dem Bauherren in der Phase keine Planung, sondern höchstens Skizzen oder andere Angaben zum geplanten Projekt. Zum Beispiel könnte das eine textliche Beschreibung zur Art des Daches, zur Geschossanzahl usw. sein.

Spätere Änderungen der Planungsziele durch den Bauherrn lassen sich damit leichter abgrenzen. Planänderungen sind nämlich meistens mit Mehraufwand verbunden, der sich auf die Vergütung auswirkt. Du kannst dir bei uns ein Muster-Formular zur Dokumentation der Planungsgrundlagen herunterladen.

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Der Bauherr erhält Schadensersatz bei fehlerhafter Kostenschätzung

Ein Architekt ist verpflichtet die wirtschaftliche Belange des Bauherren zu beachten. Dazu gehört eine detaillierte Beratung über die zu erwartenen Baukosten. Schon bei der Grundlagenermittlung hat der Architekt die Pflicht, den wirtschaftlichen Rahmen mit dem Bauherren einzugrenzen. Ein Architekt macht sich Schadensersatzpflichtig, wenn er eine Kostenschätzung erstellt, die Grundlage einer Investitionsentscheidung des Bauherrn wurde. Gleiches gilt für unterbliebener oder unrichtiger Auskunft über die Verteuerung des Bauwerks. Das gilt selbst dann, wenn kein Kostenrahmen vereinbart wurde. Zu diesem Schluss kommt das OLG Hamm in seinem Urteil vom 15.03.2018 – 21 U 22/17; BGH, Beschluss vom 29.08.2018 – VII ZR 87/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen)

Keine kostenlose Planung durch Architekten mehr

Die schriftliche Aufstellung der Planungsgrundlage ist der offizielle Abschluss der Leistungsphase null. Nachdem du einen Bauherren ausführlich beraten hast und den Bedarf detailliert mit ihm geklärt hast, solltest du mit dem Formblatt das Ergebnis dokumentieren. Dieses Dokument ist das Zeugnis deiner Beratungsleistung und Teil des Vertrags, auf dessen Basis du einen Vergütungsanspruch hast.

Anleitung zu den Planungsgrundlagen

Nach erfolgter Beratung schickst du also dem Bauherrn die Planungsgrundlage und bittest mit einer Fristsetzung um inhaltliche Freigabe. So soll das grundsätzliche Planungsziel /Bausoll bestätigt werden. Der weitere Verlauf könnte wie folgt sein:

1. Möglichkeit: Der Bauherr gibt das Dokument frei. Dadurch hast du grünes Licht für die weitere Planung gemäß HOAI. Du hast also faktisch einen Vollauftrag! Du solltest allerdings trotzdem einen separaten Planervertrag abschließen, in dem du sämtliche Parameter detailliert festlegst. Ohne separaten Vertrag besteht “nur” Anspruch auf den Mindestsatz.

2. Möglichkeit: Der Bauherr kündigt dir den Vertrag binnen 2 Wochen – irgendwas passte also nicht. Durch die Kündigung entsteht für dich automatisch ein Honoraranspruch für den bis dahin entstandenen Aufwand in Stundensätzen.

3. Möglichkeit: Der Bauherr reagiert nicht innerhalb der gesetzten Frist bzw. du hörst einfach nichts von ihm oder er verweigert aktiv seine Zustimmung d.h. sein Einverständnis: In beiden Fällen kannst jetzt du den Vertrag kündigen (§ 650r Abs. 2 BGB). Auch in diesem Fall hast du Anspruch auf ein Zeithonorar.

Es gibt viel zu tun in der Leistungsphase null

Dir ist bekannt, dass die Phase null in der HOAI nicht beschrieben ist. Die HOAI kennt nur die Leistungsphasen 1-9. Das führte bislang dazu, dass Bauherren vor einem schriftlichen Vertrag, viele Leistungen als Akquise-Leistungen verstanden haben. Die Überarbeitung des Gesetzes sagt, dass auch diese Leistungen einen Vergütungsanspruch auslösen. Schon beim ersten Beratungsgespräch entsteht ein Vertragsverhältnis zwischen Planer und Bauherr. Das Ergebnis dieser Beratungsleistungen und planerischen Überlegungen sind die Planungsgrundlagen.

Sonderkündigungsrecht beachten

Nach der Fertigstellung der oben genannten Grundlagen, gibt es ein Sonderkündigungsrecht – sowohl für den Auftraggeber als auch den Planer (§ 650r BGB). Das Kündigungsrecht des Auftraggebers erlischt zwei Wochen nach Zugang der Planungsgrundlagen.

Achtung! Ist der Auftraggeber eine Privatperson, dann muss schriftlich über das Kündigungsrecht belehrt werden (in unserem Formular schon enthalten). Ohne diese Belehrung erlischt das Kündigungsrecht nicht! Es besteht dann bis zur Abnahme der Leistungen aus dem Architektenvertrag fort.

