Ausschnitt Grundriss Altbau

Wie finde und plane ich den perfekten Grundriss für mein Haus

Ein Grundriss muss praktisch und flexibel sein, denn die Anforderungen der Nutzer werden sich sicher im Laufe der Jahre ändern, weil z.B. der Nutzer auf eine Gehhilfe oder den Rollstuhl angewiesen ist. Dass die Grundrissplanung eine komplexe Angelegenheit ist, wird gerne unterschätzt. Es gibt also gute Gründe, Architekten einzubinden, denn die Grundrissplanung gehört zu deren Standardrepertoire. Leider haben Architekten den Ruf, teuer zu sein. Also nehmen viele Bauherren die Planung selbst in die Hand.

Während die einen sich an erprobten Grundrisstypen orientieren, haben andere große Freude daran, vom ersten Strich an alles selbst zu planen. Sogar mit einem Bauträger lassen sich – gegen Aufpreis – individuelle Zuschnitte realisieren. Eine solide Grundrissplanung ist elementarer Baustein der Gebäudeplanung. Fehler, die im Grundrisskonzept gemacht werden, kommen den Nutzer teuer zu stehen. In diesem Beitrag habe ich Tipps zusammengetragen, die dich schon bei den ersten Planungsüberlegungen unterstützen. Jetzt weiterlesen, um zu erfahren, was bei der Grundrissplanung wirklich wichtig ist.

Wie groß sollte das Haus sein? Baukosteneinsparung 100.000 €

Schaue dich aufmerksam in den Häusern von Freunden oder Bekannten um, lass dich inspirieren und überprüfe kritisch den eigenen Bedarf. So bekommst du ein gutes Gefühl dafür, was du wirklich brauchst. Hilfreich ist auch der Besuch von Musterhäusern, wo du unterschiedliche Grundrisse und Raumgrößen live begehen kannst. Auch Fertighäuser können effiziente Grundrisskonzepte haben, bei denen nur wenige unnützen Flächen entstehen. Teuer und nutzlos sind Flächen, die außer der Erschließung keine Funktion haben, wie z.B. die Küche. Solche Bereiche nennt man auch Verkehrsflächen. Ich habe hier den Grundriss einer teuren “Stadtvilla” analysiert und in der Zeichnung alle Flächen rot markiert, die ausschließlich der Erschließung dienen das sind reine Bewegungsflächen. Sie dienen lediglich dazu, von einer Nutzung zur anderen zu gelangen. Die Stadtvilla hat (ohne Garage) eine Fläche von ca. 104 m². Fast die Hälfte davon sind im wörtlichen Sinn nutzlose Bewegungsflächen. In einem guten Grundriss sind diese Flächen minimiert! Mit unserem Online Tool kannst du Baukosten selbst berechnen. Durch Optimierung der Planung lassen sich in unserem Beispiel 100.000 € einsparen (25 m² x 2.000 € auf zwei Ebenen). Das Zauberwort heißt Grundrissoptimierung!   Verkehrsflächen haben keinen Nutzwert! Sie dienen der Erschließung von Räumen und Nutzungen. Das Planungsziel ist die Minimierung von Verkehrsflächen. Unnötige Verkehrsfläche sind vermeidbare Baukosten!   

Grundriss einer Stadtvilla

Geld sparen beim Bauen mit optimierten Grundrissen

Nahezu jeder Grundriss lässt sich ohne Qualitätsverlust verbessern. Das optimierte Wohnzimmer in unserem Beispiel zeigt, dass für die angedachte Nutzung samt Möblierung 25 Prozent weniger Fläche benötigt werden, als im ursprünglichen Plan vorgesehen war. Natürlich hat jeder Bauherr eigene Vorstellungen der gewünschten Raumgrößen. Es lohnt sich dennoch, diese zu hinterfragen. Bauherren haben in aller Regel großes Interesse an einer Kostenoptimierung und begrüßen fachlich fundierte Vorschläge von ihrem Planer.

