Wie berechnet man GIF Flächen und wie erstellt man die Berechnung Umbauter Raum? Was ist Brutto-Rauminhalt (BRI)? Welche Flächen einer Wohnung braucht man für die Grundsteuer? Solche Fragen hören wir oft, wenn Wohnhäuser oder Büroimmobilien für Eigentümer oder Investoren aufgemassen werden. Daher beschreiben wir in diesem Beitrag, wie Flächen von Immobilien berechnet werden und ob bei Wohnhäusern die DIN 277 oder die Wohnflächenverordnung anzuwenden ist. Bei uns kannst Du übrigens auch Vorlagen zur Flächenberechnung und andere praktische Excel-Tools herunterladen. Flächen von Gebäuden sind die Grundlage zur Bewirtschaftung von Immobilien. Kaum zu glauben, dass viele Eigentümer die Flächen ihrer Immobilien nicht genau kennen. Oft liegt es daran, dass alte Dokumente und Gebäudeakten bei Transaktionen oder beim Verkauf vermieteter Immobilien nicht übergeben wurden. Auch Wohnhäuser werden oft ohne Gebäudeakten vererbt oder verkauft. So kommen wichtige Dokumente unter die Räder, besonders, wenn Alteigentümer nie eine Gebäudeakte geführt haben. Eine Zeit lang bemerkt niemand den Verlust, doch wenn eines Tages die Flächen vom eigenen Haus benannt werden müssen, stehen viele Eigentümer auf dem Schlauch. 2022 passierte das häufig im Zusammenhang mit der Novellierung der Grundsteuer. Selbst wenn alle Unterlagen vorliegen, kann es Probleme geben, denn Verordnungen und Gesetze für Flächen haben sich im Laufe der Jahrzehnte geändert. Bis 2005 wurde zum Beispiel das Volumen eines Gebäudes als Umbauter Raum angegeben. Den Umbauten Raum gibt es seit 2005 in der maßgeblichen DIN 277 aber nicht mehr. An seine Stelle ist der Brutto-Rauminhalt (BRI) getreten, der das Volumen bzw. den Rauminhalt eines Gebäudes angibt. Nur ist im Brutto-Rauminhalt (BRI) nun das komplette Volumen einer Immobilie erfasst, also sämtliche Bodenplatten, Decken, Wände und auch das komplette Dach. Der Bruttorauminhalt wird in Kubikmeter angegeben. Es wird auch nicht mehr zwischen ausgebautem und nicht ausgebautem Dachgeschoss unterschieden, weil Dachgeschosse heute in der Regel ausgebaut werden.
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Die Grafik zeigt den Unterschied zwischen der Wohnflächenberechnung nach WoFlV und DIN 277 für die Berechnung der Wohnfläche eines Raumes mit den Maßen 3 x 4 m unter Dachschrägen. Da bei der Flächenberechnung nach DIN 277 auch Flächen unter 1 m Höhe voll berücksichtigt werden, kommt es bei den beiden unterschiedlichen Methoden zu einer Differenz von fast 4 m². Das Aufmaß nach DIN 277 ergibt 12 Quadratmeter (weiss+hellbraun+grün). Wendet man die Wohnflächenberechnung nach WoFIV an, sind es nur 8,25 m². Flächen mit Raumhöhen zwischen 1-2 Meter werden nur zur Hälfte (hellbraun) gerechnet. Flächen unter 1 Meter Höhe (weiss) werden gar nicht berücksichtigt.
Wie berechnet man den Brutto-Rauminhalt?
