Vom Einfamilienhaus zum Mehrfamilienhaus

Wir beraten Bauherren lange vor Beginn der eigentlichen Planung – ganz gleich, ob es um einen Neubau oder einen Umbau geht. Gründe für eine private Bauprojekt Projektentwicklung sind oft Veränderungen im persönlichen Umfeld. Manchmal entsteht dann der Wunsch nach einer anderen Umnutzung des Gebäudes. Heute berichte ich von einem Bauprojekt, das wir begleitet haben: Ein Einfamilienhaus umbauen in 3 Wohnungen. Aufgaben wie “Einfamilienhaus in Mehrfamilienhaus umwandeln” stehen derzeit tausendfach an. Viele ähnliche Häuser wurden in den 1970er-Jahren gebaut. Häuser aus den 70er Jahren sind nun über 45 Jahre alt. Die Alteigentümer geben die Immobilien altersbedingt auf oder vererben sie an die nächste Generation. Freistehende Einfamilienhäuser der 70er Jahre stehen oft auf großen Grundstücken und haben häufig große Grundrisse. Solche Immobilien eignen sich dann für Umbauten zu einem Mehrfamilienhaus oder zur Nachverdichtung (z.B. zweites Haus auf dem Grundstück).

In unserem Fall handelt sich um den Umbau eines freistehenden Einfamilienhaus aus 1975. Nach Beratung und Planung bauten wir das gute Stück zum Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen um. Dieser Erfahrungsbericht soll ich Eigentümern und Erben Mut machen, ihre Immobilien zukunftsfähig anzupassen, statt sie vorschnell zu verkaufen. Zu groß gewordene Einfamilienhäuser lassen sich mit professioneller Hilfe in wirtschaftlich lukrative Wohnimmobilien verwandeln – der Umwandlungsprozess macht sogar Spaß.

Ausgangssituation Elternhaus als Einfamilienhaus

Thomas ist unser Bauherr und die Immobilie ist sein Elternhaus. Thomas hatte also nicht nur wirtschaftliche Motive, sich um die Immobilie zu kümmern. Nach dem Tod seines Vaters lebte seine betagte Mutter weiter in dem Objekt, indem es auch eine kleine vermietete Einliegerwohnung im Souterrain gibt.

Thomas wollte seiner Mutter das Haus abkaufen. Sie war alleinige Eigentümerin des Hauses. Mit dem Kauf wollte er einem möglichen Erbstreit mit der Schwester aus dem Weg gehen. Nach dem Eigentümerwechsel sollte die Immobilie neu aufgestellt werden: Die Immobilie sollte nun auch eine gute Kapitalanlage werden. Langfristig sollte sie nicht mehr selbst genutzt sein.

Thomas ist Geschäftsführer eines kleinen Unternehmens. Er hatte die Mitarbeiterzahl in den letzten Jahren bewusst reduziert und plante nun, das Büro aus der Innenstadt in das ehemalige Elternhaus zu verlegen. Nach seinem Eintritt in den Ruhestand sollten jedoch alle Flächen wieder Wohnzwecken dienen und vermietet werden. Die Größe des Gebäudes ließ planerisch drei separate Wohnungen zu. Dieses ambitionierte Vorhaben haben wir in mehreren Schritten umgesetzt.

Der rechtliche Rahmen im Bebauungsplan

Zunächst verschafften wir uns Klarheit über den gültigen Bebauungsplan. Das Grundstück liegt in NRW in einem reinen Wohngebiet (§3 BauNVO). Das bedeutet:

• Grundsätzlich ist in dem Bereich nur die Nutzung “Wohnen” zulässig
• Eine “untergeordnete freiberufliche Tätigkeit” ist jedoch erlaubt, solange sie nicht “störend” wirkt
• Mit vier Mitarbeitern und dem Bürobetrieb war diese Schwelle jedoch klar überschritten.

Wir haben Thomas daher empfohlen, die  rechtliche Lage nicht auf die leichte Schulter zu nehmen: Eine gewerbliche Nutzung ohne Genehmigung hätte zu Problemen führen können – angefangen bei der Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsicht bis hin zu steuerlichen Komplikationen.

Klärung Eigentum

Parallel zu den baurechtlichen Möglichkeiten loteten wir die Modalitäten des Erwerbs aus. Thomas wollte das Haus zu Lebzeiten seiner Mutter abkaufen. Die Eigentumsverhältnisse sollten zunächst eindeutig geregelt sein. Wir sprachen darüber, dass der Kaufvertrag notariell beurkundet und auch etwaige Wohnrechte oder Nießbrauchrechte der Mutter sauber geregelt werden sollten. Diese Klärung war auch für die geplante Nutzungsänderung notwendig – denn nur als Eigentümer konnte Thomas die entsprechenden Anträge stellen.

