Bauplanung mit Zielkosten als Wettbewerbsvorteil für Bauplaner und Architekten

Für echte Profis ist die Lieferung hoher Bauqualität kein Wettbewerbsvorteil, sondern eine Grundvoraussetzung! Was im Markt zählt, sind geringe Baukosten und schnelles Bauen und da trennt die Spreu vom Weizen! Weil der Wettbewerb in der Branche groß ist, entscheidet konsequente Kostenorientierung über Erfolg und Misserfolg von Bauteams. Für die Punktlandung bei Baukosten ist die Zielkosten-Methode der Königsweg. Sie basiert auf einem pro-aktiven Kostenmanagement. Das Zielkosten-Konzept (Target Costing) wurde in den letzten 40 Jahren von japanischen Unternehmen entwickelt und unterscheidet sich von der traditionell angewandten Kostenaufschlagmethode (Cost-Plus). Die traditionelle Methode basiert auf der Einschätzung der Erstellungskosten zuzüglich einer erwarteten Gewinnspanne. Daraus wird der Marktpreis abgeleitet. Wenn der Bauherr diesen Marktpreis nicht akzeptieren kann, wird vom Planungsteam die Ausstattungsqualität reduziert, die Baumasse geschrumpft oder die Gewinnerwartung nach unten korrigiert. Design to cost – so arbeiten (fast) alle im Markt! 

Zielkosten – eine wirkungsvolle Methode zur Senkung von Baukosten

Die Zielkosten-Methode verfolgt einen völlig anderen Ansatz. Bei der Zielkostenberechnung werden alle Parameter in der Wertschöpfungskette einbezogen und man denkt konsequent vom Ende. Dafür werden die erlaubten Baukosten ermittelt, indem man einen Zielpreis definiert und von diesem eine angemessene Gewinnspanne abzieht. Der Prozess der anschließenden Zielkalkulation hat drei Bausteine: Marktgerechte Baukalkulation, Zielkalkulation auf Produktebene und Zielkalkulation auf Komponentenebene.

Abbildung: Drei Bausteine des Zielkosten-Prozesses

Die Baukalkulation konzentriert sich auf die Kundenanforderungen und nutzt das Konzept der “erlaubten Kosten”, um den Wettbewerbsdruck des Marktes auf Planer und Architekten sowie die Bauunternehmer zu übertragen. Es wird ein marktgerechter Preis für ein Gebäude ermittelt, indem die Anforderungen des Bauherren immer die höchste Priorität erhalten.

Die erste Frage zur Ermittlung der erlaubten Kosten lautet: Was darf das kosten, was der Bauherr braucht? Wichtigste Regel: Die erlaubten Kosten müssen erreicht werden, ohne dass Funktionen geopfert, Leistungen oder Zuverlässigkeit des Produkts gemindert oder der Fertigstellungstermin verzögert wird. Im Zielkosten-Prozess muss wirklich verstanden werden, was dem Bauherren wichtig ist. Das ehrliche Verständnis für seine Belange muss Leitfaden von Kosteneinsparungen sein.

Doch die Baubranche tickt leider anders und daher steckt die Zielkosten-Methodik bei uns noch in den Kinderschuhen. Solange Architekten von hohen Baukosten profitieren, ist deren Veränderungsbereitschaft begrenzt. Solange sich Bauprodukte über den Handel verteuern und die Abwehr von Haftung und Gewährleistung einen höheren Stellenwert hat, als das Selbstverständnis Verantwortung zu tragen und dem Bauherren stets das beste Produkt zu erstellen, sind Systemänderungen nicht einfach.

Im zweiten Baustein versuchen die Planer Produkte einzuplanen und Räume zu entwickeln, die den Bedarf des Bauherren im Rahmen der erlaubten Kosten zufrieden stellen. In der Praxis gelingt das den Beteiligten nur, wenn sie einen direkten Draht zu den Herstellern von Bauprodukten haben. Da das nicht immer gegeben ist, wird zunächst eine Prognose erstellt, die den Markt widerspiegelt. Die beteiligten Planer müssen die Hersteller sehr früh einbeziehen – Business as usual für Architekten ist fehl am Platze! Wenn die Zielkosten feststehen, geht es an die Umsetzung. Dafür müssen Planer eine Reihe von Kerntools einsetzen (z.B. Value Engineering, Wertanalyse, Qualitätsabgleiche usw.). Diese Tools sind elementarer Bestandteil der Arbeitssystematik im gesamten Team. Sobald das Team die Zielkosten bis auf Produktebene festgelegt hat, wird diese bis auf die Komponentenebene zerlegt, um den Kostendruck auf die Lieferanten zu übertragen.

Lesetipp: Fünf Tipps, um das Kostenziel beim Planen und Bauen zu erreichen.

Quellenverweise: Cooper und Slagmulder 1999 „Profitable neue Produkte mit Zielkosten entwickeln“, Sloan Management Review, Vers 40, Nr. 4, S. 23-33. Der Originaltext entstammt der Seite leanconstructionblog.com und wurde von uns fachgerecht ins Deutsche übersetzt.

Urteil zu Baukosten

Beim Bauen im Bestand sind 21% Abweichung von der Kostenberechnung kein Kündigungsgrund. Der Auftraggeber kann einen Architektenvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Wichtige Kündigungsgründe, die der Architekt zu vertreten hat, sind u. a. die wesentliche Abweichung von vertraglichen Vorgaben, eine schleppende, zögerliche und unzureichende Leistungserbringung trotz Fristsetzung, die Verursachung besonders grober Mängel, die Verletzung von Kooperationspflichten, aber auch die schuldhafte, erhebliche Überschreitung von Vertragsfristen und von Baukosten. Beim Bauen im Bestand steht dem Architekten bei der Kostenberechnung ein Toleranzrahmen zwischen 20 und 25% zur Verfügung. OLG Naumburg, Urteil vom 28.02.2018 - 3 U 36/17; BGH, Beschluss vom 09.10.2019 - VII ZR 167/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

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