Das Volumen eines jeden Vollgeschosses wird aus Länge x Breite x Höhe berechnet. Sind alle Geschosse im Grundriss und in der Höhe gleich, kann man den gleichen Wert für jede Etage ansetzen. Anderenfalls muss jedes Geschoss einzeln berechnet werden. Zur Ermittlung des Brutto-Rauminhaltes (BRI) wird die Summe aller Grundflächen mit der jeweiligen Höhe berechnet. Die Gesamthöhe wird von der Unterseite der Bodenplatte im Keller bis zur Oberseite der Decke bzw. des Daches gemessen. Das Dachgeschoss bemisst sich von der Oberfläche des Bodens bis zur Oberseite des Dachbelags. Es spielt keine Rolle, ob das Dachgeschoss ausgebaut ist oder nicht. Weitere Fakten zum Brutto-Rauminhalt:
- Es gibt keinen Unterschied zwischen ausgebauten und nicht ausgebauten Dachgeschoss
- Decken und Wände werden in die Berechnung einbezogen
- Dachbeläge werden mit eingerechnet
- Putz ist automatisch mit eingerechnet
- die tatsächlichen Raumhöhe wird angesetzt
Berechnung gewerblicher Mietflächen nach GIF
Für gewerbliche Mietverhältnisse und zur Flächenberechnung Büro spielt die Frage, was zur Mietfläche gehört, eine entscheidende Rolle. Dazu hat die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (GIF) die sogenannte MF/G Richtlinien erarbeitet. Die GIF formuliert darin das verbindliche Vorgehen zur Flächenberechnung und setzt damit den Standard bei Mietflächenberechnungen nach GIF. Dank der kurzen und präzisen GIF-Richtlinien ist es inzwischen möglich, gewerbliche Mietflächen miteinander zu vergleichen. Man spricht von den “Flächen nach GIF”. Die Mietflächenberechnung nach GIF ist der Marktstandard. Die auf der DIN 277 basierende MFG 2017 der GIF regelt die Zuordnung von drei verschiedenen Flächenarten einer gewerblichen Mietfläche.
- MF 0 (null) = Keine Mietfläche
- MFG 1 (eins) = Exklusiv von einem Mieter genutzte Mietfläche
- MFG 2 (zwei) = Gemeinschaftlich genutzte Mietflächen
Gewerbliche Flächen werden also in drei Kategorien unterteilt: MF 0 Flächen sind nicht vermietbare Flächen – kein Mieter würde für solche Flächen Miete zahlen. Die MFG 1 Flächen sind jene Mietflächen, die exklusiv von einem Mieter genutzt werden. Die Zuordnung zu MFG 1 basiert auf der Option, andere Mieter ausschließen zu können, zum Beispiel, weil eine verschließbare Tür diese Mietfläche abtrennt und kein anderer Mieter sie betreten kann.
Gemeinschaftlich genutzte Mietflächen werden der Kategorie MFG 2 zugeordnet. dabei handelt es sich um Flächen, die für alle Mieter zugänglich sind. Diese Flächen werden von mehreren Mietern anteilig bezahlt. Im Mietvertrag wird in der Regel ein Verteilungsschlüssel vereinbart, der sich nach dem Anteil an den Gesamtflächen bemisst. Mit unserer Excel-Vorlage lassen sich leicht GIF-Flächenberechnung PDF erstellen.
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Wie erstellt man eine Flächenberechnung GIF
Zur Mietfläche nach GIF bzw. zur GIF Mietflächenberechnung zählen Grundflächen der Bruttogrundfläche, die nicht MF-0 sind. MF-0 Flächen tauchen in Flächenauflistung nach GIF normalerweise nicht auf. Muss eine Mietbereichstrennwand aus statischen Gründen stehen bleiben, ist sie ortsgebunden. Ortsgebundene Grundflächen von Wänden werden nicht mitgezählt. Die ortsungebundenen Mietbereichstrennwände werden je zur Hälfte den Anliegern zugerechnet. Nichttragende Wände in Mietflächen sind flexibel und werden einfach übermessen. Oft erfasst man abgeteilte Räume nicht einzeln. Das wirkt auf Zeichnungen irritierend, ist aber rechtens. MFG-Flächen mit einer lichten Raumhöhe zwischen 0 und 1,50 m müssen in der Flächenberechnung getrennt ausgewiesen werden. Die Flächenerfassung von Mietflächen nach GIF erfolgt innerhalb fertig gebauter Räume direkt über