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Altbauten und Besonderheiten der Baujahre
Die gesellschaftliche und technischen Randbedingungen haben in der Vergangenheit dazu geführt, dass Immobilien in unterschiedlichen Dekaden ihre eigenen Besonderheiten haben. Wir haben daher Steckbriefe bzw. eigene Beiträge für jene Gebäudetypen erstellt.
Um 19001910-19201920-1930 1930-19401940-19501950-19601960-19701970-19801980-2000
Dieser Beitrag richtet sich an Käufer, die sich auf den ersten Blick in einen Altbau „verliebt“ haben. Doch Begeisterung kann den Blick auf mögliche Risiken trüben. Unsere Hinweise sollen helfen, eine fundierte Entscheidung zu treffen. Auch in den 1980er-Jahren veränderte sich der Wohnungsbau spürbar. Die „Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz bei Gebäuden (Wärmeschutzverordnung)“ wurde 1977 als erste Verordnung auf der Grundlage des Energieeinsparungsgesetzes von 1976 erlassen. Daher ist seit 1977 mit einer stetig besseren Wärmedämmung zu rechnen. Erstmals orientierten sich Bauherren verstärkt an ökologischen Materialien und Bauweisen. Gegen Ende der 80er kamen dann die ersten Niedrigenergiehäuser auf den Markt, in den 1990er-Jahren folgten die Passivhäuser. Allerdings haben auch diese Gebäude Schwachstellen, die damals keiner gesehen hat: So führt eine unzureichend geregelte Belüftung in hoch gedämmten Gebäuden zu Feuchtigkeitsproblemen. Welche konkreten Schwachstellen jedoch ein einzelnes Gebäude aufweist, lässt sich nur durch eine fachkundige Begutachtung vor Ort feststellen. So muss ein Haus aus der Nachkriegszeit keineswegs grundsätzlich mangelhaft sein. Unabhängig vom Baujahr besteht immer ein zentrales technisches Risiko: Feuchtigkeit! Sie kann in jede Bausubstanz eindringen und langfristig Schäden verursachen. Das gilt auch für die Gebäude der 80er und 90er Jahre.
Es gibt drei Gründe, warum der Kauf eines Altbaus in Erwägung gezogen wird. Käufer mit kleinem Budget wählen oft einen Altbau, weil die Anschaffung günstiger ist und sie die Sanierung nach und nach selbst übernehmen können. Familien mit solider Finanzlage legen weniger Wert auf das Gebäude, sondern schätzen die attraktive Lage und die oft großzügigen Grundstücke. Schliesslich spielt auch die emotionale Seite eine Rolle. Besonders jüngere Familien mit sicherem Einkommen begeistern sich für die individuelle Architektur – sei es ein charmantes Fachwerkhaus oder ein Gründerzeitbau mit Türmchen, Erkern und kunstvoller Fassade. Auch Gebäude der 80er Jahre haben Fans.
Baujahr 1980 bis 2000 – was ist zu beachten?
Die Architektur der 1980er Jahre spiegelt die Einflüsse der Postmoderne und des aufkommenden Dekonstruktivismus wider. Die Postmoderne entstand als Gegenbewegung zum nüchternen Funktionalismus und setzte auf eine spielerische, opulente Architektursprache. In der Praxis zeigte sie sich jedoch oft als willkürliche Formensammlung, die Elemente aus 2000 Jahren Architekturgeschichte zusammenwürfelte. Der Dekonstruktivismus hingegen zerlegte bestehende Formen und setzte sie in deformierter Gestalt neu zusammen. Sein Ziel war es, das ursprüngliche Gefüge zu zerstören und die darin verborgenen Widersprüche offenzulegen.
Neben gestalterischen Ansätzen prägten auch äußere Einflüsse die Bauweise. Nach der Ölkrise verabschiedete die BRD 1976 das Energieeinsparungsgesetz, das den Energieverbrauch in Gebäuden senken sollte. Die Wärmeschutzverordnung von 1977 legte erstmals Grenzwerte für Wärmeverluste fest, forderte luft- und winddichte Bauteile und begrenzte den Heizwärmebedarf. 1982 verschärfte eine Novelle die Vorschriften und bezog auch bauliche Veränderungen an Bestandsgebäuden ein. Diese Anpassung spiegelte den Wandel von Stadterweiterung hin zur Stadterneuerung wider.
Das partizipatorische Bauen, das Bürger und Nutzer in die Planung einband, hielt sich bis in die frühen 1980er Jahre. Ein weiteres prägendes Konzept war die „Kritische Rekonstruktion“, die in der Stadterneuerung die Qualitäten der traditionellen europäischen Stadt wiederbeleben wollte und dabei die Prinzipien der Moderne verwarf.
Typische Materialien der 1980er Jahre umfassten Putzfassaden, hinterlüftete Fassaden aus Stein, Ziegel oder Blech. Geneigte Dächer deckte man oft mit Ton- oder Betondachsteinen ein. In der DDR setzte man den industrialisierten Wohnungsbau mit Fertigteilsystemen fort.
Die Grundrisse jener Zeit orientierten sich meist am Modell der „Familie mit Kind“. Sie boten winzige Kinderzimmer, ein etwas größeres Schlafzimmer, einen großzügigeren Wohn- und Essbereich sowie kleine, funktionale Einbauküchen. Zugleich entstanden zunehmend Grundrisse für alternative Wohnformen, etwa für Wohngemeinschaften oder Alleinerziehende mit Kindern.
Typische Merkmale von Gebäuden der 80er und 90er Jahre
- Sanierungsschwerpunkt ist die Verbesserung von Wärme- und Schallschutz.
