Günstig bauen im Bauteam

Beim Bauen sind die Niederländer schon immer innovationsfreudiger, als wir. Bein unserem europäischen Nachbarn werden die meisten Bauprojekte als Kooperation von Planern und Handwerkern realisiert. Das Bauteam-Modell ist seit Jahren ein Erfolgsmodell für günstiges Bauen. Im Vergleich zu konventionellen Projekten, schneiden Bauteams immer besser ab. Sie sind günstiger und verlaufen reibungsloser: Bauteams sind 15 % günstiger als konventionelle Teams! Dieser Wert entspricht nicht ganz zufällig dem  Aufschlag bei Generalunternehmern, der durch Koordinationsaufwand, Baustellengemeinkosten sowie für Wagnis + Gewinn abgesetzt wird.

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Ein Lesetipp

Bauen mit einem GU ist aber deshalb noch nicht teurer, als konventionelles Bauen. Wie kann das sein? Beim sogenannten GU-Zuschlag handelt es sich um die Summer der Zuschläge für auf die reinen Baukosten. Generalunternehmen sind konkurrenzfähig, weil sie “alles in Hand haben” und es weniger Schnittstellen zu den beteiligten Gewerken gibt. Man könnte es mit einem Familienbetrieb vergleichen, wo alle mit anpacken und der bürokratische Wasserkopf klein ist. Das Geheimnis günstigen Bauens ist also die Reduzierung von Schnittstellen, denn diese verursachen immer Kommunikation und Abstimmungsbedarf. Das gleiche gilt für Bauteam-Modelle. Wie ein Vertrag mit einem Bauteam ausgestaltet werden kann und wie man die Vergütung der Beteiligten regelt, wird in diesem Beitrag beschrieben.

Planen und bauen Hand in Hand

Traditionelle Projektkonfiguration und die Abläufe (planen, ausschreiben, bauen) verteuern das Bauen unnötig – Grund zum umdenken. Die Grafik zeigt, warum Bauteam-Projekte günstiger sind: Bauleistungen und Planung sind stark miteinander verzahnt. Bauunternehmer und Handwerker werden schon früh in der Planung eingebunden. Sie bringen ihr Know-how ein und das führt immer zu smarteren Lösungen. Es fördert zudem das Engagement und stärkt die Bindung ans Projekt und ans Team.

In Deutschland konnten sich Bauteam-Modelle aus kulturellen Gründen noch nicht durchsetzen – riesiges Potenzial bleibt ungenutzt! Besonders bei komplexen Projekten bieten Bauteam-Modelle viele Chancen für spezialisierte Architekturbüros und Handwerker. Vielleicht gibt es auch Vorbehalte gegenüber Bauteams, weil sich auch Handwerker-Kooperationen gelegentlich als “Bauteam” bezeichnen. Die Vorbehalte wären unbegründet, denn ein Bauteam-Verfahren ist grundsolide, weil es vor allem auf eine intensive und produktive Zusammenarbeit von Planung und Ausführung zielt.

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Im Team erfolgreich planen und bauen

Die Idee eines Bauteams ist, dass alle Beteiligten sehr früh partnerschaftlich zusammenarbeiten. Das Bauprojekt soll von Beginn an parmanent optimiert werden. Schon beim Vorentwurf werden ausführende Unternehmen in die Planung einbezogen.

Die Kostenobergrenze setzt dabei das Ziel, welches vom Bauteam erreicht werden muss. Innerhalb dieser Kosten ist die gewünschte Qualität zu erreichen. Die planende und die ausführende Seite optimieren gemeinsam das Projekt – gewerkeübergreifend. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zum konventionellen Projektablauf. Die Auswahl der Unternehmen im Bauteam kann dabei durchaus auch im Wettbewerb erfolgen.

Häufig finden eingespielte Unternehmen immer wieder für Projekte zusammen. Sie haben in der Zusammenarbeit gute  Erfahrung gemacht und Vertrauen aufgebaut. Der Bauherr schließt mit dem Architekten und den ausführenden Unternehmern in der Regel einzelne Verträge ab. Damit bleibt die wirtschaftliche Trennung von Planungs- und Ausführungsleistungen erhalten.