dem Boden. Alle raumbegrenzenden Bauteile, einschließlich raumhoher Bekleidungen, werden berücksichtigt. Flächen, die nicht MF-0 sind, gelten erst ab einer lichten Höhe von 1,50 m als Mietfläche. Die MFG-Flächen werden nach Zeichnungen, CAD-Daten oder durch Aufmaß ermittelt und in Zeichnungen dargestellt. Solche Dienstleistungen bekommst Du übrigens bei Baumensch. Eine Muster Gif-Flächenberechnung kann man hier herunterladen. Eine Mietflächenberechnung sollte tabellarisch aufgebaut sein. Die verschiedenen GIF-Flächenarten sind in den Grundrissen optisch zu unterscheiden. Die Richtlinien der GIF zur Berechnung einer Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) wird fast immer zur Bestimmung der Miete herangezogen. Zusammenfassend kann man sagen, dass sich eine gewerbliche Mietfläche aus den Maßen zwischen ortsgebundenen Wänden in Fußbodenhöhe bemisst. Fußleisten oder Schrammborde bleiben unberücksichtigt. Einbauten wie beispielsweise Heizkörper werden bei der Ermittlung von Mietfläche ebenfalls nicht beachtet. Folgende Räume zählen in aller Regel zu Mietflächen: Büroräume, Großraumbüros, Besprechungsräume, Nebenräume z.B. Kopierraum, Putzraum, Aufenthaltsraum, Teeküche, EDV-Raum, Lagerräume, Archive, Kühlräume, Verkaufs- und Ausstellungsräume, Werkhallen und Werkstätten, Labore, Nebennutzflächen, wie z.B. WC-Bereiche, Umkleideräume, Eingangs- und Empfangsbereiche, nicht ortsgebundene Wände, z.B. GK-Wände oder versetzbare Trennwände, Verkehrsflächen, wie z.B. Flure oder Aufzugsvorräume.
Was sind keine Mietflächen nach GIF?
Folgende Flächen zählen nicht zu den Mietflächen gemäß GIF-Richtlinien:
- Flächen, die ausschließlich der Flucht und Rettung dienen
- Flächen von Ladenstraßen und Malls
- Wege Außenzuwegungen
- Technische Funktionsflächen (TF) der Grundversorgung eines Gebäudes
- Verkehrsflächen (VF)
- Balkone und Grundflächen, die nicht allseitig in voller Höhe umschlossen oder nicht überdeckt sind
- Treppenläufe, Zwischenpodeste und Rampen (ausgenommen sind Treppenausgleichsstufen einschließlich solcher ersetzender Rampen sowie Geschosspodeste mit direktem Zugang ins Freie oder in eine Geschossebene)
- Grundflächen von Installationsschächten- und kanälen, Schornsteinen und Kriechkellern (KGF nach DIN 277)
- Außenwände und Außenstützen, konstruktiv notwendige Innenwände und -stützen
- Aufzugsschacht-Grundflächen je Haltepunkt
- Fahrzeugverkehrsflächen
Wie berechnet man Flächen einer Wohnung?
Wann muss die Wohnfläche berechnet werden? Wohnflächen werden zu verschiedenen Anlässen benötigt. Zum Beispiel beim Hausverkauf, denn die Wohnfläche bestimmt den Kaufpreis mit und ohne Flächen kann man den Immobilienwert von Gebäuden nicht vergleichen. Auch zum Vermieten braucht man die Wohnfläche, denn die bestimmt den Mietpreis maßgeblich mit. Auch für die Betriebskostenabrechnung ist die genaue Wohnungsgröße wichtig, denn einige Betriebskosten werden über einen Flächenschlüssel auf die Mieter umgelegt. Für den Energieausweis braucht man die Flächen einer Wohnung ebenfalls, da der Energieverbrauch nach m² der Nutzfläche angegeben wird.
Die Fläche einer Wohnung kann auf zwei Arten ermittelt werden. Man kann die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung oder nach der DIN 277 berechnen. Beide Verfahren haben ihre Berechtigung und zielen darauf ab, Vergleichbarkeit und Transparenz herzustellen. Als Eigentümer lässt man am besten beide Berechnungen anfertigen und verwendet sie je nach Bedarf. Gerne unterstützen wir Dich dabei. Welches Verfahren am besten geeignet ist, hängt von der Gebäudeform und dem Verwendungszweck ab. Einige Flächen, die bei der DIN 277 voll zum Ansatz kommen, bleiben bei der WoFlV unberücksichtigt.
