Wie lange hält ein Haus – Lebensdauer Gebäude und Baustoffe

Wie alt kann ein Haus werden? In den ersten Jahren nach der Fertigstellung eines Gebäudes, nachdem die Haustechnik, die Heizung- und Lüftungsanlage eingeregelt wurden, läuft in der Regel alles rund. Durch den Verschleiß von beweglichen Teilen kommt es zwangsläufig irgendwann zu Störungen. Häufig versagen mechanische Teile, aber auch in der Gebäudeleittechnik entstehen Defekte. Kaum zu glauben, aber auch auf Platinen gehen kaputt! Das kann unangenehme Folgen haben, wenn z.B. im Winter dadurch die Heizung streikt.

Durch professionelles Facility-Management lassen sich Störungen und Defekte minimieren. Dadurch verlängert sich die Lebensdauer einer Immobilie. Warum das so ist, wird in diesem Artikel erläutert. Aber wie lange hält ein Haus? Je mehr Haustechnik zum Einsatz kommt, desto empfindlicher reagiert das gesamte System. Wenn in einem System dann nur eine Komponente ausfällt, kann das Folgen haben. Ein Defekt eines Sensors z.B. führt zu falschen Raumtemperaturen, mehr Energieverbrauch,  falscher Lüftungsregelung usw.



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Regelmäßige Überprüfung und Wartung lässt erste Vorboten von Verschleiß rechtzeitig erkennen und  je genauer der Zeitpunkt des Versagens prognostiziert wird,  desto kosteneffizienter lässt sich eine Immobilie managen. Noch bevor es zum Versagen kommt, wird das betroffene Bauteil ausgetauscht. Technische Kettenreaktionen werden vermieden, die ein Gebäude im schlimmsten Fall unbenutzbar machen können. Das gilt besonders für Gebäudeteile, die vor Wasser und Feuchtigkeit schützen, z.B. Abdichtungen, Dächer, aber auch technische Bauteile wie Grundwasserpumpen. In Betriebskostenberechnungen darf daher der Aufwand für Wartung und Instandhaltung nicht fehlen. Wird dort gespart, verliert die Immobilie durch den sogenannten Instandhaltungsstau und auflaufende Reparaturarbeiten (Backlog) ihren Wert. So sehen das jedenfalls Immobilienprofis, Investoren und Immobiliengutachter. Bei jeder Wertermittlung wird ein Abzug für alle Instandsetzungskosten vorgenommen, die ein Gebäude wieder auf einen neuwertigen Stand bringen würden. Neuwertig heißt: mängelfrei und gut aufgestellt für den nächsten Lebenszyklus.

Ohne Wartung sinkt der Immobilienwert

Der Wertabschlag für schlecht gewartete Immobilien kann erheblich sein, wenn sich Schäden durch verschleppte Reparaturen bereits ausgebreitet haben oder eine mangelhafte Wartung unterstellt wird. Für den Ertragswert wird zum Beispiel folgendes unterstellt: Wenn das Dach undicht ist, kann Wasser eintreten. Die Dämmung kann durchfeuchten und das Mauerwerk ebenfalls durchnässen. Dadurch kann Schimmel in einer Mietwohnung entstehen und der betroffene Mieter kürzt die Mietzahlungen. Das reduziert den wirtschaftlichen Ertrag einer Immobilie und somit auch den Wert. Außerdem reduziert ein sichtbarer Bauschaden die physische Lebensdauer, weil Bauteile früher versagen könnten. Und der Wertgutachter weiß nicht, wie lange ein Schaden schon vorhanden ist. Wohlgemerkt, der Schaden muss noch gar nicht vorangeschritten sein! Allein die Tatsache, dass es einen nicht reparierten Dachschaden gibt, führt zu solchen Annahmen.

IR-Maßnahmen (Instandhaltung und Reparatur) verlängern also die Lebensdauer eines Gebäudes und sichern den Werterhalt. Bauherren fragen oft: Wie lange hält ein Haus im Durchschnitt? Wie lange hält ein Dach? Wie lange halten einzelne Gebäudeteile? Einfache Antworten darauf gibt es leider nicht, denn jedes Gebäude hat seine Besonderheiten und die Bauteile eines Hauses stehen immer in einem Wirkungszusammenhang. Einfaches Beispiel: Neue luftdichte Fenster können zu Schimmelbildung führen, wenn die Luftfeuchtigkeit nicht mehr abgeführt werden kann. Es klingt absurd! Mit den alten undichten Fenstern ging zwar viel Wärme verloren, aber mit Schimmel gab es nie Probleme. Nach dem Einbau neuer Fenster wird zusätzlich die Nachrüstung einer Lüftungsanlage erforderlich. Solche Wirkungszusammenhänge muss ein Bauexperte kennen.

