Wer schlüsselfertig baut, wählt beim Bauträger oft die “Standardlösung”, um Mehrkosten und Komplikationen beim Bauen zu vermeiden. Dabei können Bauherren durchaus größere Anpassungen am Grundrissentwurf der Baufirmen vornehmen (s.h. Grundriss ändern Kosten), z.B. wenn unpraktische Barrieren geplant wurden. Änderungen am Grundriss erhöhen die Flexibilität für spätere Neuaufteilungen. Auch beim Bauträger lassen sich individuelle Grundriss-Zuschnitte realisieren. Im Idealfall werden individuelle Wünsche vor Vertragsabschluss fixiert. Aber auch später sind Änderungen noch möglich, verursachen aber eventuell Mehrkosten und führen möglicherweise zu Verzögerungen. Einigen Architekten gelingt es leider nicht, die Wünsche der Bauherren zu verstehen und daraus gute Grundrisse zu machen. Ein Haus mit Grundriss gut zu planen erfordert viel Erfahrung. Wenn die fehlt, fällt Bauherren oft erst mitten im Bauen auf, dass die Raumaufteilung des Hauses nicht gut ist.
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Änderungen nach Vertragsschluss sind teuer
Die perfekte Raumaufteilung im Haus muss praktisch und flexibel sein, denn die persönlichen Bedürfnisse ändern sich im Laufe der Zeit, z.B. durch Kinder. Die Grundrissplanung bzw. eine gute Raumaufteilung zu planen ist eine komplexe Aufgabe. Man sollte das nicht unterschätzten und sicherheitshalber einen erfahrenen Architekten zu Rate ziehen (Hausbau Ideen Grundriss). Aus Sparsamkeit nehmen Bauherren die Planung “Grundriss Haus” gerne selbst in die Hand. Die einen nutzen Vorlagen und Mustergrundrisse, andere haben Freude daran, vom ersten Strich die Raumaufteilung vom Haus selbst zu gestalten, denn eine gute Raumaufteilung ist elementar. Fehler, die dort gemacht werden, stören die Bewohner jahrelang. Raumaufteilungen haben nämlich großen Einfluss auf unser Wohlbefinden. Hier in diesem Artikel findest Du Tipps für die ersten Planungsschritte und wenn Du Beratung brauchst, melde Dich gerne bei uns. Wir beweisen unseren Kunden immer wieder, durch optimierte Grundrisse fünfstellige Einsparungen erzielen zu können.
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Die perfekte Raumaufteilung im Haus
Durch kluge Raumaufteilung kann man beim Neubau eines Einfamilienhauses bis zu 100.000 € sparen, indem bei gleichem Komfort einfach weniger Gebäude gebaut wird. Mein Tipp: Sieh Dir den Haus Grundriss bei Freunden und Bekannten an und überprüfe daran den eigenen Bedarf. So bekommst Du mit der Zeit ein Gefühl, wie viel Fläche Du im Grundriss wirklich brauchst. Hilfreich ist auch der Besuch von Musterhäusern, in denen Du unterschiedliche Grundrisse und Raumgrößen live erleben kannst.
Reduziere im Grundriss die nutzlosen Flächen
Nutzlos sind Flächen, die neben der Erschließung, keinem Zweck im Haus Grundriss dienen. Solche Flächen nennt man Verkehrsflächen, denn sie verbinden die Hauptnutzflächen und Räume miteinander. Wir haben zur Veranschaulichung in einem Einfamilienhaus Grundriss alle Verkehrsflächen rot markiert. Die roten Flächen sind reine Bewegungsflächen. Das Hausbeispiel hat ohne Garage eine Fläche von ca. 104 m². Fast die Hälfte vom Grundriss im Haus ist Bewegungsfläche – das ist teuer und nicht effizient. In einem guten Grundriss gibt es viel weniger Bewegungsflächen. Durch eine Optimierung lässt sich rund 100.000 € sparen (25 m² x 2.000 € auf zwei Ebenen). Die Beratung dafür bieten als Architekten Service Grundrissoptimierung an. Ein Ziel der praktischen Beratung ist die Reduzierung von Verkehrsflächen, denn unnötige Verkehrsfläche verursachen vermeidbare Baukosten!In diesem Video erfährst Du, wie die Beratung bei uns funktioniert, welche Unterlagen benötigt werden, was Bauherren nach die Beratung erhalten und welche Kosten entstehen.
