Bauen mit und ohne Architekt | Teil 2

Der erste Teil der Serie Bauen ohne Architekt behandelt übergeordnete Themen. In diesem Teil geht es um das leidige Thema Baumängel und um die Veränderungen in der Baubranche, denn nur noch 20 Prozent privater Bauherren bauen mit Architekten. Bauen ohne Architekt ist heute die Regel.

Die meisten Bauherren kaufen ihr Haus lieber direkt bei einem Bauträger. Bauherren scheuen den Aufwand eines individuell geplanten Gebäudes und möchten kein Risiko eingehen. Es wird behauptet, individuelles Bauen sei teuer. Man baut nur einmal im Leben und daher sucht jeder einen sicheren Weg. Bauherren möchten Verlässlichkeit. Bauen mit einem Bauträger scheint ein sicherer Weg zu sein. Doch stimmt das?

Auf deutschen Baustellen läuft etwas schief

Einfach und sicher? In den letzten 10 Jahren hat sich die Anzahl der Baumängel und Schäden verdoppelt! Das gilt besonders im Wohnungsbau, der den größten Anteil aller Bautätigkeiten ausmacht. Diese Zahlen müssen Bauherren misstrauisch gegenüber den Baubeteiligten machen. In der Konsequenz legen viele ihr Hausbau-Projekt direkt in die Hände derer, die sich als Vollprofis im Hausbau vermarkten. Sie wenden sich an starke Bauträger, die alles planen und organisieren. Bauherren sollten sich aber darauf nicht verlassen. Die Schilderung einer Bauherrin zum Thema starker Bauträger spricht Bände. Wer sich auf vollmundige Versprechen der Bauträgerbranche verlässt, geht ein großes Risiko. ein

Baufehler rechtzeitig erkennen ist entscheidend

Egal ob individuell geplant oder beim Bauträger bestellt – die Wege zum Eigenheim sind fast immer etwas holprig: Wenn Menschen zusammen arbeiten, passieren Fehler. Das ist auch auf beim Bauen ganz normal. Wichtig ist, dass Fehler rechtzeitig erkannt und schnell korrigiert werden! Sonst verschwinden diese unter dem nachfolgenden Gewerk. In diesem Fall spricht man von verdeckten oder versteckten Mängeln. Diese Baumängel können erst viel später zutage treten. Eine Nachbesserung der Baumängel ist später – falls überhaupt möglich – viel teurer und aufwändiger. Lückenlose Qualitätssicherung bei der Planung und eine lückenlose Baukontrolle ist daher besonders wichtig. Der Laien-Bauherr kann die technischen Fehler nicht erkennen. Er kennt die Zusammenhänge nicht und kann auch die Folgeschäden nicht abschätzen.

Oft sind es Kleinigkeiten, die zu großen Problemen führen. Die Schäden durch z.B. nicht korrekt verpresste Rohrleitungsverbindungen gehen jährlich in die Millionen. Schuld sind Zeitdruck auf der Baustelle oder es wird vieles ganz einfach vergessen fertig zu machen. Pressfittings sind bereits nach dem Zusammenstecken so dicht, dass das bei der Druckprobe nichts auffällt. Nach kurzer Betriebszeit gleitet die Verbindung dann doch auseinander und es heißt “Land unter”. Im besten Fall wird eine Leckage schnell bemerkt – Wände müssen dann geöffnet werden usw. Im ungünstigen Fall dringt über Monate Wasser in Bauteile ein und führt zur durchfeuchtung oder Schimmelbildung.

Ein guter Bauberater muss neutral sein

Falsche Berater sind befangen! Bauherren bestätigen – leider meist zu spät – dass sie in der Planung oder beim Bauen falsch beraten wurden. Sie haben den falschen Personen vertraut. Ein Berater darf selbst keine wirtschaftlichen Interessen an der Baustelle haben. Es stimmt: Manchmal ist guter Rat teuer. Schlechter Rat ist aber immer teurer. Ein Bauingenieur oder Architekt verfügt über jahrelange Erfahrung. Beim Arztbesuch ist es ähnlich: Erfahrung hat einen Wert, der zu vergüteten ist.