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Baustoffe halten ewig, wenn sie geschützt und gepflegt werden

Verbaute Baustoffe halten ewig, wenn sie vor Witterung geschützt sind oder/und regelmäßig gepflegt werden. Beispiel: Kalksandsteine einer Außenwand sind praktisch unverwüstlich. Doch die Fugen zwischen den Steinen können durch Frost zerstört werden. Fugen müssen daher immer abtrocknen können. Ansonsten besteht die Gefahr, dass das gesamte Mauerwerk durch Frostschäden instabil wird. Dächer haben deshalb in der Regel einen Dachüberstand, der die Außenwand schützt. Ist Außenmauerwerk der Bewitterung (Regen, Wind) ausgesetzt, weil der Wetterschutz fehlt, müssen sie eventuell schon nach einigen Jahren neu verfugt werden. Ein Dachüberstand führt also zu geringeren Instandhaltungskosten.
Wie lange hält ein Haus Grafik Diagramm

Detail-Liste Bauteile Lebensdauer

An anderen Stellen sind nach einiger Zeit Anstriche zu erneuern oder Stahlbauteile zu entrosten. Die Oberflächen von Innenräumen, also Teppiche, Tapeten und Fußböden, werden durchschnittlich schon nach 15 Jahren ersetzt! Grund dafür ist allerdings nicht die Alterung der Bauteile oder des Mobiliars, sondern Modeerscheinungen und veränderte persönliche Vorlieben. Ob wir uns diese architektonische Halbwertszeit in Zukunft noch erlauben wollen und erlauben können? Möglicherweise erleben wir durch die CO2-Debatte eine Renaissance der Wertigkeit und gestalterischer Nachhaltigkeit, bei der auch Möbelstücke wieder über Generationen genutzt werden können. Derzeit gilt aber leider noch: Die technische Lebensdauer von Bauteilen ist höher, als der tatsächliche Nutzungszeitraum.

Wie lange hält ein Haus – Rücklagen für Instandhaltung

Für die “Instandhaltungskosten Haus pro Jahr” gibt es eine Faustformel: Für Instandhaltung und Reparatur solltest du pro Jahr 20 €/m² zurücklegen. Für ein normales Wohngebäude mit 120 m² sind das 2.500 €. So sparen sich in 30 Jahren 75.000 € an, die für Reparaturen benötigt werden. Man setzt einen Zeitraum von 30 Jahren an, weil erfahrungsgemäß nach 30 Jahren Umbaumaßnahmen oder Instandsetzungen an. Die Anforderungen der Nutzer ändern sich im Laufe der Zeit! Es klingt verrückt, aber genau deshalb bleiben Innenwände nur ca. 30 Jahre so stehen, wie sie einst geplant wurden. Der statistische 30-40 Jahre-Zyklus der technischen Infrastruktur (Kabel, Leitungen usw.) hängt sicher mit diesen Umbauten zusammen. Außenwände haben mit 80 Jahren einen längeren Lebenszyklus. Je nach Art und Nutzung des Gebäudes (Wohngebäude, Büro, Gewerbe usw.) variieren die Zeitspannen. Hat ein Wohngebäude eine Wärmedämmung mit einem WDVS aus Styropor, dann stehen möglicherweise schon nach 30-50 Jahren größere Sanierungen an. Im Zusammenhang mit der CO2-Problematik ist besonders die Styropor-Wärmedämmung in der Kritik. Hierzu gibt es diesen Artikel:

CO2 sparen durch Dämmung?

Die Lebenserwartung eines Hauses wird in Jahren angegeben. Es bedeutet nicht, dass ein Gebäude danach “kaputt” ist und abgerissen werden muss. Eine Lebensdauer von 60 Jahren bedeutet, dass das Haus nach 60 Jahren einer Runderneuerung und Renovierung bedarf, um einen neuen Lebenszyklus zu erhalten, der dann unter Umständen erneut 60 Jahre lang sein kann.

Gut erhaltene denkmalgeschützte Gebäude und Baudenkmäler belegen, dass Bauwerke theoretisch ewig halten können, wenn man sich gut um sie kümmert. In unserer schnelllebigen Zeit werden aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten auch kürzere Lebenszyklen akzeptiert: Lagerhallen und Fabrikgebäude haben eine Nutzungsdauer von 60 Jahren, weil sich Anforderungen kontinuierlich ändern. Für bestimmte Hallen-Typen gibt es irgendwann keinen Bedarf mehr – sie werden nutzlos. Man denke an die Tennishallen der 80er Jahren, die dank des Tennis Booms durch Steffi & Boris, wie Pilze aus dem Boden schossen.

Business und Geschäftshäuser werden daher mit 80 Jahren veranschlagt. Im Geschosswohnungsbau rechnet man heute mit 100 Jahren (Lebensdauer Massivhaus / Nutzungsdauer Lebensdauer Einfamilienhaus). Nicht massive Häuser werden hingegen mit 60 Jahren veranschlagt. Alle genannten Zeiträume setzen voraus, dass die Immobilien ordentlich gewartet werden. In der gesamten Nutzungszeit einer Immobilie stehen immer mehrere Sanierungszyklen an, bei denen Dächer neu einzudecken sind oder Teile der Installation getauscht oder erneuert werden müssen. Es gibt auch Gebäudekonstruktionen, die (bewusst) aufgrund ihrer Bauweise nur 20 Jahre nutzbar sind – z.B. ein Carport aus Holz. Eine Sanierung wäre unverhältnismäßig teuer und daher werden solche Anlagen i.d.R. nach Ende ihrer Nutzungsdauer zurückgebaut. Besonders bei “kurzlebigen” Konstruktionen wird man in Zukunft auf den ausschließlichen Einsatz wiederverwendbarer Bauteile (Cradle-to-cradle) und nachhaltige Baustoffe achten – Glas oder Kunststoff zu verbauen wäre unvernünftig.

Vorsicht beim Hauskauf

Der Sanierungsbedarf einer gebrauchten Immobilie wird oft unterschätzt. Je nach Alter und der durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen kann die Sanierung mit bis zur Hälfte des Kaufpreises zu Buche schlagen. Nur ein erfahrener Bau-Experte kann eine sichere Aussage zum Sanierungsaufwand und den Kosten machen. Wenn du dazu Fragen hast, bitte sprich uns gerne an.



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