Wie lange hält ein Haus – Lebensdauer von Baustoffen

In den ersten Jahren nach der Fertigstellung eines Gebäudes gibt es normalerweise kaum Probleme. Nachdem die Haustechnik, also Heizung und Lüftung vernünftig eingeregelt wurde, läuft in der Regel alles rund. Doch durch den normalen Verschleiß kann es trotzdem irgendwann zu Störungen kommen. Häufig versagen mechanische Teile, aber auch in der Gebäudeleittechnik können Probleme entstehen. Kaum zu glauben aber auch auf Platinen können sich Defekte entwickeln! Das kann unangenehme Folgen haben, zum Beispiel dann, wenn im Winter dadurch die Heizung streikt. Mit professionellem Facility Management kann die Häufigkeit von Störungen und Defekten minimiert werden. Die Lebensdauer einer Immobilie wird dadurch verlängert, aber wie lange hält ein Haus? Je mehr Haustechnik im Gebäude zum Einsatz kommt, desto empfindlicher reagiert das gesamte System. Selbst wenn eine kleine Komponente ausfällt, kann das Folgen haben. Ein Defekt an der Sensorik führt z.B. zu Problemen bei der Regelung der Heizung, der Lüftung oder der Kühlung usw.

Durch eine regelmäßige Überprüfung und Wartung lassen sich die ersten Vorboten von Verschleiß rechtzeitig erkennen. Je genauer der Zeitpunkt eines möglichen Versagens prognostiziert wird,  desto kosteneffizienter lässt sich eine Immobilie managen. Noch bevor es zum Versagen kommt, wird das betroffene Bauteil ausgetauscht. So vermeidet man Kettenreaktionen, die ein Gebäude im schlimmsten Fall unbenutzbar machen können. Das gilt besonders für Gebäudeteile, die vor eindringendem Wasser und Feuchtigkeit schützen. Deshalb wird der Aufwand für Wartung und Instandhaltung in jeder Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt.

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Wird dort gespart, verliert eine Immobilie durch den Instandhaltungsstau und auflaufende Reparaturarbeiten (Backlog) an Wert. So sehen es jedenfalls Profis, Investoren und Immobiliengutachter. Bei einer Wertermittlung wird ein Abzug für sämtliche Instandsetzungskosten vorgenommen. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die ein Gebäude wieder auf einen neuwertigen Stand bringen würden. Neuwertig bedeutet: mängelfrei und frisch aufgestellt für den nächsten Lebenszyklus.

Der Immobilienwert verfällt bei mangelhafter Wartung

Der Wertabschlag für schlecht gewartete Immobilien kann erheblich sein, wenn sich Schäden durch verschleppte Reparaturen bereits ausgebreitet haben oder eine mangelhafte Wartung unterstellt wird! Beispiel: Dach undicht > Wassereintritt > Dämmung nass > Mauerwerk nass > Schimmel > Mietkürzungen. IR-Maßnahmen (Instandhaltung und Reparatur) verlängern also die Lebensdauer eines Gebäudes und sichern den Werterhalt. Bauherren fragen oft: Wie lange hält ein Haus im Durchschnitt? Wie lange hält ein Dach? Wie lange halten einzelne Gebäudeteile? Einfache Antworten darauf gibt es leider nicht, denn jedes Gebäude hat seine Besonderheiten und die Bauteile eines Hauses stehen immer in einem Wirkungszusammenhang. Einfaches Beispiel: Neue luftdichte Fenster können zu Schimmelbildung führen, wenn die Luftfeuchtigkeit nicht mehr abgeführt werden kann. Es klingt absurd! Mit den alten undichten Fenstern ging zwar viel Wärme verloren, aber mit Schimmel gab es nie Probleme. Nach dem Einbau neuer Fenster wird zusätzlich die Nachrüstung einer Lüftungsanlage erforderlich. Solche Wirkungszusammenhänge muss ein Bauexperte kennen.