Drei separate Wohnungen im Haus bilden

Das langfristige Ziel war es, drei technisch und rechtlich getrennte Wohnungen zu realisieren. Dabei sollte die vorhandene Gebäudestruktur bestmöglich miteinbezogen werden. Die Hauptwohnung liegt im Erdgeschoss mit einem ebenerdigen Zugang. Die bestehende Einliegerwohnung liegt im Souterrain und hat einen eigenem Zugang.

Geplant war nun, eine weitere abgeschlossene Wohnungseinheit zu bilden – ebenfalls im Souterrain. Dafür wurde das Untergeschoss umgeplant, wofür die Landesbauordnung NRW  vier wesentliche Bedingungen stellt:

1. Alle Wohnungen müssen über eigene abschließbare Zugänge verfügen

2. Jede Einheit braucht separate Zähler für Strom, Wasser und Heizung

3. Der Brandschutz und der Schallschutz zwischen den Wohneinheiten muß gewährleistet sein

4. Es müssen ausreichende Stellplätze nachgewiesen sein

Folglich war ein Architektenentwurf und eine baurechtliche Genehmigung für die Umwandlung zwingend erforderlich.

Ein Büro als temporäre Nutzung

Vor der finalen Umwandlung wollte Thomas beide geplanten Appartements im Souterrain übergangsweise als Büro nutzen – eine echte Herausforderung. Denn einerseits war die Büronutzung für den Übergang wichtig, um Kosten zu sparen. Andererseits passte die Büronutzung nicht in die Zweckbestimmung „Wohnen“. Daher erarbeiteten wir zusammen folgendes Konzept:

1. Ein Antrag auf Nutzungsänderung für die Einliegerwohnung in “Büronutzung”.

2. Eine Befreiung nach §31 BauGB, weil keine störenden Emissionen zu erwarten waren.

3. Die Nutzung sollte zeitlich befristet sein (maximal 8 Jahre), um der Behörde die Entscheidung zu erleichtern.

Thomas verfasste mit uns ein gut begründetes Schreiben an das Bauaufsichtsamt. Darin erläuterte er, dass die Mitarbeiterzahl bald sinkt, kein Kundenverkehr stattfindet und ausreichend Stellplätze für die Mitarbeiter vorhanden sind. Schließlich gibt es eine große Doppelgarage und ein Carport für zwei Fahrzeuge, sodass 4 PKW auf dem Grundstück Platz finden. Nach Rückfragen genehmigte die Behörde schließlich die befristete Büronutzung – ein entscheidender Meilenstein war erreicht.

Technische Trennung der Wohnungen

Parallel erarbeiteten wir die Grundlagen für die künftige Dreiteilung des Hauses: Wir erstellten einen Aufteilungsplan im Maßstab 1:100 mit allen Grundrissen, Ansichten und Schnitten des Gebäudes, aus dem die Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten hervorgeht. Dazu wurde eine passende Wohn- und Nutzflächenberechnung erstellt. Mit einem Elektriker und einem Heizungsfachbetrieb wurden technische Klärungsgespräche geführt, wie separate Zähler installiert werden könnten. Mit einem Brandschutzsachverständigen wurden die technischen Voraussetzungen der Erschließung der Wohnungen geklärt. Schließlich wurden die Baukosten sämtlicher Maßnahmen ermittelt. Thomas entschied sich, alle wesentlichen Umbauten erst nach dem Ableben seiner Mutter umzusetzen. So konnte sie in ihrer Wohnung wohnen bleiben, ohne durch Baustellen belastet zu werden.

Steuern, Erwerb und Eigentumsübergang

Wir sprachen mehrfach über die steuerliche Seite. Wir rieten Thomas, einen Steuerberater einzubinden, denn der temporäre Büroanteil wurde Teil des betriebliches Vermögens und beim Kauf des Hauses steuerpflichtig. Eine klare Flächenaufteilung und saubere Dokumentation sind für das Finanzamt aus mehreren Gründen wichtig. Künftige Mieteinnahmen sind einkommensteuerlich zu berücksichtigen. So hat Thomas rechtzeitig die richtigen Weichen gestellt, um bei der späteren Betriebsaufgabe steuerlich nicht in unangenehme Nachversteuerungen zu geraten. Schließlich kam es dann zum Eigentumsübergang: Thomas kaufte das Haus von seiner Mutter zu einem marktgerechten Preis und ließ aber ein lebenslanges Wohnrecht für die Mutter im Erdgeschoss eintragen. Dieser Schritt gab ihm die volle Handlungsfreiheit für Anträge, Planung und Umsetzung. Ein Wohnrecht lässt sich übrigens nicht vererben. In den kommenden Jahren wird die Firma von Thomas langsam schrumpfen – Mitarbeiter werden in neue Jobs gehen oder nur noch aus dem Homeoffice arbeiten, Thomas wird sein Engagement langsam reduzieren und langfristig den Betrieb schließen. Schließlich ist die Büronutzung offiziell nur eine Übergangslösung.