- Die Warmwasserbereitung ist häufig verbesserungsfähig (Dezentrale Boiler oder Durchlauferhitzer).
- Bei Sanierungen müssen Altlasten insbesondere asbesthaltige Materialen und Bauelemente fachgerecht rückgebaut und entsorgt werden.
Typische Merkmale
- Außenwände aus Beton oder Ziegelmauerwerk teilweise zweischalig
- Wandstärken ca. 40 cm
- Mittelmäßiger Schall- und Wärmeschutz
- Betondecken mit schwimmendem Estrich
- Massivtreppen
- Fenster aus Holz-, Kunststoff- oder Aluminium
- Isolierverglasung
- Balkone und Loggien als Betonkonstruktion mit thermischer Trennung
Interessanter und ausführlicher >>>Blog-Artikel von Dipl. Ing. Konrad Fischer, der kritisch mit dem Thema Wärmdedämmung umgeht.
Dach
Nur Mindest-Wärmeschutz, Kunststoff-Bahneneindeckung für Flachdächer veraltet, spröde.
Weiterhin schadhafte Flachdach An- und -abschlüsse.
Außenwand-Bekleidung
Unterentwickelte Wärmedämm-Putzsysteme.
Die Folge: Ablösungen, Risse, Veralgung.
Außenwände
Der Wärmeschutz der Außenwände entspricht nicht den aktuellen Anforderungen. Gebäudeecken wirken als „Kühlrippen“ und weisen Kondensationsprobleme auf – Schimmel kann die Folge sein. Bei Fenstern und an Außentüren kann Kondensation durch ungedämmte Metallfensterrahmen und Wärmebrücken entstehen. Die Isolierverglasung hatte noch nicht den heutigen Standard. Ein Austausch der Fenster (Aluminiumfenster und Kunststoffenster ist fast immer unumgänglich.
Vorhandene Original Wartungsfugen sind Spröde Wartungsfugen (Der Begriff „dauerelastisch“ ist veraltet) und müssen in aller Regel ersetzt werden. Bei Geschoss-Decken kommt es im Innenraum zu Kondensationsproblemen. Ausserdem findet man Frostsprengungen der Fliesen- und Plattenbeläge auf Balkon und Loggia. An Geschosstreppen, Fußböden, Innentüren und Innenwänden sind keine Schwachstellen zu erwarten.
Heizung
Mittelfristig sind Brenner, Kessel veraltet.
Regelung suboptimal aufeinander abgestimmt.
Elektro-Installation
Zeitgemäß.
Anliegerbeitrag
Eigentlich zahlen Sie den nur bei einem Neubau, der auch neu erschlossen wird.
Wer zum ersten Mal ein Haus kauft, macht sich daher über Anliegerbeiträge keinen „Kopf“.
Das Haus wurde schon vor 25 Jahren an die Kanalisation angeschlossen, Straßen und Wege sind auch schon vorhanden.
Und plötzlich will die Stadtverwaltung von Ihnen Erschließungsbeiträge, unter Umständen in fünfstelliger Höhe.
Wie das?
Es ist keine Seltenheit, dass sich die Gemeinde Jahrzehnte zeit gelassen hat hinsichtlich der Erschließungskosten abzurechnen.
Fordern Sie also vom Hausverkäufer Unterlagen über die bezahlten Erschließungskosten.
Andernfalls fragen Sie beim Bauordnungsamt nach.
Im Zweifelsfall nehmen Sie eine Klausel in den Notarvertrag auf, dass die Kosten der Ersterschließung vom Verkäufer zu tragen sind.
Übrigens: Die Erschließung können Sie nicht steuerlich absetzen.
Seien Sie auf der Hut.
Sanierungskosten beim Altbaukauf
Endlich sind Sie angekommen.
Nach über 2000 Wörtern sind Sie nun bereit, den heiligen Gral in Empfang zu nehmen.
„Und was kostet das?“ ist die häufigste mir gestellte Frage.
Und Sie bekommen nun die einzigartige Antwort: Es kommt darauf an.
Bevor ich Ihnen die Antwort erkläre, hier einige Faustregeln zur realistischen Preiskalkulation:
- Häuser aus den 30er Jahren -> Faktor 0,5 bezogen auf die Kaufkosten
- Häuser aus den 70er-80er Jahren -> Faktor 0,35bezogen auf die Kaufkosten
- 20 Jahre alte Häuser -> Faktor 0,2 bezogen auf die Kaufkosten
Pi mal Daumen kann man sich ungefähr daran orientieren.
Wir haben aber selbst schon an Kernsanierungen gearbeitet, wo man Faktor 3 oder 4 ansetzen konnte.
Das hängt mit der Substanz, dem verwendeten Material, Materialpreisen, sowie hauptsächlich von der Höhe des Standards ab.
Ob sich eine Kernsanierung für Sie rechnet oder nicht, hängt nahezu einzig und alleine von Ihrer Kapitaldecke ab.
Treffen Sie keine voreiligen Entscheidungen, wenn es um viel Geld geht.
Sie haben alle Zeit der Welt.
Generell sind schwierige Sanierungsprojekte mit eingehendem Eingriff in die Substanz nur etwas für Profis.
Wenn Sie keine Planungssicherheit haben, wird Ihr Projekt zu einem Fass ohne Boden werden.
Planungssicherheit erhalten Sie durch Bausachverständige, die Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen.
Arbeiten Sie bei schwierigen Projekten und wenig Eigenerfahrung immer mit einem Architekten zusammen und verlassen Sie sich nicht auf lapidare Sätze von Bekannten wie „ist doch alles ganz easy“.
Better safe than sorry.
Zum Abschluss noch zwei sehr wichtige Checklisten.
Checkliste für Altbauten der LBS
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