Geld sparen beim Bauen mit optimierten Grundrissen
Nahezu jeder Haus-Grundriss lässt sich ohne Qualitätsverlust verbessern. Das extrem optimierte Wohnzimmer im Beispiel unten zeigt, dass für die Nutzung samt Möblierung 25 Prozent weniger Fläche benötigt werden, als in der Original-Planung vorgesehen war. Es lohnt sich, die eigenen Vorstellungen vom Raumbedarf zu hinterfragen. Bauherren haben in aller Regel großes Interesse an Kostenoptimierungen und sind auf gute Vorschläge von ihren Planern angewiesen. Mit unserem Online Tool kannst du übrigens Baukosten schnell selbst berechnen.
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Die Flächeneffizienz hat den größten Einfluss auf die Baukosten
Die Flächeneffizienz in Wohngebäuden wird durch viele Faktoren beeinflusst: die Kompaktheit des Baukörpers, die Raumanordnung, die Wohnungsgröße, die Anzahl der Geschosse und sogar die Lage im Gelände spielen dabei eine Rolle. Im Haus Grundriss nennt man Hauptnutzfläche (HNF) das, was vermietet oder verkauft werden kann. Nebenflächen wie Treppenhäuser, Waschküche und Technikräume verursachen zwar Baukosten, sind aber nicht Teil der Hauptnutzfläche. Wände und Schächte, die sogenannten Konstruktionsflächen, gehört ebenfalls nicht zur Nutzfläche. Das können 10 – 15 % der Geschossfläche sein. Der Wert der Flächeneffizienz ist das Verhältnis der HNF zur gesamten Geschossfläche. Im Wohnungsbau liegt der Wert meistens nicht über 60 %. Ein Idealwert optimaler Planung liegt bei 70%. Flächeneffizienz im Haus Grundriss hat den größten Einfluss auf die Baukosten! Die Ausstattungsqualität der Räume verändern die Gebäudekosten um maximal 15 Prozent. Eine kleinere Geschossfläche – egal ob Haupt- oder Nebenfläche – führt dagegen zu 100 Prozent Einsparung!
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Gebäudeausrichtung nach Himmelsrichtungen
Zunächst solltest Du die Umgebung des Hauses unter die Lupe nehmen. Wie soll das Gebäude ausgerichtet sein? Gibt es Außenbereich, die von Innenräumen aus erreicht werden sollen? Gibt es draußen Lärmquellen? Bietet die Landschaft schöne Ausblicke und von welchen Räumen sollen sie zu erleben sein? Auch die Sonnenstände geben Orientierung. Je nach Bedarf werden Größe und Lage der Fenster festgelegt. Es gibt auch die “Wetterseiten” sind zu beachten! Bei uns in Düsseldorf kommt Wind und Regen normalerweise aus westlichen Richtungen. Liegt dort der Eingang oder eine Außentür, kann ein Vordach erforderlich sein. Folgende Standardempfehlungen gibt es:
In unseren Breitengraden sollten Fassaden nach Süden “geöffnet” sein und dort größere Glasflächen haben, damit Licht ins Haus kommen kann. Meistens liegen die Hauptwohnräume in Richtung Süden. Besonders im Winter ist das von Bedeutung, denn jeder Sonnenstrahl soll ausgekostet werden. Weil im Norden keine Sonne scheint, sind Nordfassaden eher geschlossen. Das Schlafzimmer richtet man nach Osten aus, damit morgens die erste Sonne genossen werden kann. Ostfassaden liegen tagsüber im Schatten und erwärmen sich im Sommer daher weniger stark – Schlafräume bleiben im Sommer kühl. Wer morgens aktiv ist oder gerne ausgiebig frühstückt, öffnet den Essbereich in Richtung Osten bzw. Südosten. Es gibt zahllose Einflüsse und Zusammenhänge, die mit den individuelle Anforderungen der Bauherren abgeglichen werden sollten. Weil es wirklich nicht leicht ist, das perfekte Konzept zu finden, empfehle ich Bauherren, sich von erfahrenen Architekten beraten zu lassen. Hier findest du einen Beitrag zum Thema Fassade.
