Baustelle mit Kran Bauvertragsrecht

Bauvertragsrecht 2018

Bauprojekte werden auf Basis des Werkvertragsrechts abgewickelt. Dieses historische Regelwerk ist nicht auf Immobilien zugeschnitten. Das hat sich seit 1. Januar 2018 geändert. Nun gilt ein eigenständiges Bauvertragsrecht. Endlich finden die Besonderheiten im Bau einen gesetzlichen Rahmen im BGB. Der Werkvertrag und ähnlicher Verträge im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wurde komplett neu strukturiert und in vier Untertitel unterteilt:

Untertitel 1 Werkvertragsrecht § 631 bis § 650o BGB
Untertitel 2 Architekten- und Ingenieurverträge § 650p bis § 650t BGB
Untertitel 3 Bauträgervertrag § 650u und § 650v BGB
Untertitel 4 Reisevertrag §§ 651 ff BGB

Widerrufsrecht auch für Neubauten

Bauherren können Bauverträge formlos und ohne Angabe von Gründen innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Sie können ihre Entscheidung überdenken und sich nochmal von einem Experten beraten lassen. Für kleine Baumaßnahmen es das schon, z.B. für Badrenovierung. Die Regelung wird nun auf Verbraucher-Bauverträge ausgeweitet.

Belehrungspflicht für Unternehmer

Unternehmer müssen Bauherren über die Möglichkeit des Widerrufes aufklären. Zur Erleichterung hat der Gesetzgeber eine Muster-Widerrufsbelehrung bereitgestellt. Er kann diese ohne inhaltliche Abweichungen verwenden. Dann ist er auf der sicheren Seite. Bei falscher Belehrung verlängert sich die Frist automatisch um bis zu 12 Monate oder bis zum Zeitpunkt, an dem die Leistung vollständig erbracht ist. Unternehmer können erbrachte Teilleistungen abrechnen. Einen Widerruf sollte also gut überlegt sein, denn dadurch entfallen etwaige Mängelansprüche. Der Widerruf muss zudem bewiesen werden können.

Neu ist: Die Kündigung aus wichtigem Grund gilt für alle Vertragsparteien. Das war für Unternehmer bislang nicht eindeutig geregelt.

Recht zur Teilabnahme für Architekten

Für Planerverträge wurde im § 650s BGB das Recht zur Teilabnahme geregelt. Architekten und Ingenieure können nach der Abnahme der letzten baulichen Leistung eine Teilabnahme der bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. Für Architekten ist das relevant, wenn Leistungsphase 8 oder 9 beauftragt wurden. Die Mängelhaftung für Planungs- und Überwachungsleistung beginnt so nahezu gleichzeitig mit der Abnahme der fertiggestellten Bauleistung. Bisher war es regelmäßig so, dass die Mängelhaftung für Planer erst wesentlich begann und somit länger andauerte, als die des betreffenden Bauunternehmers – vorausgesetzt Architekten und Ingenieure fordern die Abnahme auch ein.

Tipp für Architekten und Ingenieure: Die fiktive Abnahme

Die sogenannte fiktive Abnahme ist auch im § 640 Abs.2 neu geregelt . Wenn ein Werk, also auch ein Planervertrag, fertiggestellt wurde, der Auftraggeber mit einer angemessenen Frist zur Abnahme auffordert wurde und dieser die Abnahme nicht fristgerecht verweigert. Dafür müsste er dann mindestens einen Mangel angeben. Verbraucher müssen auf diese Rechtsfolge in Textform hingewiesen werden. Die fiktive Abnahme ist also jetzt an die Fertigstellung der Leistungen gebunden und nicht, wie früher, an die Abnahmereife. Das bedeutet, sie ist auch möglich, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt.

Genaue Leistungsbeschreibung durch Bauvertragsrecht

Ab 2018 werden Bauverträge auch transparenter. Bauherren können durch Regelungen im Bauvertragsrecht die Angebote besser vergleichen. Sie können erkennen, welche Leistung hinter welchem Preis steht. Bauherren müssen vor Vertragsschluss gut über die Bauleistungen aufgeklärt werden. Das ist für Unternehmer sehr wichtig, denn Unklarheiten in der Beschreibung gehen zukünftig zu seinen Lasten.

