Baustelle mit Kran Bauvertragsrecht

Bauvertragsrecht 2018

Bauprojekte wurden auf Basis des Werkvertragsrechts abgewickelt. Dieses historische Regelwerk war nicht auf den Umgang mit Immobilien zugeschnitten. Das Werkvertragsrecht hat sich am 1. Januar 2018 geändert. Nun gilt ein eigenständiges Bauvertragsrecht. Endlich finden die Besonderheiten von Bauprojekten einen gesetzlichen Rahmen im BGB. Der Werkvertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) wurde neu strukturiert und in vier Untertitel unterteilt:

Untertitel 1 Werkvertragsrecht § 631 bis § 650o BGB
Untertitel 2 Architekten- und Ingenieurverträge § 650p bis § 650t BGB
Untertitel 3 Bauträgervertrag § 650u und § 650v BGB
Untertitel 4 Reisevertrag §§ 651 ff BGB

Widerrufsrecht auch für Neubauten

NEU: Bauherren können Bauverträge formlos und ohne Angabe von Gründen innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Sie können ihre Entscheidung überdenken und sich beispielsweise nochmal von einem Experten beraten lassen. Für kleinere Baumaßnahmen galt das schon vorher, z.B. für Badrenovierung. Die neue Regelung wird nun auf Verbraucher-Bauverträge ausgeweitet.

Belehrungspflicht für Unternehmer

Seit 1.1.2018 müssen Unternehmer die Bauherren über die Möglichkeit des Widerrufes aufklären. Zur Erleichterung stellt der Gesetzgeber eine Muster-Widerrufsbelehrung zur Verfügung. Der Unternehmer kann diese Belehrung ohne inhaltliche Änderung verwenden, um auf der sicheren Seite zu sein. Bei einer falscher Belehrung verlängert sich die Widerrufsfrist automatisch um bis zu 12 Monate oder bis zum dem Zeitpunkt, an dem die Leistung vollständig erbracht ist. Da Bauunternehmer auch bereits erbrachte Teilleistungen abrechnen können, sollte ein Widerruf aber immer gut überlegt sein, denn durch den Widerruf entfallen etwaige Mängelansprüche für erbrachte Teilleistungen. Zudem muss der Widerruf bzw. der Grund für den Widerruf beweisbar sein.

Neu ist auch, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund nun für alle Vertragsparteien gilt. Für Bauunternehmer war das bislang nicht eindeutig geregelt.

Recht zur Teilabnahme für Architekten

Für Planerverträge wurde im § 650s BGB das Recht zur Teilabnahme geregelt. Architekten und Ingenieure können nach der Abnahme der letzten baulichen Leistung eine Teilabnahme der bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. Für Architekten ist das relevant, wenn die Leistungsphase 8 oder 9 beauftragt wurde. Die Mängelhaftung für Planungs- und Überwachungsleistung beginnt so nahezu gleichzeitig mit der Abnahme der fertiggestellten Bauleistung. Bisher war es so, dass die Mängelhaftung für Planer erst wesentlich später begann und somit länger andauerte, als die des Bauunternehmers. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist, dass Architekten und Ingenieure die Abnahme auch einfordern.

Tipp für Architekten und Ingenieure: Die fiktive Abnahme

Auch die sogenannte fiktive Abnahme ist im § 640 Abs.2 neu geregelt. Fiktiv abgenommen gilt eine fertige Leistung (Werkvertragsrecht), z.B. eine fertiggestllte Planung, wenn der Auftraggeber mit einer angemessenen Frist zur Abnahme auffordert wurde und er diese nicht fristgerecht verweigert. Zur Verweigerung der Abnahme müsste er mindestens einen Mangel angeben. Achtung: Normale Verbraucher müssen auf die rechtlichen Folgen einer nicht fristgerechten Abnahme hingewiesen werden. Eine fiktive Abnahme ist seit 2018 an die Fertigstellung der Leistungen gebunden und nicht an die Abnahmereife. Abnahmereif galt früher ein Werk, wenn es ohne wesentliche Mängel hergestellt war. Das bedeutet, eine fiktive Abnahme ist seit 2018 auch dann möglich, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt.

Genaue Leistungsbeschreibung durch Bauvertragsrecht

Seit 2018 sind Bauverträge auch transparenter. Bauherren können durch Regelungen im Bauvertragsrecht die Angebote besser vergleichen. Sie können erkennen, welche Leistung hinter welchem Preis steht. Bauherren müssen vor Vertragsschluss über die Bauleistungen aufgeklärt werden. Für Bauunternehmer ist das sehr wichtig, denn Unklarheiten in der Beschreibung gehen zukünftig zu seinen Lasten.