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Die Größe von Zimmern und Fluren
Flure sollten nicht zu groß dimensioniert sein, um möglichst viel Nutzfläche in den Zimmern zu gewinnen. Dunkle, enge Gänge sollten vermieden werden. Idealerweise gelangt Tageslicht in die Flure. Flure können auch die Funktion als Schallpuffer zwischen lauteren (Küche) und leisen Räumen (Schlafzimmer) übernehmen. Im Eingangsbereich wird Platz benötigt – besonders bei Familien mit Kindern. Daher sollte der Eingang passend dimensioniert sein. Manchmal ist ein sogenannter “offener Grundriss” geeignet. Der Grundriss sollte den Anforderungen einer wachsenden Familie gerecht werden. Zum Beispiel sollten individuelle Rückzugsmöglichkeiten eingeplant werden.
Beim Bauen immer schon an später denken
Die Bedürfnisse einer Familie wandeln sich im Laufe der Zeit. Zuerst brauchen Kinder viel Platz zum Spielen, später ziehen sie aus und lassen leere Zimmer zurück. Die Kinderzimmer sollten möglichst nicht neben dem Schlafzimmer oder Arbeitszimmer der Eltern liegen, um gegenseitige Störungen zu vermeiden. Junge Erwachsene haben später ohnehin das Bedürfnis nach Distanz. Sind Räume mit individueller Nutzung etwa gleich groß, dann kann man später auch mal Räume tauschen. Bequemes Wohnen im Alter bedeutet, im Alltag keine Treppen überwinden zu müssen. Wege zu oft genutzten Räumen sollten möglichst kurz sein und die Treppe im Haus sollte breit genug sein, um später möglicherweise einen Treppenlift einbauen zu können. Räume mit Installationsbedarf wie Küche und Badezimmer sollten möglichst übereinander / nebeneinander liegen. Wer genug Fläche im Haus hat, sollte zusätzlich zum Badezimmer ein Gäste-WC vorsehen.
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Ein altes Haus umplanen
Auch ein altes Haus lässt sich nach eigenen Vorstellungen gestalten. Dafür brauchst du Grundrisspläne vom bestehenden Gebäude. Tragende Wände solltest du nach Möglichkeit beibehalten. Ein Abriss oder Teilabriss von tragenden Wänden ist zwar möglich, der damit verbundene Aufwand kann aber erheblich sein. Ansonsten ist man bei der Grundrissgestaltung frei und kann den Wohnraum z.B. durch das Entfernen von Wänden offener gestalten, als er ursprünglich einmal geplant wurde.
Den perfekten Grundriss gibt es nicht
Jeder Mensch hat Bedürfnisse, die sich im Laufe der Zeit ändern und jeder Lebensabschnitt hat besonderen Anforderungen (ohne Kinder – mit Kindern / ohne Hobby – mit Hobbys / wenig Bedarf nach Ruhe – viel Bedarf nach Ruhe usw.). Bei dir wird das auch so sein, auch wenn du das jetzt noch nicht sehen möchtest. dein Haus muss auf diese Veränderungen reagieren können! Manchmal müssen später Wände verschoben oder abgerissen werden – manchmal reicht es auch aus, in ein anderes Zimmer zu ziehen. Ein guter Grundriss muss dein Leben begleiten und Veränderungen in deinem Zuhause möglich machen. Schon bei der Planung entscheidet sich, wie teuer oder pflegeleicht dein Haus “im Betrieb” sein wird. Daher ist die Beratung durch einen Experten für Wohnungsplanung sehr sinnvoll. Hier findest du Profis, die dir helfen können.
FAQ Grundriss
Wer zeichnet Grundrisse? Wer erstellt Grundrisse? Wer macht einen Grundriss?