Die Baubeschreibung muss Angaben zur Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke machen. Dabei müssen Art und Umfang detailliert dargestellt werden. Auch Qualitätsmerkmale, Gebäudedaten, Pläne mit Flächenangaben und Zeichnungen sind zu nennen und dem Auftraggeber zu übergeben. Auch die Dauer der Baumaßnahme und der Fertigstellungstermin müssen genannt werden. Die Dokumentation kann – je nach Komplexität – sehr umfänglich ausfallen.

Für Bauunternehmungen ist das eine zusätzliche Pflichtleistung, für die der Gesetzgeber keine Vergütung vorgesehen hat. Wir werden noch sehen, wie diese Mehrkosten zukünftig im Projekt „verteilt“ werden. Sicher ist: Mängel- und Kostenrisiko bei der Bauausführung werden gesenkt, denn Bauleistungen können nun von Sachverständigen besser überprüft werden.

Wer Architekten beauftragt, war schon immer sicher unterwegs. Er bekommt nämlich sowieso eine neutrale und exakte Leistungsbeschreibungen von ihm. Die Erstellung von Ausschreibungsunterlagen gehören zur Standardleistung.

Falsches Material: Lieferanten die Kosten auferlegen

Arbeit gut – geliefertes Material schlecht? In solchen Fällen blieben Handwerker bisher auf ihren Kosten sitzen. Ab Januar 2018 wird diese Problematik für Handwerker beseitigt. Sie erhalten Ersatzanspruch gegenüber Lieferanten. Darunter fallen neben den Kosten für neues Material auch die Kosten für Demontage/Montage angrenzend verbauter Bauteile. Vorsicht Handwerker, denn es gibt ein Hintertürchen: Hersteller und Lieferanten können die erweiterte Haftung in ihren AGB ausschließen.

Gesamtschuldnerische Haftung

Bei Baumängeln, die sowohl ein Bauunternehmer, als auch der Planer wegen unzureichender Objektüberwachung verantwortet, haften beide gegenüber dem Bauherrn als Gesamtschuldner. Der Bauherr und Auftraggeber hatte bislang die Wahl, ob er den Bauunternehmer auf Nacherfüllung oder den Planer auf Schadenersatz in Anspruch nimmt. Der § 650t BGB regelt nun, dass die Nacherfüllung Priorität hat. Solange der Bauherr den Bauunternehmer nicht zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat, kann der Planer die Übernahme der Verantwortung verweigern. Erst nachdem der Bauunternehmer untätig bleibt oder die Nacherfüllung verweigert, kann er nach seiner Wahl den Architekten in Anspruch nehmen.

Nach Vertragsschluss: Bauherren können Änderungen künftig anordnen

Neu ist das Anordnungsrecht. Es erlaubt Bauherren Änderungen am Bauwerk zu verlangen. Dabei sind alle Immobilientypen betroffen: vom privaten Haus bis zum Industriekomplex. Auf Änderungswünsche müssen Unternehmer grundsätzlich ein Nachtragsangebot erstellen. Einigt man sich innerhalb 30 Tage nicht darüber, kann der Bauherr von seinem Anordnungsrecht Gebrauch machen. Dann hat der Unternehmer keine Wahl. Er muss die Änderungen ausführen. Eine Ausnahme gibt es: Hält der Unternehmer die Änderungen für unzumutbar, kann er sich widersetzen. Die Nachweispflicht liegt beim Unternehmer. Um solche Streitfälle schnell zu klären, richten die Landgerichte bis zum Jahresende sogenannte Baukammern ein.

Bei Unstimmigkeiten: Einigungsverfahren

Das Gesetz verpflichtet streitende Parteien zur Durchführung von Einigungsverfahren, die von Sachverständigen unterstützt werden. Dies betrifft sowohl Bauanordnungen, als auch Mehrvergütungsansprüche von Unternehmern. Die Kosten der Sachverständigen teilen sich die Parteien je zur Hälfte. Erst danach sind gerichtliche Verfahren möglich.

Abschlagszahlungen

Künftig orientieren sich die Abschlagszahlungen am Wert der erbrachten Leistungen. Früher galt der wenig praktikablen Begriff des Wertzuwachses. In diesem Punkt gleicht man sich damit an die VOB/B an.

Abnahme und Zustandsfeststellung nach Verweigerung

Die Vorschriften zur stillschweigenden Abnahme werden konkretisiert. Unternehmer müssen künftig in Textform eine Frist zur Abnahme stellen und gleichzeitig auf die Folgen einer nicht fristgerechten Abnahme hinweisen.

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