Eine Baubeschreibung muss Angaben zur Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke machen. Dabei müssen Art und Umfang detailliert dargestellt werden. Auch Qualitätsmerkmale, Gebäudedaten, Pläne mit Flächenangaben und Zeichnungen sind zu nennen und dem Auftraggeber zu übergeben. Auch die Dauer der Baumaßnahme und der Fertigstellungstermin müssen genannt werden. Die Dokumentation kann – je nach Komplexität – sehr umfänglich ausfallen.

Für Bauunternehmungen ist das eine zusätzliche Pflichtleistung, für die der Gesetzgeber keine Vergütung vorgesehen hat. Man wird beobachten müssen, wie diese Mehrkosten zukünftig im Projekt „verteilt“ werden. Sicher ist: Mängel- und Kostenrisiko bei der Bauausführung werden gesenkt, denn Bauleistungen können nun von Sachverständigen besser überprüft werden.

Wer einen Architekten beauftragt, ist sowieso besser dran, denn man bekommt automatisch eine neutrale und exakte Leistungsbeschreibungen von ihm. Die Erstellung von Ausschreibungsunterlagen ist eine Standardleistung.

Falsches Material: Lieferanten die Kosten auferlegen

Arbeit gut – geliefertes Material schlecht? In solchen Fällen blieben Handwerker bisher auf ihren Kosten sitzen. Seit Januar 2018 gibt es das Problem für Handwerker nicht mehr. Sie haben nun Ersatzanspruch gegenüber Lieferanten. Darunter fallen neben den Kosten für neues Material auch die Kosten für Demontage/Montage angrenzend verbauter Bauteile. Vorsicht Handwerker, denn es gibt ein Hintertürchen: Hersteller und Lieferanten können die erweiterte Haftung in ihren AGB ausschließen.

Gesamtschuldnerische Haftung

Bei Baumängeln, die sowohl ein Bauunternehmer, als auch der Planer wegen unzureichender Objektüberwachung verantwortet, haften beide gegenüber dem Bauherrn als Gesamtschuldner. Der Bauherr und Auftraggeber hatte bislang die Wahl, ob er den Bauunternehmer auf Nacherfüllung oder den Planer auf Schadenersatz in Anspruch nimmt. Der § 650t BGB regelt nun, dass die Nacherfüllung Priorität hat. Solange der Bauherr den Bauunternehmer nicht zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat, kann der Planer die Übernahme der Verantwortung verweigern. Erst nachdem der Bauunternehmer untätig bleibt oder die Nacherfüllung verweigert, kann er den Architekten in Anspruch nehmen.

Nach Vertragsschluss: Bauherren können Änderungen künftig anordnen

Neu ist das Anordnungsrecht. Es erlaubt Bauherren Änderungen am Bauwerk zu verlangen. Dabei sind alle Immobilientypen betroffen: vom privaten Haus bis zum Industriekomplex. Auf Änderungswünsche müssen Unternehmer grundsätzlich ein Nachtragsangebot erstellen. Einigt man sich innerhalb 30 Tage nicht darüber, kann der Bauherr von seinem Anordnungsrecht Gebrauch machen. Dann hat der Unternehmer keine Wahl. Er muss die Änderungen ausführen. Eine Ausnahme gibt es: Hält der Unternehmer die Änderungen für unzumutbar, kann er sich widersetzen. Die Nachweispflicht liegt beim Unternehmer. Um solche Streitfälle schnell zu klären, richten die Landgerichte bis zum Jahresende sogenannte Baukammern ein.

Bei Unstimmigkeiten: Einigungsverfahren

Das Gesetz verpflichtet streitende Parteien zur Durchführung von Einigungsverfahren, die von Sachverständigen unterstützt werden. Dies betrifft sowohl Bauanordnungen, als auch Mehrvergütungsansprüche von Unternehmern. Die Kosten der Sachverständigen teilen sich die Parteien je zur Hälfte. Erst danach sind gerichtliche Verfahren möglich.

Abschlagszahlungen

Künftig orientieren sich die Abschlagszahlungen am Wert der erbrachten Leistungen. Früher galt der wenig praktikablen Begriff des Wertzuwachses. In diesem Punkt gleicht man sich damit an die VOB/B an.