Gute Beratung für Bauherren

Gute Beratung für Bauherren vor dem Beginn der eigentlichen Planung ist ein stabiles Fundament für erfolgreiche Projekte. In der Leistungsphase null, also lange bevor Architekten beauftragt werden, sollte ein erfahrener Bauexperte mit dem Bauherrn sämtliche Rahmenbedingungen und Anforderungen klären. Dies geht erfolgt in intensiven persönlichen Gesprächen. Die Ergebnisse sollten protokolliert werden, um Missverständnisse auszuschließen und die Entscheidungswege im Nachhinein nachvollziehen zu können. Protokolle, auch in sehr einfacher Form, sind zudem eine gute Grundlage für Folgegespräche. Diese wichtige Planungsphase bezeichnet man als Planungsphase Null. Bei uns gibt es dafür einen einfachen Mustervertrag.Download Vertrag für

Bauplanung passt nicht ins Budget

Wenn Kostenversprechen gehalten werden, bleiben Bauprojekte in guter Erinnerung. Die Beteiligten werden dann auch weiterempfohlen. Leider läuft es in der Praxis meistens anders:  Das Planungsteam ignoriert die Tatsache, dass die Kosten möglicherweise das Budget überschreiten. Das unbequeme Thema wird ausgesessen. Statt sich dem Problem zu stellen, entscheiden sich die Planer dafür, die Budget-Schieflage in der Entwurfsplanung einzusteuern. Prokrastination ist für Bauprojekte brandgefährlich und  funktioniert auch nie. Architekten, die so verfahren, handeln fahrlässig und unprofessionell. Bauherren und Bauherrenvertreter, die sich darauf einlassen, übrigens auch. Architekten handeln trotz der Risiken immer wieder so, weil sie befürchten, dass ihre Entwurfsidee durch Kosteneinsparung leiden könnte. Dabei gibt es tolle Werkzeuge, mit denen sich Baukosten leicht berechnen lassen.

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Feedback von Christoph | Architekt in Eichstätt

Damit macht Kostenberechnung Spaß

Spaß bei der Kostenschätzung? Ich wusste nicht, dass das möglich ist. Das Excel Tool bmcalc ist MEGA! Es ist genau auf den Bedarf von Architekten zugeschnitten und erfüllt alle Anforderungen, die wir als Planer an eine Kostenschätzung haben: Gute Übersicht, leichte Handhabung und die Darstellung der DIN 276 Struktur. Genau diese Funktionen brauchen wir. Das Tool bmcalc von Baumensch ist bisher die beste Excel Tabelle, die ich kenne. Wir haben das Tool in einem Workshop mit Baumensch kennengelernt. Dieser Kosten-Workshop war ein Game-Changer. Carsten von Baumensch hat unser Team begeistert. Er hat uns leicht und anschaulich die beste Methode zur Berechnung von Baukosten gezeigt. Mit praxisorientierter Vorgehensweise und dem Tool bmcalc war unser Team nach kurzer Zeit “on fire”. Unser Schwerpunkt lag bisher im Entwurf, aber jetzt entwerfen und kalkulieren wir immer gleichzeitig, weil es mit bmcalc so einfach geht. Die neu gewonnene Kostentransparenz begeistert auch unsere Bauherren. Vielen Dank ans Baumensch-Team!

Bauherren haben einen Anspruch auf totale Kostentransparenz. Diese herzustellen ist etwas Arbeit und braucht Erfahrung. Es ist auch nicht leicht, dem Kunden die vielen technische Zusammenhänge in einem Satz zu erklären. Dafür müssen sich die Baupartner, also Bauherr und Planer, etwas Zeit nehmen. Von Beginn an muss die Planung auf das zur Verfügung stehende Budget abgestimmt werden. In der Praxis habe ich noch nicht erlebt, dass alle Bauherrenwünsche sofort ins Budget passten. Dies gelingt nur durch den intensiven Dialog über die Anforderungen und Wünsche. Bei großen Projekten sollte dieser Prozess immer von einem unabhängigen und erfahrenen Bau-Projektleiter begleitet werden.

Wie geht gute Beratung für Bauherren ?