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Was zählt zur Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung WoFlV?
Die gängigste Methode der Berechnung von Wohnflächen ist die der Wohnflächenverordnung (WoFIV). Für geförderten Wohnraum muss diese Methode angewandt werden! Sie basiert auf den §§ 42–44 der veralteten II. Berechnungsverordnung und ersetzt diese. Berechnungen, die vor 2004 auf Basis der alten Regelung erstellt wurden, haben Bestand, wenn keine Umbauten vorgenommen werden, die eine Neuberechnung erforderlich machen. Bei der Berechnung werden nur Räume einer Wohnung hinzugerechnet, die einem angemessenen Wohnstandard entsprechen. Das führt dazu, dass die Wohnfläche nach WoFlV nicht mit der Grundfläche identisch sein muss. Bestimmte Flächen werden abgezogen, nämlich solche, die nicht angemessen genutzt werden können. Die allgemein gültigen Standards der WoFlV sind gesetzlich geregelt. Die Grundfläche von Balkonen, Loggien und Terrassen werden zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet.
Wohnflächen werden nach lichten Maßen berechnet. Ein Flächenabzug für Wandputz erfolgt nicht. Auch Erker und Wandschränke werden mit einbezogen, auch wenn deren Grundfläche kleiner als 0,5 m² ist. Auch Grundflächen von Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, Pfeilern und Säulen werden berücksichtigt, wenn sie niedriger als 1,5 m sind, denn sie können ja als Ablage genutzt werden. Sind sie jedoch höher als 1,5 m und ist ihre Grundfläche größer 0,1 m² bleiben sie unberücksichtigt. Wintergärten, die nicht beheizbar sind, zählen nur zur Hälfte. Flächen unter Treppen werden ab 1 m Höhe zur Wohnfläche. Zwischen einem und zwei Metern werden sie zu 50% angerechnet – darüber voll.
Voll anzusetzen sind folgende Räume
- Wohn- und Esszimmer
- Schlafzimmer und Kinderzimmer
- Küchen
- Flure
- Badezimmer und Toilettenräume
- Nebenräume wie Vor- und Abstellräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume
- Wintergärten
- Sonstige, allseitg geschlossene Räume (z. B. Sauna, Fitnessraum, Schwimmbad)
- Grundflächen der Raumteile mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 m
Folgende Räume werden beim Aufmaß nicht zur Wohnungsfläche hinzugezählt: Kellerräume, Garagen, Heizungsräume, Waschküchen und diese Grundflächen werden bei der Berechnung der Wohnfläche nur reduziert angesetzt:
- Balkone, Terrassen, Dachgärten, Loggien: 25-50%
- Grundflächen der Raumteile mit einer lichten Höhe zwischen 1-2 m: 50%
Flächenberechnung nach DIN 277
Die DIN 277 definiert unter anderem die Begriffe Bruttogrundfläche, Konstruktionsgrundfläche und Nettogrundfläche. Den Begriff Wohnfläche kennt die DIN 277 nicht. Die Begriffe der DIN 277 und der Wohnflächenverordnung sollten nicht verwechselt werden, aber im Ergebnis kommt die Nettogrundfläche DIN 277 der Wohnfläche am nächsten. Daher wird die DIN 277 zur Berechnung von Wohnflächen im frei finanzierten Wohnungsbau genutzt. Die DIN 277 kommt auch bei Bauanträgen zur Anwendung. Manchmal wird auch der Begriff DIN 277 Nutzfläche verwendet. Sie DIN 277 Flächendefinition unterscheidet sich von der Wohnflächenverordnung, denn die DIN 277 zählt nicht nur Flächen, die der Wohnnutzung dienen, z.B. Schlafzimmer, Küche, Wintergarten, sondern alle Funktionsflächen, Nutzflächen und auch die Verkehrsflächen einer Wohnung. Alle zusammen werden als Grundfläche bezeichnet. Zur Ermittlung einer angemessenen Miete ist daher das Verfahren nach DIN 277 angebracht.
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Was sind Nutzungsflächen oder Nutzflächen?
