Nachdem wir einige Jahre ein Reihenhaus gemietet hatten, ergab sich in unserer Nachbarschaft die Möglichkeit, selbst zu bauen. So beschlossen wir 2015, bei einem großen Essener Bauträger eine Doppelhaushälfte zu kaufen, welche bis 2016 fertig werden sollte. Eigentlich wollten wir nie selbst bauen, weil wir viele Berichte über verärgerte Bauherren, Baumängel und Kostensteigerungen kannten. Uns war das Risiko also durchaus bewusst. Daher hatten wir überlegt, schon zu Beginn einen Bausachverständigen einzuschalten, der die Planung und den Bau für uns überwacht. Da das Honorar für Bausachverständige oder Baubegleiter fünfstellig sein kann, haben wir uns damals dagegen entschieden. Wir wollten das Geld lieber ins Haus stecken und haben uns gegen die Baubegleitung und Baukontrolle entschieden. Das war ein großer Fehler. In diesem Beitrag berichte ich von meiner Erfahrung mit einem Bauträger.
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Versprochene Bauleistung
Heute wissen wir: die ersten Fragen entstehen schon vor dem Bauen! Zum Beispiel bei der Baubeschreibung: Wie sind die Baubeschreibungen zu lesen? Wie ist was zu verstehen und was sind zum Beispiel die “Regeln der Technik”? Wir haben etliche solcher Fachbegriffe gegoogelt und waren am Ende doch nicht 100% sicher, alles korrekt verstanden zu haben.
Auch während der Baumaßnahme wurden wir immer wieder unverhofft mit Themen konfrontiert, die wir als Laien nicht beurteilen konnten – trotz Internetrecherche. Ein Beispiel: Wir vermuteten, dass der im Bau befindliche Detailpunkt “Anschluss Boden-Wand-Sturz” an den Terrassentüren nicht korrekt geplant und ausgeführt war. Wir glaubten, dass die Dämmung und die Abdichtung nicht fachgerecht war und möglicherweise Wärmebrücken entstehen konnten. Dies hätte nach der Fertigstellung zu Problemen und Folgeschäden führen können. Schließlich hatten wir gar keine andere Wahl, als sehr kurzfristig einen Bausachverständigen mit der Aufklärung zu beauftragen. Anderenfalls wäre die Beweissicherung des Detailpunktes nicht mehr möglich gewesen. Wie sich herausstellte, war das eine richtige Entscheidung, denn irgendwann kehrt sich die Beweislast um und die Beweisführung fällt schwer.
Bauherrendiskussionen unter Laien
Auch bei unseren Nachbarn – damals wurden gleichzeitig 18 ähnliche Häuser gebaut – gab es immer wieder bautechnische Fragen, die wir nach Feierabend miteinander diskutiert haben. Nie wurden dabei befriedigende Antworten gefunden. Manchmal hat sich ein befreundeter Handwerker der Sache angenommen…
Aus heutiger Sicht ärgere ich mich über unseren Dilettantismus. Wir waren alle sehr blauäugig. Gerne hätten wir für unsere Fragen einen Bauexperten angesprochen, aber leider haben wir den nicht gefunden – auch Google hat uns nicht geholfen. Es wäre damals sehr hilfreich gewesen, für einfache Fragen einen Ansprechpartner oder ein Beraternetzwerk zu haben. Für Rechtsfragen gibt es sowas ja auch, dachten wir. Bei “yourexpert”, einem Portal für Rechtsfragen, werden einfache juristische Fragen beantwortet. Zum Beispiel, ob eine Formulierung in einem Kaufvertrag richtig ist. Das Portal haben wir selbst in Anspruch genommen. Für 100 € Honorar bekamen wir schnell eine kompetente Antwort auf unsere Frage. Auch, wenn die Auskunft unverbindlich ist, war das sehr hilfreich. Das Portal Baumensch gab es damals noch nicht. Baumensch bietet diesen tollen Service für Baufragen an – echt super. Wir hätten das damals oft in Anspruch genommen und ungeahnte Probleme vermieden.
Mehr Rechte für Verbraucher beim Bauen
Update 2018. Inzwischen hat sich rechtlich etwas getan, denn das “neue” Bauervertragsrecht ist mit Wirkung zum 1.1.2018 in Kraft getreten. Hier findest du wichtige Infos. Außerdem bietet Baumensch auf Anfrage aktuelle Vertragsmuster für Bauverträge an. Achtung! Bauvertragsmuster müssen immer auf die konkrete Situation angepasst werden. Zur Orientierung sind die Vertragsmuster aber auch in der unbearbeiteten Form eine Hilfe. Vor Abschluss eines Bauvertrages solltest du dich durch einen Bauexperten von Baumensch beraten lassen – die kennen sich gut aus.
Urteile zum Bauvertrag und Ausschreibung
Keine Kündigung des Bauvertrags ohne Abmahnung. Die Kündigung eines Bauvertrags aus wichtigem Grund ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der andere Vertragsteil nachdrücklich und unmissverständlich auf die Folgen einer weiteren Nichterfüllung der Vertragspflichten hingewiesen worden ist. Einer Fristsetzung mit Kündigungsandrohung bzw. einer Abmahnung bedarf es ausnahmsweise nicht, wenn entweder eine solche Nachfrist Setzung bzw. Androhung von vorneherein keinen Erfolg verspricht oder sich das Verhalten des Kündigungsgegners als eine besonders schwere Vertragsverletzung darstellt, die es dem Kündigenden unzumutbar macht, noch weiterhin mit diesem Partner im Vertrag zu bleiben bzw. den Ablauf einer durch die Abmahnung eröffneten, noch weiteren Zeitspanne abzuwarten. OLG Stuttgart im Urteil vom 31.01.2017 – 10 U 70/16; BGH, Beschluss vom 24.07.2019 – VII ZR 53/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
Bei Gefahr in Verzug ist keine Mängelbeseitigungsfrist erforderlich. Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist nach Ansicht des OLG Naumburg entbehrlich, wenn eine Gefahrensituation besteht und der Auftragnehmer trotz erkennbarer Eilbedürftigkeit den Mangel nicht behebt, obwohl er hierzu in der Lage ist. OLG Naumburg, Urteil vom 30.08.2018 – 2 U 1/18; BGH, Beschluss vom 20.11.2019 – VII ZR 198/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
Bürgschaft komplett einbehalten, auch wenn Mängelansprüche teilweise verjährt sind. Auch wenn nur ein Teil der Gewährleistungsansprüche (noch) nicht verjährt ist, muss der Auftraggeber eine Gewährleistungssicherheit nicht teilweise freigeben. OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.08.2016 – 23 U 158/15; BGH, Beschluss vom 22.05.2019 – VII ZR 325/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
Bei Restmängeln keine Schlussrate. Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst entgegengenommen werden, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind. Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein darauf zahlender Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war, so das KG. KG, Urteil vom 26.02.2019 – 27 U 9/18
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