Urteil zu Baukosten

Beim Bauen im Bestand sind 21% Abweichung von der Kostenberechnung kein Kündigungsgrund. Der Auftraggeber kann einen Architektenvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Wichtige Kündigungsgründe, die der Architekt zu vertreten hat, sind u. a. die wesentliche Abweichung von vertraglichen Vorgaben, eine schleppende, zögerliche und unzureichende Leistungserbringung trotz Fristsetzung, die Verursachung besonders grober Mängel, die Verletzung von Kooperationspflichten, aber auch die schuldhafte, erhebliche Überschreitung von Vertragsfristen und von Baukosten. Beim Bauen im Bestand steht dem Architekten bei der Kostenberechnung ein Toleranzrahmen zwischen 20 und 25% zur Verfügung. OLG Naumburg, Urteil vom 28.02.2018 - 3 U 36/17; BGH, Beschluss vom 09.10.2019 - VII ZR 167/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Urteile zu Honorar und Vertrag

HOAI ist auch zwischen Privaten nicht mehr anwendbar. Die Parteien eines Architektenvertrags konnten eine Honorarvereinbarung nur im Rahmen der durch die HOAI festgesetzten Mindest- und Höchstsätze treffen, weshalb im Falle von den Mindestsatz unterschreitenden Vereinbarungen der Architekt oder Ingenieur im Regelfall die Mindestsätze verlangen konnte. Allerdings hat der EuGH durch Urteil vom 04.07.2019 festgestellt, dass die Bundesrepublik Deutschland durch die Beibehaltung verbindlicher Honorare für die Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren gegen Europarecht verstoßen hat. Aus der Feststellung des Vertragsverstoßes folgt für den verurteilten Mitgliedstaat die Pflicht, den Verstoß zu beenden. Diese Pflicht trifft sämtliche Stellen des verurteilten Staats, somit auch die Gerichte. Hieraus folgt nach Ansicht des OLG Düsseldorf, dass das Preisrahmenrecht der HOAI nicht mehr angewendet werden darf. LG Düsseldorf, Urteil vom 17.09.2019 - 23 U 155/18

Mindestsätze der HOAI sind auch in Altfällen nicht mehr anwendbar. Das OLG Schleswig hat am 25.10.2019 entschieden, dass die Mindestsätze der HOAI wegen Verstoßes gegen Europäisches Gemeinschaftsrecht auch in Altfällen nicht mehr anwendbar sind. OLG Schleswig, Urteil vom 25.10.2019 - 1 U 74/18

Eine Honorarvereinbarung kann per E-Mail geschlossen werden: Eine Honorarvereinbarung ist nicht gem. § 7 Abs. 1 HOAI 2013 unwirksam, weil sie auf elektronischem Weg und damit nicht schriftlich geschlossen wurde. OLG Celle, Urteil vom 01.04.2020 - 14 U 185/19

Ein Vermögensverfall indiziert Unzuverlässigkeit und führt zur Löschung aus der Architektenliste.  Ein Architekt ist unzuverlässig, wenn er nach dem Gesamteindruck seines Verhaltens nicht zeigt, dass er seinen Beruf künftig ordnungsgemäß ausüben wird. Für die Prüfung der Unzuverlässigkeit kommt es auf den jeweiligen Beruf bzw. das jeweilige Gewerbe und den Schutzzweck der entsprechenden berufs- bzw. gewerberechtlichen Bestimmungen an. Aufgrund eines nachträglich eingetretenen Vermögensverfalls besitzt ein Planer bzw. Bauüberwacher die für die Führung der geschützten Berufsbezeichnung "Architekt" erforderliche berufliche Zuverlässigkeit nach dem Urteil des VG Ansbach vom 02.03.2020 nicht mehr. VG Ansbach, Urteil vom 02.03.2020 - 4 K 17.607

Bauvorbereitende und -begleitende Betreuung ist nur eine Dienstleistung. Ergibt sich aus dem vertraglichen Leistungskatalog, dass der Architekt/Ingenieur nur bauvorbereitende und baubegleitende Betreuungsleistungen erbringen soll, wobei er nicht verpflichtet ist, für deren jeweiligen Erfolg einzustehen, ist ein Dienstvertrag anzunehmen. OLG Brandenburg, Beschluss vom 21.01.2020 - 12 U 69/19

Links im Internet sind gleichwertige Vergabeunterlagen. In der Leistungsbeschreibung kann auf technische Anforderungen Bezug genommen werden. Der Text eines in den einschlägigen Fachkreisen bekannten, für jedermann über das Internet innerhalb kürzester Recherche kostenlos zugänglichen Regelwerks muss den Vergabeunterlagen deshalb nicht beigefügt werden. VK Bund, Beschluss vom 30.10.2019 - VK 1-77/19

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