Optimierter Grundriss Wohnzimmer

Die Flächeneffizienz hat den größten Einfluss auf die Baukosten

Flächeneffizienz in Wohngebäuden werden bestimmt durch viele Faktoren beeinflusst. Die vorgenannte Kompaktheit der Raumfügung und das Grundrisskonzept, die Wohnungsgrößen, die Anzahl der Geschosse und sogar die Höhenlage im Gelände spielt dabei eine Rolle. Die Flächeneffizienz hat großen Einfluss auf die Baukosten. Diese Hauptnutzfläche (HNF) bezeichnet das, was vermietet oder verkauft werden kann. Nebenflächen wie Treppenhäuser, Waschküche und Technikräume verursachen zwar Baukosten, sind aber nicht Teil der Hauptnutzflächen. Wände und Schächte, die sogenannten Konstruktionsflächen, gehört ebenfalls nicht zur Nutzfläche. Das können 10 – 15 % der Geschossfläche sein. Die Flächeneffizienz-Zahl eines Objektes ist das Verhältnis der HNF zur gesamten Geschossfläche. Im Wohnungsbau liegt der Wert meistens nicht über 60%. Die Flächeneffizienz hat höchste Priorität. Der Zielwert optimierter Planungen liegt bei 70%. Die Flächeneffizienz hat den größten Einfluss auf die Baukosten. Die Ausstattungsqualität der Räume verändern die Gebäudekosten um maximal 15 Prozent. Eine kleinere Geschossfläche – egal ob Haupt- oder Nebenfläche – führt dagegen zu 100 Prozent Einsparung!

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Gebäudeausrichtung nach Himmelsrichtungen

Zunächst solltest du die Umgebung des Hauses unter die Lupe nehmen. Wie soll das Gebäude ausgerichtet sein? Gibt es Außenbereich, die von Innenräumen aus erreicht werden sollen? Gibt es draußen Lärmquellen? Bietet die Landschaft schöne Ausblicke und von welchen Räumen sollen sie zu erleben sein? Auch die Sonnenstände geben Orientierung. Je nach Bedarf werden Größe und Lage der Fenster festgelegt. Es gibt auch die “Wetterseiten” sind zu beachten! Bei uns in Düsseldorf kommt Wind und Regen normalerweise aus westlichen Richtungen. Liegt dort der Eingang oder eine Außentür, kann ein Vordach erforderlich sein. Folgende Standardempfehlungen gibt es:

In unseren Breitengraden sollten Fassaden nach Süden “geöffnet” sein und dort größere Glasflächen haben, damit Licht ins Haus kommen kann. Meistens liegen die Hauptwohnräume in Richtung Süden. Besonders im Winter ist das von Bedeutung, denn jeder Sonnenstrahl soll ausgekostet werden. Weil im Norden keine Sonne scheint, sind Nordfassaden eher geschlossen. Das Schlafzimmer richtet man nach Osten aus, damit morgens die erste Sonne genossen werden kann. Ostfassaden liegen tagsüber im Schatten und erwärmen sich im Sommer daher weniger stark – Schlafräume bleiben im Sommer kühl. Wer morgens aktiv ist oder gerne ausgiebig frühstückt, öffnet den Essbereich in Richtung Osten bzw. Südosten. Es gibt zahllose Einflüsse und Zusammenhänge, die mit den individuelle Anforderungen der Bauherren abgeglichen werden sollten.

Weil es wirklich nicht leicht ist, das perfekte Konzept zu finden, empfehle jedem Bauherren, sich von einem erfahrenen Architekten beraten zu lassen. Hier findest du einen Beitrag zum Thema Fassade.

Schnellberechnung – so viel Haus bekommst du für dein Geld

Die Größe von Zimmern und Fluren

Flure sollten nicht zu groß dimensioniert sein, um möglichst viel Nutzfläche in den Zimmern zu gewinnen. Dunkle, enge Gänge sollten vermieden werden. Idealerweise gelangt Tageslicht in die Flure. Flure können auch die Funktion als Schallpuffer zwischen lauteren (Küche) und leisen Räumen (Schlafzimmer) übernehmen. Im Eingangsbereich wird Platz benötigt – besonders bei Familien mit Kindern. Daher sollte der Eingang passend dimensioniert sein. Manchmal ist ein sogenannter “offener Grundriss” geeignet. Der Grundriss sollte den Anforderungen einer wachsenden Familie gerecht werden. Zum Beispiel sollten individuelle Rückzugsmöglichkeiten eingeplant werden.

Beim bauen immer an später denken

Die Bedürfnisse einer Familie wandeln sich im Laufe der Zeit. Zuerst brauchen Kinder viel Platz zum Spielen, später ziehen sie aus und lassen leere Zimmer zurück. Die Kinderzimmer sollten möglichst nicht neben dem Schlafzimmer oder Arbeitszimmer der Eltern liegen, um gegenseitiges Störungen zu vermeiden. Bei Jugendlichen entsteht ohnehin ein Bedürfnis nach Distanz. Sind die Räume mit individueller Nutzung etwa gleich groß, so lassen sie sich später tauschen. Bequemes Wohnen im Alter bedeutet, im Alltag keine Treppen überwinden zu müssen. Zu oft genutzten Räumen sollten die Wege möglichst kurz sein. Der Treppenaufgang sollte so breit sein, damit später ein Treppenlift eingebaut werden kann. Räume mit Installationsbedarf wie Küche und Badezimmer sollten möglichst übereinander / nebeneinander liegen. Wer genug Fläche im Haus hat, sollte zusätzlich zum Badezimmer ein Gäste-WC einplanen.