Leider eignen sich Freunde und Bekannte auch nicht immer als Berater. Wenn sie selbst keine Bauprofis sind, dann erliegt man als Bauherr der Vertrauensfalle. Man vertraut einem Freund, der es besser weiß, als man selber. Aber reicht “besser” aus? In der Phase der Planung und Vorbereitung gibt es unter Freunden und Bekannten oft nur das eine Thema. Tipps und Tricks machen die Runde. Austausch unter Freunden ist wichtig, schließlich vertraut man sich. Aber genau das ist die Gefahr! Wenn sich unter den Freunden keine echten Fachleute befinden, verbreiten sich auch Fehlinformationen unter Freunden schnell. Bei technisch komplexen Themen sollte man Empfehlungen immer von einem neutralen Profi hinterfragen lassen. Leider setzt bei vielen Bauherren das rationale Denkvermögen aus, wie (augenzwinkernd) in diesem Beitrag beschrieben ist. Laien sollten sich vor Augen führen, dass man sich Erfahrung und Wissen nicht einfach anlesen kann – auch wenn Baumarktwerbung das suggerieren will: Jippijajajippijippijeee!
Irgendwann fällt dann vielleicht die Entscheidung: Der Bauherr will ohne einen Architekten bauen. Der Bauherr möchte Geld sparen und sich um viele Dinge selbst kümmern. Er hat Bauherrenseminare besucht und sich viele YouTube Videos angesehen. Seine Erkenntnis daraus: “Eigentlich ist das gar nicht so schwer, wenn man ein bisschen aufpasst…”

Haus Bauen ohne Architekt – Darf ich das?

Antwort: Ja, da gibt es keine Einschränkungen. Jeder, der sich das zutraut, kann auch ein Wohnhaus bauen. Achtung, damit ist die praktische Umsetzung gemeint. Denn bevor es losgeht, sind einige gesetzliche Regelungen und Bestimmungen einzuhalten. Das gilt sowohl für die Wahl des Grundstücks als auch für die Wahl der ausführenden Bauunternehmen. Denn nicht jeder ist fachlich in der Lage, bestimmte Spezialarbeiten auszuführen. Statische Berechnungen, welche die Standfestigkeit des Hauses bestimmen, müssen von einem Bauingenieur erstellt werden. Das gilt sowohl für ein Bauträgerhaus, als auch für ein Architektenhaus. Bei alten Gebäuden gilt: Wenn keine tragenden Wände verändert werden, die Statik sich also nicht ändert, können Innenarbeiten vom Bauherren selbst gemacht werden. Merke: Neubau geht nicht ohne Hilfe. In diesem Artikel gibt es Tipps zu tragenden Wänden.

Artikel Bauen ohne Architekt Teil 3

Urteile zum Bauvertrag und Ausschreibung

Keine Kündigung des Bauvertrags ohne Abmahnung. Die Kündigung eines Bauvertrags aus wichtigem Grund ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der andere Vertragsteil nachdrücklich und unmissverständlich auf die Folgen einer weiteren Nichterfüllung der Vertragspflichten hingewiesen worden ist. Einer Fristsetzung mit Kündigungsandrohung bzw. einer Abmahnung bedarf es ausnahmsweise nicht, wenn entweder eine solche Nachfrist Setzung bzw. Androhung von vorneherein keinen Erfolg verspricht oder sich das Verhalten des Kündigungsgegners als eine besonders schwere Vertragsverletzung darstellt, die es dem Kündigenden unzumutbar macht, noch weiterhin mit diesem Partner im Vertrag zu bleiben bzw. den Ablauf einer durch die Abmahnung eröffneten, noch weiteren Zeitspanne abzuwarten. OLG Stuttgart im Urteil vom 31.01.2017 – 10 U 70/16; BGH, Beschluss vom 24.07.2019 – VII ZR 53/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei Gefahr in Verzug ist keine Mängelbeseitigungsfrist erforderlich. Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist nach Ansicht des OLG Naumburg entbehrlich, wenn eine Gefahrensituation besteht und der Auftragnehmer trotz erkennbarer Eilbedürftigkeit den Mangel nicht behebt, obwohl er hierzu in der Lage ist. OLG Naumburg, Urteil vom 30.08.2018 – 2 U 1/18; BGH, Beschluss vom 20.11.2019 – VII ZR 198/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bürgschaft komplett einbehalten, auch wenn Mängelansprüche teilweise verjährt sind. Auch wenn nur ein Teil der Gewährleistungsansprüche (noch) nicht verjährt ist, muss der Auftraggeber eine Gewährleistungssicherheit nicht teilweise freigeben. OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.08.2016 – 23 U 158/15; BGH, Beschluss vom 22.05.2019 – VII ZR 325/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei Restmängeln keine Schlussrate. Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst entgegengenommen werden, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind. Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein darauf zahlender Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war, so das KG. KG, Urteil vom 26.02.2019 – 27 U 9/18

FAQ zur Baugenehmigung