Baustoffe halten ewig, wenn sie geschützt und gepflegt werden

Baustoffe halten ewig, wenn sie vor Witterung geschützt sind oder/und regelmäßig gepflegt werden. Beispiel: Kalksandsteine einer Außenwand sind praktisch unverwüstlich. Doch die Fugen zwischen den Steinen können durch Frost zerstört werden. Fugen müssen daher immer abtrocknen können. Ansonsten besteht die Gefahr, dass das gesamte Mauerwerk durch Frostschäden instabil wird. Dächer haben deshalb in der Regel einen Dachüberstand, der die Außenwand schützt. Ist Außenmauerwerk der Bewitterung (Regen, Wind) ausgesetzt, weil der Wetterschutz fehlt, müssen sie eventuell schon nach einigen Jahren neu verfugt werden. Ein Dachüberstand führt also zu geringeren Instandhaltungskosten.
Wie lange hält ein Haus Grafik Diagramm

Detail-Liste Bauteile Lebensdauer

An anderen Stellen sind nach einiger Zeit Anstriche zu erneuern oder Stahlbauteile zu entrosten. Die Oberflächen von Innenräumen, also Teppiche, Tapeten und Fußböden, werden durchschnittlich schon nach 15 Jahren ersetzt! Grund dafür ist allerdings nicht die Alterung der Bauteile oder des Mobiliars, sondern Modeerscheinungen und veränderte persönliche Vorlieben. Ob wir uns diese architektonische Halbwertszeit in Zukunft noch erlauben wollen und erlauben können? Möglicherweise erleben wir durch die CO2-Debatte eine Renaissance der Wertigkeit und gestalterischer Nachhaltigkeit, bei der auch Möbelstücke wieder über Generationen genutzt werden können. Derzeit gilt aber leider noch: Die technische Lebensdauer von Bauteilen ist höher, als der tatsächliche Nutzungszeitraum.

Wie lange hält ein Haus – Rücklagen für Instandhaltung

Faustregel: Für Instandhaltung und Reparatur solltest du pro Jahr 20 €/m² zurücklegen. Für ein normales Wohngebäude mit 120 m² sind das 2.500 €. So sparen sich in 30 Jahren 75.000 € an, die für Reparaturen benötigt werden. Warum 30 Jahre? Erfahrungsgemäß fallen alle 30 Jahre Umbaumaßnahmen oder Instandsetzungen an. Die Anforderungen der Nutzer ändern sich im Laufe der Zeit! Es klingt verrückt, aber genau deshalb bleiben Innenwände nur ca. 30 Jahre so stehen, wie sie einst geplant wurden. Der statistische 30-40 Jahre-Zyklus der technischen Infrastruktur (Kabel, Leitungen usw.) hängt sicher mit diesen Umbauten zusammen. Außenwände haben mit 80 Jahren einen längeren Lebenszyklus. Je nach Art und Nutzung des Gebäudes (Wohngebäude, Büro, Gewerbe usw.) variieren die Zeitspannen. Hat ein Wohngebäude eine Wärmedämmung mit einem WDVS aus Styropor, dann stehen möglicherweise schon nach 30-50 Jahren größere Sanierungen an. Im Zusammenhang mit der CO2-Problematik ist besonders die Styropor-Wärmedämmung in der Kritik. Hierzu gibt es diesen Artikel:

CO2 sparen durch Dämmung?

Historische Gebäude und Baudenkmäler belegen, dass Häuser theoretisch “unendlich” lange halten können, wenn man sich gut um sie kümmert. Lagerhallen und Fabrikgebäude haben eine Nutzungsdauer von 60 Jahren, Geschäftshäuser werden mit 80 Jahren veranschlagt und im Wohnungsbau rechnet man heute mit 100 Jahren. Nicht massive Fertighäuser halten hingegen nur 60 Jahre. Alle genannten Zeiträume setzen voraus, dass die Immobilien ordentlich gewartet werden. In der gesamten Nutzungszeit einer Immobilie stehen immer mehrere Sanierungszyklen an, bei denen Dächer neu einzudecken sind oder Teile der Installation getauscht oder erneuert werden müssen. Es gibt auch Gebäudekonstruktionen, die (bewusst) aufgrund ihrer Bauweise nur 20 Jahre nutzbar sind – z.B. ein Carport aus Holz. Eine Sanierung wäre unverhältnismäßig teuer und daher werden solche Anlagen i.d.R. nach Ende der Nutzungsdauer wieder abgerissen. Besonders bei solchen Konstruktionen sollte auf den ausschließlichen Einsatz nachhaltiger Baustoffe geachtet werden – Glas oder Kunststoff zu verbauen wäre daher unvernünftig.

Vorsicht beim Hauskauf

Der Sanierungsbedarf einer gebrauchten Immobilie wird oft unterschätzt. Je nach Alter und der durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen kann die Sanierung mit bis zur Hälfte des Kaufpreises zu Buche schlagen. Nur ein erfahrener Bau-Experte kann eine sichere Aussage zum Sanierungsaufwand und den Kosten machen. Wenn du dazu Fragen hast, bitte sprich uns gerne an.