Fassade mit drei Fenstern

Meine Erfahrung mit einem Bauträger

Nachdem wir einige Jahre in einem Reihenhaus zur Miete gewohnt haben, ergab sich in der Nachbarschaft die Möglichkeit, selbst zu bauen. So beschlossen wir Anfang 2015, bei einem großen Essener Wohnungsbauunternehmen eine Doppelhaushälfte zu kaufen, welche bis 2016 fertig werden sollte. Auch wir kannten die Erzählungen von verärgerten Bauherren, von Baumängeln und von Kostensteigerungen. Uns war klar, dass es beim Bauen viele Risiken gibt. Daher haben wir schon früh darüber nachgedacht, uns schon zu Beginn einen Bausachverständigen zur Seite zu holen, der die Planung und den Bau für uns überwacht und rechtzeitig eingreift, wenn sich Schwierigkeiten abzeichnen. Wir haben damit gerechnet, dass unsere Baukosten trotz sorgfältiger Budgetplanung am Ende über dem Limit liegen könnten. Wir wussten auch, dass das Honorar für Bausachverständige oder Baubegleiter fünfstellig sein kann. Dieses Geld wollten wir lieber ins Haus investieren. Daher haben wir uns gegen eine Baubegleitung und Baukontrolle entschieden. Das war ein Fehler. In diesem Beitrag erzähle ich dir von meiner Erfahrung mit einem Bauträger.

An wenigen Stellen haben wir Werbung eingebaut, um unsere Betriebskosten zu finanzieren. Wenn du dir interessante Angebote ansiehst, unterstützt du damit unsere Arbeit.


Versprochene Bauleistung

Heute wissen wir: die ersten Fragen entstehen schon vor dem Bauen! Zum Beispiel bei der Baubeschreibung: Wie sind die Baubeschreibungen zu lesen? Wie ist was zu verstehen und was sind zum Beispiel die “Regeln der Technik”? Wir haben etliche solcher Fachbegriffe gegoogelt und waren am Ende doch nicht 100% sicher, alles korrekt verstanden zu haben.

Auch während der Baumaßnahme wurden wir immer wieder unverhofft mit Themen konfrontiert, die wir als Laien nicht beurteilen konnten – trotz der Internetrecherche. Ein Beispiel: Wir vermuteten, dass der im Bau befindliche Detailpunkt “Anschluss Boden-Wand-Sturz” an den Terrassentüren nicht korrekt geplant und ausgeführt war. Wir hatten die Vermutung, dass die Dämmung und Abdichtung fachlich nicht korrekt gebaut worden ist und möglicherweise Wärmebrücken entstanden sind. Dies hätte später zu Problemen und Folgeschäden führen können. Schließlich hatten wir gar keine andere Wahl, als sehr kurzfristig einen Bausachverständigen mit der Aufklärung zu beauftragen. Anderenfalls wäre die Beweissicherung des Detailpunktes nicht mehr möglich gewesen. Wie sich herausstellte, war das eine richtige Entscheidung.

Bauherrendiskussionen unter Laien

Auch bei unseren Nachbarn – damals wurden gleichzeitig 18 ähnliche Häuser gebaut – gab es immer wieder bautechnische Fragen, die wir nach Feierabend miteinander diskutiert haben. Nie wurden dabei befriedigende Antworten gefunden. Manchmal hat sich ein befreundeter Handwerker der Sache angenommen…

Aus heutiger Sicht ärgere ich mich über so viel Dilettantismus. Wir waren damals alle sehr blauäugig und wollten am liebsten für jede Einzelfrage einen Bauexperten ansprechen. Den haben wir aber nicht gefunden – und Google hat uns nicht geholfen. Es wäre damals unglaublich hilfreich gewesen, für einfache Fragen einen Ansprechpartner oder ein Beraternetzwerk zu haben. Dabei denke ich an so etwas wie “yourexpert”, ein Portal für Rechtsfragen. Dort werden einfache juristische Fragen geklärt. Zum Beispiel, ob eine Formulierung in einem Kaufvertrag richtig ist. Dieses Portal haben wir selbst einmal in Anspruch genommen. Für 100 € kam die Antwort schnell und kompetent. Wir fanden das damals sehr hilfreich, obwohl diese Auskunft rechtlich unverbindlich war! Baumensch macht das auch! Das finde ich echt super. Dieses Angebot hätten wir damals beim Bauen gut gebrauchen können.

Mehr Rechte für Verbraucher beim Bauen

Update 2018. Inzwischen hat sich rechtlich etwas getan, denn das “neue” Bauervertragsrecht ist mit Wirkung zum 1.1.2018 in Kraft getreten. Hier findest du wichtige Infos. Außerdem bietet Baumensch auf Anfrage aktuelle Vertragsmuster für Bauverträge an. Achtung! Bauvertragsmuster müssen immer auf die konkrete Situation angepasst werden. Zur Orientierung sind die Vertragsmuster aber auch in der unbearbeiteten Form eine Hilfe. Vor Abschluss eines Bauvertrages solltest du dich durch einen Bauexperten von Baumensch beraten lassen – die kennen sich gut aus.

Urteile zum Bauvertrag und Ausschreibung

Keine Kündigung des Bauvertrags ohne Abmahnung. Die Kündigung eines Bauvertrags aus wichtigem Grund ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der andere Vertragsteil nachdrücklich und unmissverständlich auf die Folgen einer weiteren Nichterfüllung der Vertragspflichten hingewiesen worden ist. Einer Fristsetzung mit Kündigungsandrohung bzw. einer Abmahnung bedarf es ausnahmsweise nicht, wenn entweder eine solche Nachfrist Setzung bzw. Androhung von vorneherein keinen Erfolg verspricht oder sich das Verhalten des Kündigungsgegners als eine besonders schwere Vertragsverletzung darstellt, die es dem Kündigenden unzumutbar macht, noch weiterhin mit diesem Partner im Vertrag zu bleiben bzw. den Ablauf einer durch die Abmahnung eröffneten, noch weiteren Zeitspanne abzuwarten. OLG Stuttgart im Urteil vom 31.01.2017 - 10 U 70/16; BGH, Beschluss vom 24.07.2019 - VII ZR 53/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei Gefahr in Verzug ist keine Mängelbeseitigungsfrist erforderlich. Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist nach Ansicht des OLG Naumburg entbehrlich, wenn eine Gefahrensituation besteht und der Auftragnehmer trotz erkennbarer Eilbedürftigkeit den Mangel nicht behebt, obwohl er hierzu in der Lage ist. OLG Naumburg, Urteil vom 30.08.2018 - 2 U 1/18; BGH, Beschluss vom 20.11.2019 - VII ZR 198/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bürgschaft komplett einbehalten, auch wenn Mängelansprüche teilweise verjährt sind. Auch wenn nur ein Teil der Gewährleistungsansprüche (noch) nicht verjährt ist, muss der Auftraggeber eine Gewährleistungssicherheit nicht teilweise freigeben. OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.08.2016 - 23 U 158/15; BGH, Beschluss vom 22.05.2019 - VII ZR 325/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei Restmängeln keine Schlussrate. Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst entgegengenommen werden, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind. Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein darauf zahlender Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war, so das KG. KG, Urteil vom 26.02.2019 - 27 U 9/18