Grundrisse von Gebäuden werden von Architekten oder von Bauzeichnern erstellt. Früher wurde dafür schwarze Tusche und Transparentpapier verwendet, um über das Reprographie-Verfahren einfach Kopien anzufertigen zu können. Heute weden Grundrisse mit CAD Zeichenprogrammen im Computer erstellt bzw. werden aus 3D-Gebäudemodellen /Computermodellen extrahiert. Aus Bauzeichnern sind Gebäudemodellierer geworden! Die Papierzeichnung braucht man im Grunde nur noch für die Arbeit auf der Baustelle. Sie zeigt den Baufacharbeitern wie das Haus gebaut werden soll.
Wie gelingt die perfekte Raumaufteilung
Vermeide im Grundriss nutzlose Flächen. Nutzlos sind Flächen, die außer zur Erschließung keinen anderen Zweck haben. Man nennt sie auch Verkehrsflächen, weil sie die Hauptnutzflächen und Räume miteinander verbinden.
Mein Tipp: Sieh dich in den Häusern von Freunden um und überprüfe deinen eigenen Bedarf. So bekommst du ein Gefühl dafür, wie viel Fläche du wirklich brauchst. Hilfreich ist auch der Besuch von Musterhäusern, wo du unterschiedliche Grundrisse und Raumgrößen live erleben kannst.
Wieviel Honorar kostet eine Grundrissoptimierung?
Das Honorar richtet sich nach dem Aufwand. Wenn Du selbst schon eine Grundrissidee oder eine Zeichnung für Dein Einfamilienhaus erstellt hast, dann kostet die Optimierung zwischen 300 und 500 Euro. Dies entspricht einem Zeitaufwand von zirka sechs Stunden.
Urteile zum Bauvertrag und Ausschreibung
Keine Kündigung des Bauvertrags ohne Abmahnung. Die Kündigung eines Bauvertrags aus wichtigem Grund ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der andere Vertragsteil nachdrücklich und unmissverständlich auf die Folgen einer weiteren Nichterfüllung der Vertragspflichten hingewiesen worden ist. Einer Fristsetzung mit Kündigungsandrohung bzw. einer Abmahnung bedarf es ausnahmsweise nicht, wenn entweder eine solche Nachfrist Setzung bzw. Androhung von vorneherein keinen Erfolg verspricht oder sich das Verhalten des Kündigungsgegners als eine besonders schwere Vertragsverletzung darstellt, die es dem Kündigenden unzumutbar macht, noch weiterhin mit diesem Partner im Vertrag zu bleiben bzw. den Ablauf einer durch die Abmahnung eröffneten, noch weiteren Zeitspanne abzuwarten. OLG Stuttgart im Urteil vom 31.01.2017 – 10 U 70/16; BGH, Beschluss vom 24.07.2019 – VII ZR 53/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
Bei Gefahr in Verzug ist keine Mängelbeseitigungsfrist erforderlich. Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist nach Ansicht des OLG Naumburg entbehrlich, wenn eine Gefahrensituation besteht und der Auftragnehmer trotz erkennbarer Eilbedürftigkeit den Mangel nicht behebt, obwohl er hierzu in der Lage ist. OLG Naumburg, Urteil vom 30.08.2018 – 2 U 1/18; BGH, Beschluss vom 20.11.2019 – VII ZR 198/18 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
Bürgschaft komplett einbehalten, auch wenn Mängelansprüche teilweise verjährt sind. Auch wenn nur ein Teil der Gewährleistungsansprüche (noch) nicht verjährt ist, muss der Auftraggeber eine Gewährleistungssicherheit nicht teilweise freigeben. OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.08.2016 – 23 U 158/15; BGH, Beschluss vom 22.05.2019 – VII ZR 325/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
Bei Restmängeln keine Schlussrate. Die Schlussrate darf im Rahmen eines Bauträgervertrags vom Bauträger erst entgegengenommen werden, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Baumängel beseitigt sind. Wird die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig gemacht, kann ein darauf zahlender Erwerber diese Zahlung auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war, so das KG. KG, Urteil vom 26.02.2019 – 27 U 9/18
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