Bauen mit Zielkosten als Wettbewerbsvorteil für Architekten

Natürlich sollte für Profis hohe Bauqualität eine Selbstverständlichkeit sein. Viel besser aber noch ist eine Kombination aus Qualität, niedrigen Baukosten und schnellem Bauen. Und genau da trennt sich die Spreu vom Weizen. Den Kampf um die besten Kunden gewinnt man nur mit konsequenter Kostenorientierung. Für regelmäßige Punktlandungen bei den Baukosten ist die Zielkosten-Methode der Königsweg. Traditionell werden zunächst die Herstellungskosten geschätzt. Danach wird eine Gewinnspanne aufgeschlagen und letztlich wird daraus ein Preis abgeleitet. Wenn der Preis auf dem Markt nicht akzeptiert wird, das Projekt zu teuer ist, reduziert man die Qualität, schmilzt die Baumasse zusammen und/oder korrigiert die Gewinnerwartung. Das alles läuft dann gerne unter dem Begriff “design to cost”. Fast jeder in der Branche arbeitet traditionell nach diesem Prinzip.

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Zielkosten – wirksame Methode zur Reduzierung der Baukosten

Die Zielkosten-Methode ist anders, denn sie nutzt das proaktive Kostenmanagement. Target Costing wurde in Japan entwickelt und unterscheidet sich grundsätzlich von der üblichen Cost-Plus bzw. Kostenaufschlagmethode. Bei der Zielkostenberechnung wird die gesamte Wertschöpfungskette berücksichtigt. Man denkt konsequent vom Ende her – also vom Kunden. Dafür werden zunächst die erlaubten Baukosten ermittelt, indem man einen Zielpreis definiert und von diesem eine angemessene Gewinnspanne abzieht. Der Prozess der Zielkalkulation hat drei Bausteine:

1. Marktgerechte Baukalkulation
2. Zielkalkulation auf Produktebene und
3. Zielkalkulation auf Komponentenebene.

Abbildung: Drei Bausteine im Zielkosten-Prozess

Die Baukalkulation konzentriert sich auf die Kundenanforderungen und nutzt das Konzept der erlaubten Kosten, um den Wettbewerbsdruck auf Planer, Architekten und Bauunternehmer zu übertragen. Es wird ein marktgerechter Preis für ein Gebäude ermittelt, indem die Anforderungen des Bauherren immer die höchste Priorität behalten.

Die erste Frage zur Ermittlung der erlaubten Kosten lautet daher: Wie viel darf das kosten, was der Bauherr braucht? Dabei müssen die erlaubten Kosten erreicht werden, ohne dass Funktionen geopfert, Leistungen und Zuverlässigkeit gemindert oder Termine verzögert werden. Um das zu erreichen, muss im Zielkosten-Prozess wirklich verstanden werden, was dem Bauherrn wichtig ist. Die erarbeiteten Ergebnisse – also der wirkliche Bedarf – kann erheblich von den zuvor vom Bauherrn formulierten Wünschen abweichen! Das tiefe Verständnis für die eigentliche Anforderung der Bauherrschaft ist das “Geheimrezept” für günstiges Bauen. Bauherren müssen nur bereit sein, sich auf die entsprechende Beratung einzulassen.

Die Erfolgreichen der Baubranche arbeiten mit Zielkosten

Warum steckt die Zielkosten-Methode bei uns noch in den Kinderschuhen? Die Antwort liegt auf der Hand: Solange Architekten und Ingenieure von hohen Baukosten mehr profitieren, als von klugen Konzepten, wird sich das nicht ändern. Solange sich Bauprodukte über den Handel verteuern und die Abwehr von Haftung und Gewährleistung einen höheren Stellenwert hat, als das Selbstverständnis Verantwortung zu tragen und dem Bauherren das beste Produkt zu liefern, werden wir uns wohl noch etwas gedulden müssen.

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Im zweiten Schritt der Zielkostenmethode entwickelt man ein Produkt, das den tatsächlichen Bedarf des Bauherren im Rahmen der erlaubten Kosten befriedigt. Die Angriffsfläche zur Kostenoptimierung ist groß. In der Praxis gelingt das nur über den direkten Draht zu den Herstellern von Bauprodukten. Während erfolgreiche Baukonzerne diese Verbindung schon lange nutzen, verschläft der planende Mittelstand diese Chancen. Wer günstig bauen will, muss die Bauindustrie einbeziehen.

Kostendruck bis auf die Komponenten-Ebene

Nachdem die Zielkosten feststehen, geht es an die Umsetzung. Dafür nutzen Bauplaner eine Reihe von methodischen Werkzeugen, z.B. Value Engineering, Wertanalyse, und Qualitätsabgleich. Der Einsatz dieser Tools ist wesentlicher Bestandteil der Zielkosten-Systematik. Sind die Zielkosten schließlich auf Produktebene gefunden, werden diese bis auf die sogenannte Komponenten-Ebene zerlegt. Komponenten oder Bauteile werden üblicherweise vom Handwerk und Bauunternehmen eingekauft. Natürlich wird auch dabei Gewinn abgegriffen. Daher muss der Kostendruck auf breiter Front bis auf die Lieferanten übertragen werden. Wer Baukosten ohne Qualitätseinbußen einsparen möchte, muss alle Stellschrauben nutzen – genauso wie die Großen der Branche. Warum gelingt dem Mittelstand das nicht so gut? Fehlt das Netzwerk oder sind die Lieferanten zu mächtig?

Quellenverweise: Cooper und Slagmulder 1999 „Profitable neue Produkte mit Zielkosten entwickeln“, Sloan Management Review, Vers 40, Nr. 4, S. 23-33.

Urteil zu Baukosten

Beim Bauen im Bestand sind 21% Abweichung von der Kostenberechnung kein Kündigungsgrund. Der Auftraggeber kann einen Architektenvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Wichtige Kündigungsgründe, die der Architekt zu vertreten hat, sind u. a. die wesentliche Abweichung von vertraglichen Vorgaben, eine schleppende, zögerliche und unzureichende Leistungserbringung trotz Fristsetzung, die Verursachung besonders grober Mängel, die Verletzung von Kooperationspflichten, aber auch die schuldhafte, erhebliche Überschreitung von Vertragsfristen und von Baukosten. Beim Bauen im Bestand steht dem Architekten bei der Kostenberechnung ein Toleranzrahmen zwischen 20 und 25% zur Verfügung. OLG Naumburg, Urteil vom 28.02.2018 – 3 U 36/17; BGH, Beschluss vom 09.10.2019 – VII ZR 167/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

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