Die einfache Regel lautet: Ist der Entwurf zu teuer, muss umgeplant werden. Planer und Bauherr müssen jede einzelne “Bestellung” im Detail besprechen. Dabei ist der Verzicht auf einen Wunsch die Ultima Ratio. Stattdessen wird herausgearbeitet, welche der Anforderungen des Bauherren vernünftig, sinnvoll und erforderlich sind. Zunächst geht es also darum, Ballast loszuwerden. Bauherrenwünsche entstehen oft aus Glaubenssätzen, falsch verstandenen Idealen oder unreflektiertem Kopieren. Oft sind Bauherren dafür mitverantwortlich, wenn die Baukosten aus dem Ruder laufen.

Falsche Glaubenssätze lassen Baukosten explodieren

In folgendem Beispiel aus meiner Berufspraxis forderte ein Bauherr: “Wir möchten für unsere neue Firmenzentrale ein repräsentatives Foyer”. Planer haben die Pflicht, Dingen auf den Grund zu gehen. Sie müssen die Motivation jeder einzelnen Bedarfsformulierung prüfen und hinterfragen. Dafür müssen sie sich Zeit nehmen und sehr fokussiert handeln. Fragen an die Bauherrschaft können dabei auch persönlich sein, das sollte den Baupartnern klar sein. Das tiefe “Einsteigen” in alle Themen sorgt dafür, dass die richtigen Ableitungen gefunden werden. In meinem Foyer-Beispiel wurden daher folgende Fragen geklärt:

  • Wer ist mit wir gemeint?
  • Was bedeutet repräsentativ?
  • Ist repräsentativ die korrekte Beschreibung einer Anforderung?
  • Was verstehen andere, z.B. Mieter oder Kunden unter repräsentativ? Ist repäsentativ = gross, schön, komfortabel oder nachhaltig?
  • Passen die Anforderungen auch in Zukunft noch?
  • Was ist ein Foyer? Welche Funktionen muss es bieten? Werden die Funktionen wirklich nachgefragt?
  • Braucht die neue Firmenzentrale ein Foyer?

Subjektive Bedürfnisse und Wünsche (1) fasst der Bauherr in Worte (2). Er kommuniziert (3) diese an die Planer. Dort sollten sie richtig verstanden (4), interpretiert (5) und hinterfragt (6) werden, bevor sie in eine Planung (7) einfliessen. Vom Wunsch bis zur ersten Planungsidee gibt es mindestens sieben relevante Schnittstellen, die unvoreingenommen hinterfragt werden sollten. Dieser Prozess ist schmerzhaft und nervig – aber er lohnt sich! Dabei kann man sich zwei Dinge vor Augen führen: Menschen verhalten sich in jeder Situationen emotional und Menschen sind vernunftbegabte Wesen.

Vernunft ist die Geistige Fähigkeit des Menschen, Einsichten zu gewinnen, sich ein Urteil zu bilden, die Zusammenhänge und die Ordnung des Wahrgenommenen zu erkennen und sich in seinem Handeln danach zu richten. Begabung ist eine angeborene Befähigung zu bestimmten Leistungen.
Quelle: Turbosenf

Fazit einer erfolgreichen Leistungsphase Null

Das intensive Hinterfragen kann unter Umständen dazu führen, dass ganze Gebäudeteile, die ein Bauherr ursprünglich meint, bauen zu müssen, gar nicht benötigt werden! Einsparungen aus guter Beratung können also erheblich sein. Da die später planenden Architekten nicht daran interessiert sind, “weniger zu bauen”, eignen sie sich in aller Regel nicht als guter Berater in dieser Phase eines Bauprojektes.

Klares Ziel der Beratung für Bauherren ist die gemeinsame Überzeugung für das vernünftigste Planungskonzept. Baupartner, denen das gelingt, werden Projekte erfolgreich abschließen. Sicher werden unerwartete Probleme auftauchen, aber auf Grundlage einer sauber bearbeiteten Leistungsphase Null und der daraus abgeleiteten Ziele, sind Schwierigkeiten viel leichter zu meistern. Wenn du möchtest, unterstützen wir dich gerne bei deinem Projekt.

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