Planung Bürogebäude
Wie plant man ein Bürogebäude? Hier findest du Tipps für sinnvolle Schritte bei einer erfolgreichen Büroplanung. Es gibt außerdem verständliche Erläuterung zu fachlichen Schwerpunkten, die bei der Planung für ein Bürogebäude wichtig sind. Eine effiziente Planung eines Bürogebäudes erfolgt am besten in dieser Reihenfolge:
- Finden der gewünschten Gebäudekubatur: Größen und Außenmaße über die Festlegungen des Bebauungsplans und der Projektziele
- Bei mehrgeschossigen Bürogebäuden zuerst nicht das Erdgeschoss, sondern ein Regelgeschoss planen.
- Festlegen der Brandabschnitte im Regelgeschoss und ggf. die Lage der Brandwände definieren. Wie das geht erfährst du in diesem Artikel.
- Festlegung von Anzahl, Art und Lage der Treppenhäuser.
- Das Erschliessungskonzept im Erdgeschoss planen: Zugang und Verteilerflächen
- Zuletzt folgt die Planung der Untergeschosse und ggf. der Tiefgarage mit schrittweiser Synchronisation mit anderen Ebenen
Wie plant man ein Bürogebäude?
- Größe der Brandabschnitte und der Nutzungseinheiten planen
- Brandwand muß das Gebäude nach 40 m im Brandabschnitte teilen
- Fluchtwege und Rettungswege sind früh im Entwurf zu planen. Der horizontale Flucht- und Rettungsweg zwischen Nutzungseinheiten und dem Treppenraum oder ins Freie wird als notwendiger Flur bezeichnet. Das heißt, die notwendigen Flure bilden die Verbindung zum sicheren Ort im Brandfall und sind erforderlich, wenn ein bauaufsichtlicher Rettungsweg aus einem Raum oder einer Nutzungseinheit nicht direkt ins Freie oder in einen Treppenraum führt. Sie sind abhängig von der Gebäudeklasse, der Größe der Nutzungseinheit, der Art der Nutzung und der Lage der Räume (z.B. Keller) anzuordnen. Die notwendigen Flure müssen von anderen Räumen feuer-widerstandsfähig und raumabschließend getrennt und gegen das Eindringen von Feuer und Rauch geschützt sein.
- Erlaubte Länge aller Fluchtwege prüfen
- Notwendige Flure und Treppenhäuser definieren
- Ist eine Sprinklerung erforderlich? Dies muss mit dem Brandschutzsachverständigen abgestimmt werden und wird im Brandschutzkonzept festgelegt. Das Brandschutzkonzept ist elementarer Teil des Bauantrags für ein Bürogebäude. Die Architekten sollten schon in der Konzeptphase mit dem Sachbearbeiter vom Bauamt das Gespräch suchen. Über den Sachbearbeiter wird der Kontakt zur Feuerwehr / Vorbeugender Brandschutz hergestellt. Die Abteilung Vorbeugender Brandschutz ist die entscheidende Instanz im Bauantrag für ein Office Gebäude.
- Flexibilität für die Vermietung
- Brandschutz und die Möblierung von Nutzungseinheiten
- Unterschiede der Bundesländer
- Erschließung der Nutzungseinheiten
- Wegeführung zu den Treppenhäusern
- Aufzüge, Anzahl, Lage, Größe, Kapazität und Leistungsfähigkeit
- Die Flächeneffizienz eines effizienten Bürogebäudes hat einen Faktor von 85 – 90 %. Der Effizienzfaktor berechnet sich wie folgt:
Vermietbare Fläche GIF (oberirdisch) / BGF (oberirdisch)
Wo Projekte oft scheitern – und wie Struktur hilft
Wer Bürogebäude plant, bewegt sich als Architekt:in oder Fachplaner:in in einem komplexen Spannungsfeld: Zwischen Nutzerwünschen, Mietflächentypologien, ESG-Anforderungen, Kostendruck, Regulatorik und sich laufend ändernden Vorgaben des Bauherrn. Was nach einem gut strukturierten Projekt klingt, ist in der Praxis oft ein bewegliches Ziel. Gerade in frühen Leistungsphasen fehlen häufig verbindliche Entscheidungen – besonders in der Frage, wie Nutzungseinheiten konkret geschnitten, ausgestattet oder flexibel gehalten werden sollen.
Im Artikel zur Planung von Nutzungseinheiten in Büroimmobilien wird deutlich, wie stark planerische Entscheidungen – etwa zur Lage von Erschließungskernen oder zur Trennbarkeit von Einheiten – langfristige Folgen für den wirtschaftlichen Erfolg und die Nutzbarkeit eines Gebäudes haben. Genau hier zeigt sich aus Planersicht die Notwendigkeit strukturierten Vorgehens: Ohne frühzeitige Klärung von Flächenzielen, Nutzeranforderungen und möglichen Teilbarkeiten laufen Planungsteams Gefahr, Lösungen zu erarbeiten, die im späteren Projektverlauf wieder verworfen werden – mit hohen Reibungsverlusten.
Warum strukturierte Planung kein Selbstzweck ist
Aus planerischer Erfahrung gilt: Je klarer die Aufgabenstellung – und je verlässlicher die Entscheidungskultur – desto effizienter und wirtschaftlicher die Planung. Dazu braucht es:
- Frühzeitige Nutzungskonzepte, die nicht nur auf Zielmieten, sondern auch auf konkrete Betriebskonzepte einzahlen (z. B. Shared Spaces, Rückzugsräume, hybride Nutzung).
- Gewerkübergreifende Abstimmung, insbesondere bei Schnittstellen zwischen Haustechnik, Tragwerk und Brandschutz – etwa wenn Trennwände, Schächte oder Fluchttreppen später „verschoben“ werden sollen.
- Verbindliche Meilensteine und „Planungspausen“, in denen geprüft und entschieden wird – statt „weiterzuplanen, obwohl nichts klar ist“.
- Dokumentierte Annahmen, um spätere Diskussionen zu vermeiden (z. B. zur Mietflächendefinition, Ausbaugrad, Flexibilitätsgrenzen).
Struktur schafft Qualität und Vertrauen
Struktur in der Planung bedeutet nicht starre Prozesse, sondern Orientierung für alle Beteiligten. Gerade im Kontext von Büroimmobilien, die heute sowohl wirtschaftlich funktionieren als auch wandelbar, ESG-konform und nutzerfreundlich sein müssen, ist ein transparenter, disziplinierter Planungsansatz der Schlüssel zum Erfolg. Aus Sicht eines Planungsteams ist das größte Risiko nie die technische Komplexität, sondern unklare Ziele, verschleppte Entscheidungen und fehlende Koordination. Umgekehrt ist das größte Potenzial eine gut organisierte, partnerschaftliche Zusammenarbeit mit einem Bauherrn, der die Vorteile eines strukturierten Vorgehens erkennt und aktiv fördert.