Umbau der Wohnungen

Der Umbauprozess vollzog sich dann wie folgt:

1. Die ehemalige Hauptwohnung im EG wurde vom Rest des Hauses getrennt. Durch einen seperaten Zugang zur zentralen Haustechnik (s.h. Punkt 2) ist eine Zugang zum Keller aus dieser Wohnung nicht mehr erforderlich. Die massive Bauweise (Schallschutz für die anderen Wohnungen) erlaubt das Aufstellen von Waschmaschine und Trockner auf der gleichen Etage.
2. Ein rückseitiger Zugang zur zentralen Versorgung des Hauses (FM Bereich) wurde neu hergestellt, um Wartungsarbeiten unabhängig von allen Mietwohnungen zu ermöglichen. Mieträume müssen nun nicht mehr betreten werden, um Wasserzähler abzulesen oder die Heizung zu warten. Außerdem muss die Feuerwehr im Notfall zur zentralen Feuerungsstätte gelangen können.
3. Jede Wohnung erhielt einen eigenen Eingang und eigene klar definierte Zuwegungen. Die Bewohner laufen sich gar nicht über den Weg. Das schafft gefühlt mehr Privatsphäre.
4. Elektroinstallation, Wasserleitungen und Heizungskreisläufe wurden getrennt, um kine korrekte Nebenkostenabrechnung zu ermöglichen. Neue Wasserzähler und Wärmemengenzähler wurden eingebaut.
5. Die offizielle Aufteilung in drei Wohneinheiten wurde vollzogen. Wie das geht, ist im folgenden Abschnitt erläutert.

Zuvor stellten wir selbstverständlich einen Bauantrag “Umbau in ein 3-Parteienhaus” – diesmal nicht nur eine Nutzungsänderung, sondern die bauliche Umgestaltung. Nach Prüfung erteilte die Bauaufsicht problemlos die Genehmigung.

Vorgehen bei der Wohnungsaufteilung mit einer Teilungserklärung

Wenn ein Haus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden soll, geschieht das über eine Teilungserklärung nach § 8 im Wohnungseigentumsgesetz. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt erhält und separat verkauft oder belastet werden kann. Schritt-für-Schritt-Vorgehen:

1. Aufteilungsplan erstellen: Ein Architekt oder Vermessungsingenieur erstellt einen Aufteilungsplan mit Grundrissen, in denen Sondereigentum (z. B. Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Dach, Treppenhaus) klar gekennzeichnet sind.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Diese wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde beantragt. Sie bestätigt, dass die Einheiten baulich hinreichend voneinander getrennt sind (abschließbar, eigene Küche, Bad etc.).
3. Teilungserklärung aufsetzen: Die Teilungserklärung regelt die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die Miteigentumsanteile, die Rechte und Pflichten der Eigentümer. Sie wird mit Unterstützung eines Notars erstellt.
4. Notarielle Beurkundung: Die Teilungserklärung wird notariell beurkundet oder in notariell beglaubigter Form beim Grundbuchamt eingereicht.
5. Eintrag ins Grundbuch: Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt an. Danach ist ein rechtlicher Verkauf einzelner Wohnungen möglich.

Fazit und Empfehlungen

Heute ist das Haus ein Dreiparteienhaus mit moderner technischer Ausstattung, klarer juristischer Trennung der Einheiten und einer Perspektive als solide Kapitalanlage. Dieses Projekt zeigt, wie wichtig es ist, frühzeitig den Bebauungsplan und die Landesbauordnung zu prüfen. Es zeigt, dass man sich auf steuerliche Konsequenzen gründlich vorbereiten sollte. Es ist außerdem wertvoll, mit der Bauaufsicht offen und kooperativ zu kommunizieren. Auch Sonderlösungen oder Übergangslösungen wie befristete Büronutzung sind machbar, wenn man sie sauber beantragt. Meine Empfehlung für Bauherren, die ein vergleichbares Vorhaben planen: Holt Euch Rat und fachkundige Unterstützung – sei es durch Architekten, Steuerberater oder Rechtsanwälte. Eine gute Vorbereitung spart am Ende Zeit, Geld und Nerven. Falls Du Fragen zu ähnlichen Umbauten hast oder einen Beratungstermin möchtest, freue ich mich über eine Nachricht.