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Kosteneinschätzung erstellen

Seit dem 1.1.2018 gilt das neue Bauvertragsrecht im Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Dieses gilt für Verträge, die ab dem Datum abgeschlossen wurden. Endlich sind auch Regelungen für Architekten, Ingenieure und Bauherren aufgenommen. Jetzt immer Kosteneinschätzung erstellen! Eine Kosteneinschätzung ist ab sofort eine wichtige Leistung für Planer am Bau. Der Begriff Kosteneinschätzung ist neu und nicht zu verwechseln mit der Kostenschätzung nach DIN 276, die zu den rechtlich verbindlichen Berechnungen bei Bauprojekten zählt. Die neue Kosteneinschätzung ist Bestandteil der sogenannten Leistungsphase null.

Pflichten eines Architekten sind geregelt

Es stimmt nicht, dass sich das Leistungssoll für Planer aus der HOAI ergibt. Die HOAI regelt nämlich lediglich die Vergütung von Planungsleistungen. Die Pflichten für Planer werden im Werkvertragsrecht geregelt! Für Planerverträge gab es bislang im BGB keine wirklich passende Entsprechung. Erstmals werden nun auch die Pflichten eines Planers beschrieben, die sich aus einem Werkvertrag ergeben (§ 650p Abs. 1). Demnach sind diese als Unternehmer verpflichtet, alle Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und der Ausführung erforderlich sind. Dabei müssen die vereinbarten Ziele erreicht werden. Diese Planungs- und Überwachungsziele sind z.B. gestalterische Vorgaben des Bauherrn oder vereinbarte Kostengrenzen – wir kommen später dazu… Ziel des neuen Gesetzes: Alle Projektziele sollen möglichst früh, jedoch spätestens zum Vertragsabschluss verbindlich vereinbart sein, um Streit zu vermeiden.

Planungsgrundlage mit Kosteneinschätzung erstellen ist Pflicht

Besonders dann, wenn der Bauherr noch nicht genau weiß „was er will“, sollen zunächst Planungsgrundlagen erarbeitet werden. Sie sollen dem Bauherrn zur Zustimmung vorlegt werden. Diese sogenannten Planungsgrundlagen dienen der Ermittlung der Planungsziele (§ 650 p Abs. 2 BGB). Die Planungsgrundlagen müssen u.a. eine Kosteneinschätzung enthalten. Dabei handelt es sich um eine grobe Prognose. Sie soll alle Projektkosten transparent machen. Der Planer schuldet dem Bauherren in der Phase keine Planung, sondern höchstens Skizzen oder andere Angaben zum geplanten Projekt. Zum Beispiel könnte das eine textliche Beschreibung zur Art des Daches, zur Geschossanzahl usw. sein.

Spätere Änderungen der Planungsziele durch den Bauherrn lassen sich damit leichter abgrenzen. Planänderungen sind nämlich meistens mit Mehraufwand verbunden, der sich auf die Vergütung auswirkt. Du kannst dir bei uns ein Muster-Formular zur Dokumentation der Planungsgrundlagen herunterladen.

Download Muster Planungsgrundlagen für Planer

Keine kostenlose Planung mehr

Die schriftliche Aufstellung der Planungsgrundlage ist der offizielle Abschluss der Leistungsphase null. Nachdem du einen Bauherren ausführlich beraten hast und den Bedarf detailliert mit ihm geklärt hast, solltest du mit dem Formblatt das Ergebnis dokumentieren. Dieses Dokument ist das Zeugnis deiner Beratungsleistung und Teil des Vertrags, auf dessen Basis du einen Vergütungsanspruch hast.

Anleitung zu Planungsgrundlagen

Nach erfolgter Beratung schickst du also dem Bauherrn die Planungsgrundlage und bittest mit einer Fristsetzung um inhaltliche Freigabe. So soll das grundsätzliche Planungsziel /Bausoll bestätigt werden. Der weitere Verlauf könnte wie folgt sein:

1. Möglichkeit: Der Bauherr gibt das Dokument frei. Dadurch hast du grünes Licht für die weitere Planung gemäß HOAI. Du hast also faktisch einen Vollauftrag! Du solltest allerdings trotzdem einen separaten Planervertrag abschließen, in dem du sämtliche Parameter detailliert festlegst. Ohne separaten Vertrag besteht „nur“ Anspruch auf den Mindestsatz.

2. Möglichkeit: Der Bauherr kündigt dir den Vertrag binnen 2 Wochen – irgendwas passte also nicht. Durch die Kündigung entsteht für dich automatisch ein Honoraranspruch für den bis dahin entstandenen Aufwand in Stundensätzen.

3. Möglichkeit: Der Bauherr reagiert nicht innerhalb der gesetzten Frist bzw. du hörst einfach nichts von ihm oder er verweigert aktiv seine Zustimmung d.h. sein Einverständnis: In beiden Fällen kannst jetzt du den Vertrag kündigen (§ 650r Abs. 2 BGB). Auch in diesem Fall hast du Anspruch auf ein Zeithonorar.

Viel zu tun in der Leistungsphase null

Dir ist bekannt, dass die Phase null in der HOAI nicht beschrieben ist. Die HOAI kennt nur die Leistungsphasen 1-9. Das führte bislang dazu, dass Bauherren vor einem schriftlichen Vertrag, viele Leistungen als Akquise-Leistungen verstanden haben. Die Überarbeitung des Gesetzes sagt, dass auch diese Leistungen einen Vergütungsanspruch auslösen. Schon beim ersten Beratungsgespräch entsteht ein Vertragsverhältnis zwischen Planer und Bauherr. Das Ergebnis dieser Beratungsleistungen und planerischen Überlegungen sind die Planungsgrundlagen.

Sonderkündigungsrecht beachten

Nach der Fertigstellung der oben genannten Grundlagen, gibt es ein Sonderkündigungsrecht – sowohl für den Auftraggeber als auch den Planer (§ 650r BGB). Das Kündigungsrecht des Auftraggebers erlischt zwei Wochen nach Zugang der Planungsgrundlagen.

Achtung! Ist der Auftraggeber eine Privatperson, dann muss schriftlich über das Kündigungsrecht belehrt werden (in unserem Formular schon enthalten). Ohne diese Belehrung erlischt das Kündigungsrecht nicht! Es besteht dann bis zur Abnahme der Leistungen aus dem Architektenvertrag fort.

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