Ein altes Haus umplanen

Auch ein altes Haus lässt sich nach eigenen Vorstellungen gestalten. Dafür brauchst du Grundrisspläne vom bestehenden Gebäude. Tragende Wände solltest du nach Möglichkeit beibehalten. Ein Abriss oder Teilabriss von tragenden Wänden ist zwar möglich, der damit verbundene Aufwand kann aber erheblich sein. Ansonsten ist man bei der Grundrissgestaltung frei und kann den Wohnraum z.B. durch das Entfernen von Wänden offener gestalten, als er ursprünglich einmal geplant wurde.

Den perfekten Grundriss gibt es nicht

Jeder Mensch hat Bedürfnisse, die sich im Laufe der Zeit ändern und jeder Lebensabschnitt hat besonderen Anforderungen (ohne Kinder – mit Kindern / ohne Hobby – mit Hobbys / wenig Bedarf nach Ruhe – viel Bedarf nach Ruhe usw.). Bei dir wird das auch so sein, auch wenn du das jetzt noch nicht sehen möchtest. Dein Haus muss auf diese Veränderungen reagieren können! Manchmal müssen später Wände verschoben oder abgerissen werden – manchmal reicht es auch aus, in ein anderes Zimmer zu ziehen. Ein guter Grundriss muss dein Leben begleiten und Veränderungen in deinem Zuhause möglich machen. Schon bei der Planung entscheidet sich, wie teuer oder pflegeleicht dein Haus “im Betrieb” sein wird. Daher ist die Beratung durch einen Experten für Wohnungsplanung sehr sinnvoll. Hier findest du Profis, die dir helfen können.

FAQ Grundriss

Wer zeichnet Grundrisse? Wer erstellt Grundrisse? Wer macht einen Grundriss?

Grundrisse von Gebäuden werden von Architekten oder von Bauzeichnern erstellt. Früher wurde dafür schwarze Tusche und Transparentpapier verwendet, um über das Reprographie-Verfahren einfach Kopien anzufertigen zu können. Heute weden Grundrisse mit CAD Zeichenprogrammen im Computer erstellt bzw. werden aus 3D-Gebäudemodellen /Computermodellen extrahiert. Aus Bauzeichnern sind Gebäudemodellierer geworden! Die Papierzeichnung braucht man im Grunde nur noch für die Arbeit auf der Baustelle. Sie zeigt den Baufacharbeitern wie das Haus gebaut werden soll.

Urteile zum Bauvertrag und Ausschreibung

Keine Kündigung des Bauvertrags ohne Abmahnung. Die Kündigung eines Bauvertrags aus wichtigem Grund ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der andere Vertragsteil nachdrücklich und unmissverständlich auf die Folgen einer weiteren Nichterfüllung der Vertragspflichten hingewiesen worden ist. Einer Fristsetzung mit Kündigungsandrohung bzw. einer Abmahnung bedarf es ausnahmsweise nicht, wenn entweder eine solche Nachfrist Setzung bzw. Androhung von vorneherein keinen Erfolg verspricht oder sich das Verhalten des Kündigungsgegners als eine besonders schwere Vertragsverletzung darstellt, die es dem Kündigenden unzumutbar macht, noch weiterhin mit diesem Partner im Vertrag zu bleiben bzw. den Ablauf einer durch die Abmahnung eröffneten, noch weiteren Zeitspanne abzuwarten. OLG Stuttgart im Urteil vom 31.01.2017 - 10 U 70/16; BGH, Beschluss vom 24.07.2019 - VII ZR 53/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei Gefahr in Verzug ist keine Mängelbeseitigungsfrist erforderlich. Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist nach Ansicht des OLG Naumburg entbehrlich, wenn eine Gefahrensituation besteht und der Auftragnehmer trotz erkennbarer Eilbedürftigkeit den Mangel nicht behebt, obwohl er hierzu in der Lage ist. OLG Naumburg, Urteil vom 30.08.2018 - 2 U 1/18; BGH, Beschluss vom 20.11.2019 - VII ZR 198/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bürgschaft komplett einbehalten, auch wenn Mängelansprüche teilweise verjährt sind. Auch wenn nur ein Teil der Gewährleistungsansprüche (noch) nicht verjährt ist, muss der Auftraggeber eine Gewährleistungssicherheit nicht teilweise freigeben. OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.08.2016 - 23 U 158/15; BGH, Beschluss vom 22.05.2019 - VII ZR 325/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei Restmängeln keine Schlussrate. Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst entgegengenommen werden, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind. Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein darauf zahlender Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war, so das KG. KG, Urteil vom 26.02.2019 - 27 U 9/18

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