Eine strikte Trennung der Verantwortung und Zuständigkeitsbereiche sollen besonders in der Planungsphase weitestgehend vermieden werden, denn durch einen interdisziplinären Austausch werden immer die besseren Lösungen gefunden. Erfolgreichen Bauteamarbeit entsteht, wenn alle Beteiligten das Projekt als ein Ganzes sehen und den Projekterfolg als ein gemeinschaftliches Anliegen verstehen. Offenheit und Transparnez bei allen wechselseitigen Interessen ist wichtig. Das gilt besonders für die Kalkulation. Alle Beteiligten sollen profitieren und es darf keine Verlierer geben. Hierfür braucht das Bauteam eine kommunikative Struktur.

Die Ziele der Beteiligten sind im Vorfeld herauszuarbeiten und sie müssen so entwickelt sein, dass alle Beteiligte diese leben können. Jeder muss am Erfolg und Misserfolg teilhaben. Größtmögliche Offenheit in der Kommunikation führt zu gewünschter sozialer Kontrolle unter den Beteiligten. Starre Auftraggeber-Auftragnehmer-Verhältnisse mit Bauunternehmern sind ungewünscht, denn zwischen ihnen gibt es i.d.R nur wenige unvermeidlichen Berührungspunkte oder Arbeitsbeziehungen. Das führt auf Baustellen oft zu Interessengegensätzen zwischen den Beteiligten. Was für den einen ein Vorteil ist, wird einem anderen zum Nachteil. Im Bauteam bringen sich alle in gleicher Weise ein.

Kein Architekt kennt in allen Gewerken alle Details. Er muss im Bauteam die Fachkompetenz aller Unternehmen in die Planung einbinden. Er kennt die Perspektiven aller Beteiligten und behält gegenüber dem Bauherrn seine Rolle als Anwalt. Er muss den Bauherrn stark in das Bauteam einbeziehen. Besomders, wenn Optimierungsprozesse während der Planung die ursprünglichen Projektziele verändern. Der Architekt kann die Fachplanungen an Fachingenieure übergeben oder als Generalplaner agieren. Ein Bauteam-Verfahren schränkt diese Varianten nicht ein.

Bauherr und Bauteam

Der Bauherr kann im Bauteam-Verfahren unterschiedlich Positionen einnehmen. Wenn er im Bauteam Mitglied ist, wird er während des gesamten Projekts intensiv an Planungs-, Abwägungs- und Entscheidungsprozessen beteiligt. Der Bauherr kann aber auch “nur” als Auftraggeber agieren. Der Bauherr gibt die Ziele vor. Ob und wie sie umsetzbar sind, wird das Team gemeinsam mit dem Bauherrn erarbeiten.

Auch im Bauteam wird kostenoptimiertes Bauen schwierig, wenn Anforderungen und Wünschen häufig wecseln. Für den Optimierungsprozess stehen neue Anforderungen gegebenenfalls auch zur Disposition. Ein Bauteam-Verfahren eignet sich sowohl für private und gewerbliche Bauherren, als auch Bauherrengemeinschaften. Auch öffentliche Bauherren können im Bauteam planen und bauen.

Ein kooperationsfähiges Bauunternehmen profitiert sehr von einer Mitarbeit in einem Bauteam. Es hat kennt das Gesamtprojekt im Detail und hat dadurch eine sichere Kalkulationsgrundlage für seine Leistungen. Die Arbeitsvorbereitung wird dadurch erleichtert. Unternehmen können sich als Generalunternehmer, in Form einer ARGE oder als Einzelgewerk oder Komplexgewerk beteiligen. Auch ganz wichtig: Ausführenden Unternehmen profitieren nicht von einer fehlerhaften Planung oder Ausschreibung, denn sie wirken bei der Erstellung der Angebote mit und erstellen selbst die Grundlagen für ihre Kalkulation.

Risikoverteilung und Haftung

Wie bei normalen Vertragssituationen haftet jeder Unternehmer für seinen Verantwortungsbereich. Dem Auftraggeber stehen bei einem gemeinsam verursachten Schaden die jeweiligen Beteiligten als Gesamtschuldner zur Verfügung. Das ist ein Vorteil für den Auftraggeber, denn bei Generalunternehmern oder dem Kauf einer Immobilie steht bei einem Ausfall eines Einzelgaranten im schlimmsten Fall niemand mehr für die Mängelbeseitigung zur Verfügung. Außerdem ist die „Insolvenzsicherheit“ für Bauherren beim Bauen im Bauteam hoch, da jedes Bauteam-Mitglied für seine Leistungen haftet.

Auf Baumensch finden Bauteams schnell Kooperationspartner. Hier gibt es einen Leitfaden Bauteam für Architekten und Handwerker.