Als Nutzungsfläche bezeichnet man die Anteile der Geschossfläche, die entsprechend der Zweckbestimmung des Bauwerks genutzt werden. Die DIN 277 definiert bestimmte Begriffe für Flächen. Es werden verschiedene Nutzungsflächen (NUF) definiert. Nutzungsflächen sind dabei Teilflächen der Netto-Raumfläche (NRF). Verkehrsflächen (VF) sind Eingangsbereiche, Treppenräume, Aufzüge und Flure. Sie sind keine Nutzungsflächen. Auch Technikflächen (TF), wie Heizungsräume, Maschinenräume, technische Betriebsräume sind keine Nutzungsflächen. Außerdem gibt es noch die Konstruktions-Grundflächen (KGF) des Gebäudes, die aus Wänden und Stützen bestehen. Nutzungsflächen werden fälschlicherweise auch “Nutzflächen” genannt. Doch seit 2016 existiert der Begriff in der DIN 277 nicht mehr – Nutzflächen gibt es also nicht mehr!
Zu den Nutzungsflächen (NF) nach DIN 277 gehören folgende Nutzungen: Wohnen, Aufenthalt, Büroarbeit, Produktions-, Hand- und Maschinenarbeit, Lagern, Verteilen, Verkaufen, Bildung, Unterricht, Kultur, Heilen und Pflegen sowie sonstige Flächen. Flächen wie Balkone, Loggien, Keller und auch Grundflächen von Raumteilen unter 1 m Höhe fließen in die Berechnung ein.
Technische Nutzflächen (TF) sind Flächen von Betriebstechnischen Anlagen
- Aufbereitung sowie Ver- und Entsorgung von Wasser
- Heizung und Brauchwassererwärmung
- Raumlufttechnische Anlagen
- Elektrische Stromversorgung
- Fernmeldetechnik
- Aufzugs- und Förderanlagen
- Sonstige betriebstechnische Anlagen
Verkehrserschließung (VF)
Die Flächen der Verkehrserschließung (VF) sind Wege für den Zugang zu Räumen und den Verkehr innerhalb der Gebäude oder das Verlassen in Notfällen. Folgende Flächen zählen zur Verkehrsfläche:
- Flure
- Hallen
- Treppen
- Schächte für Förderanlagen
- Fahrzeugverkehrsflächen
- Sonstige Verkehrsfläche
Was sind Geschossflächen?
Der Begriff Geschossfläche (GF) kommt aus dem Bau- und Planungsrecht. Sie wird in Deutschland in der Baunutzungsverordnung definiert. Die GF darf nicht mit der Brutto-Grundfläche (BGF) verwechselt werden. Die Geschossfläche führt zum Maß der baulichen Nutzung. Dieser Wert wird bei der Interpretation von Bebauungsplänen benötigt. Zusammen mit der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Baumassenzahl (BMZ) legt die Geschossfläche die mögliche Bebaubarkeit von Grundstücken fest. Die Geschossfläche wird nach den Außenmaßen des Gebäudes in allen Vollgeschossen ermittelt. Im Normalfall bleiben Balkone, Loggien und Terrassen bei der Berechnung der Geschossfläche unberücksichtigt,vorausgesetzt, dass diese sogenannten Nebenanlagen laut Landesbauordnung in Abstandsflächen zulässig sind.
Was ist Bruttogrundfläche? Bruttogeschossflächen gibt es nicht.
Bruttogrundflächen sind die äußeren Begrenzungsflächen aller Grundrissebenen und beinhalten auch äußere Bauteile einschließlich Fassade. Die Definition Brutto-Grundfläche ist in der DIN 277 geregelt. Die Bruttogrundfläche umfasst die Konstruktionsgrundfläche (KGF) sowie die Nettogrundfläche (NGF), welche in die Nutzfläche (NUF), Technische Funktionsfläche (TF) sowie Verkehrsfläche (VF)unterteilt ist. Die Brutto-Grundfläche ist eine wesentliche Größe zur Wertermittlung von Immobilien im Sachwertverfahren. Die Bruttogrundfläche wird mit BGF abgekürzt. Vorsicht, denn die Bruttogrundfläche wird fälschlicherweise – selbst von Fachleuten und in Publikationen – als “Bruttogeschossfläche” zitiert. Der Begriff “Bruttogeschossfläche” ist in keiner Norm enthalten und sollte daher nicht verwendet werden. Der Regelfall (BGF-R) bei Berechnung der Brutto-Grundfläche gilt für alle Räume und Grundflächen, die allseitig umschlossen sind.
