beratung für bauherren dialog am glastisch

Gute Beratung für Bauherren

Gute Beratung für Bauherren vor dem Beginn der eigentlichen Planung ist ein stabiles Fundament für erfolgreiche Projekte. In der Leistungsphase null, also lange bevor Architekten beauftragt werden, sollte ein erfahrener Bauexperte mit dem Bauherrn sämtliche Rahmenbedingungen und Anforderungen klären. Dies geht erfolgt in intensiven persönlichen Gesprächen. Die Ergebnisse sollten protokolliert werden, um Missverständnisse auszuschließen und die Entscheidungswege im Nachhinein nachvollziehen zu können. Protokolle, auch in sehr einfacher Form, sind zudem eine gute Grundlage für Folgegespräche. Diese wichtige Planungsphase bezeichnet man als Planungsphase Null. Bei uns findest du dafür einen einfachen Mustervertrag.

Bauplanung passt nicht ins Budget

Nur wenn die Kostenversprechen eingehalten werden, bleiben Bauprojekte in guter Erinnerung. Die Beteiligten werden dann gerne von Bauherren weiterempfohlen. Leider läuft es in der Praxis meistens anders:  Das Planungsteam ignoriert die Tatsache, dass die Kosten vielleicht das Budget überschreiten. Das Thema wird ausgesessen und anstatt sich diesem Problem zu stellen, entscheiden sich die Verantwortlichen dafür, die mögliche Schieflage in der späteren Entwurfsplanung einzusteuern. Prokrastination ist für Bauprojekte brandgefährlich oder kurz gesagt: Das funktioniert nie! Architekten, die ihren Bauherren ähnliche Vorgehen empfehlen, handeln fahrlässig und unprofessionell. Bauherren und Bauherrenvertreter, die sich darauf einlassen übrigens auch. Dennoch lassen sich Architekten immer wieder dazu verleiten, besonders dann, wenn ihre Entwurfsidee dadurch leiden könnte.

Die Zielkosten-Methode bringt Kostensicherheit beim Bauen.
Lesetipp

Bauherren haben einen Anspruch auf absolute Kostentransparenz. Diese herzustellen ist zugegebenermaßen nicht einfach. Technische Zusammenhänge sind komplex und lassen sich nicht in einem Satz erklären. Dafür müssen sich die Baupartner, also Bauherr und Planer, Zeit nehmen. Von Beginn an muss die Planung auf das zur Verfügung stehende Budget abgestimmt werden. In der Praxis habe ich noch nicht erlebt, dass alle Bauherrenwünsche sofort in Budget passten. Dies gelingt durch den intensiven Dialog über alle Anforderungen und Motivatoren. Bei großen Projekten sollte dieser Prozess immer von einem unabhängigen und erfahrenen Bau-Projektleiter begleitet werden.

Wie geht gute Beratung für Bauherren ?

Die einfache Regel lautet: Ist der Entwurf zu teuer, muss umgeplant werden. Planer und Bauherr müssen jede einzelne “Bestellung” im Detail besprechen. Dabei ist der Verzicht auf einen Wunsch die Ultima Ratio. Stattdessen wird herausgearbeitet, welche der Anforderungen des Bauherren vernünftig, sinnvoll und erforderlich sind. Zunächst geht es also darum, Ballast loszuwerden. Bauherrenwünsche entstehen oft aus Glaubenssätzen, falsch verstandenen Idealen oder unreflektiertem Kopieren. Bauherren sind mitverantwortlich, wenn die Kosten aus dem Ruder laufen!

Falsche Glaubenssätze lassen Baukosten explodieren

In folgendem Beispiel aus meiner Berufspraxis forderte ein Bauherr: “Wir möchten für unsere neue Firmenzentrale ein repräsentatives Foyer”. Planer haben die Pflicht, Dingen auf den Grund zu gehen. Sie müssen die Motivation jeder einzelnen Bedarfsformulierung prüfen und hinterfragen. Dafür müssen sie sich Zeit nehmen und sehr fokussiert handeln. Fragen an die Bauherrschaft können dabei auch persönlich sein, das sollte den Baupartnern klar sein. Das tiefe “Einsteigen” in alle Themen sorgt dafür, dass die richtigen Ableitungen gefunden werden. In meinem Foyer-Beispiel wurden daher folgende Fragen geklärt:

  • Wer ist mit wir gemeint?
  • Was bedeutet repräsentativ?
  • Ist repräsentativ die korrekte Beschreibung einer Anforderung?
  • Was verstehen andere, z.B. Mieter oder Kunden unter repräsentativ? Ist repäsentativ = gross, schön, komfortabel oder nachhaltig?
  • Passen die Anforderungen auch in Zukunft noch?
  • Was ist ein Foyer? Welche Funktionen muss es bieten? Werden die Funktionen wirklich nachgefragt?
  • Braucht die neue Firmenzentrale ein Foyer?

Subjektive Bedürfnisse und Wünsche (1) fasst der Bauherr in Worte (2). Er kommuniziert (3) diese an die Planer. Dort sollten sie richtig verstanden (4), interpretiert (5) und hinterfragt (6) werden, bevor sie in eine Planung (7) einfliessen. Vom Wunsch bis zur ersten Planungsidee gibt es mindestens sieben relevante Schnittstellen, die unvoreingenommen hinterfragt werden sollten. Dieser Prozess ist schmerzhaft und nervig – aber er lohnt sich! Dabei kann man sich zwei Dinge vor Augen führen: Menschen verhalten sich in jeder Situationen emotional und Menschen sind vernunftbegabte Wesen.

Vernunft ist die Geistige Fähigkeit des Menschen, Einsichten zu gewinnen, sich ein Urteil zu bilden, die Zusammenhänge und die Ordnung des Wahrgenommenen zu erkennen und sich in seinem Handeln danach zu richten. Begabung ist eine angeborene Befähigung zu bestimmten Leistungen.
Quelle: Turbosenf

Fazit einer erfolgreichen Leistungsphase Null

Das intensive Hinterfragen kann unter Umständen dazu führen, dass ganze Gebäudeteile, die ein Bauherr ursprünglich meint, bauen zu müssen, gar nicht benötigt werden! Einsparungen aus guter Beratung können also erheblich sein. Da die später planenden Architekten nicht daran interessiert sind, “weniger zu bauen”, eignen sie sich in aller Regel nicht als guter Berater in dieser Phase eines Bauprojektes.

Klares Ziel der Beratung für Bauherren ist die gemeinsame Überzeugung für das vernünftigste Planungskonzept. Baupartner, denen das gelingt, werden Projekte erfolgreich abschließen. Sicher werden unerwartete Probleme auftauchen, aber auf Grundlage einer sauber bearbeiteten Leistungsphase Null und der daraus abgeleiteten Ziele, sind Schwierigkeiten viel leichter zu meistern. Wenn du möchtest, unterstützen wir dich gerne bei deinem Projekt.

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