Der Sonderfall (BGF-S) meint Räume und Grundflächen, die mit einem Bauwerk verbunden sind, aber nicht allseitig umschlossen sind. Dazu gehören Loggien, Terrassen auf Flachdächern, Balkone, unterbaute Innenhöfe, Eingangsbereiche oder Außentreppen. Auch nicht nutzbaren Dachflächen und Hohlräume, wie z.B. in belüfteten Dächern oder über abgehängten Decken sind ein Sonderfall. Lufträume werden bei der Flächenberechnung der Brutto-Grundfläche ebenfalls nicht berücksichtigt. Bei der BGF-Berechnung beachten:
- Maßlich sind Außenmaße der Bauteile einschließlich Putz
- Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen bleiben unberücksichtigt
- Es gibt weitere Sonderbehandlungen für überdeckte Bereiche
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Hier findest Du Antworten auf Leserfragen und aktuelle Infos.
FAQ zur Gif Flächenberechnung
Was ist die Geschosshöhe?
Die Geschosshöhe gibt das Maß zwischen der Oberkante vom fertigen Fußboden (OKFF) von einem Geschoss und der Oberkante des fertigen Fußbodens des darüber liegenden Geschosses an.
Sind Installationsschächte auch Mietflächen gemäß GIF?
Nein, denn Flächen von Installationsschächten und Konstruktionshohlräumen gehören zu den Technischen Funktionsflächen und sind keine Mietflächen nach GIF.
Kann die Richtlinie MFG für alle Gebäude angewendet werden?
Die MFG kann für jede Art gewerblich genutzter Gebäude angewendet werden. Neben Büros z. B. auch für Handelsimmobilien, Hotels, Logistikimmobilien usw.
Zählt die Fläche einer Elektrounterverteilung (EUV-Raum) zur Mietfläche MFG?
Technikflächen sind Grundflächen, die das gesamte Haus versorgen. Gemäß GIF sind es Räume mit technischen Anlagen, die für den Betrieb des Hauses mindestens benötigt werden (z.B. Hausanschlussraum). Räume, die technische Anlagen enthalten, die Mietern (alleine oder gemeinsam) zugeordnet werden können, sind Mietflächen.
Wie wird ein Installationshohlraum nach MFG zugeordnet?
Ein Installationshohlraum ist durch Wände seitlich begrenzt und enthält Installationen, zu denen kein Zugang besteht. Häufig sind oben und unten Deckendurchbrüche, durch die Leitungen und Rohre verlaufen. Aus Brandschutzgründen ist der Hohlraum geschlossen. Im Gegensatz zu einem Installationsschacht, der ein vertikales Bauteil über mehr als eine Ebene ist, werden Installationshohlräume so betrachtet, als stünden die freigelegten Installationen "frei" im Raum. Die Zuordnung zur GIF-Mietfläche richtet sich danach, ob die umgebenden Wände konstruktiven Charakter haben oder nicht. Wenn die Hohlraumwände keine statische Funktion haben, wird die Fläche bei der GIF-Berechnung berücksichtigt.
Wo bekomme ich eine Berechnung Umbauter Raum din 277 excel?
Eine Excel Tabelle zur Berechnung des Umbauten Raum erhält man auf Nachfrage bei Baumensch. Den "Umbauten Raum" gibt es seit 2005 in der maßgeblichen DIN 277 nicht mehr. An die Stelle ist der "Brutto-Rauminhalt (BRI)" getreten, der das Volumen bzw. den Rauminhalt eines Gebäudes angibt.
Wo bekomme ich eine Wohnflächenberechnung Vorlage?
Excel-Tabellen und PDF-Vorlagen für Wohnflächenberechnungen bekommt man auf Anfrage auf der Webseite von Baumensch. In der Vorlage kann man in vorgefertigte Felderdie Messwerte eintragen.
