Wie eine Projektentwicklung für Immobilien kalkuliert ist, wird in diesem Artikel beschrieben. Standardwerkzeuge dafür sind bei allen Projekttentwicklern spezielle Exceltabellen, die Du bei uns bekommen kannst. Excel-Tabellen lassen sich projektspezifisch anpassen – daher führt kein Weg an Excel vorbei. Eine Developer Kalkulation berücksichtigt alle Parameter zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit eines Immobilienprojekts. Um ein genaues Bild der Wirtschaftlichkeit zu zeichnen, sind viele Stellschrauben zu drehen. Beispielsweise haben Grundstückskaufpreis, Mietertrag oder Baukosten auf das Ergebnis einen erheblichen Einfluss. Für den Businesscase müssen alle Zahlen aufeinander abgestimmt werden. Genau, für diesen Zweck wurde unser Excel Tool entwickelt. Du kannst damit verschiedene Szenarien testen und dann das Ergebnis ablesen. Es kann durchaus sein, dass es etwas Zeit kostet, bis alle Werte ermittelt bzw. recherchiert sind. Der Aufwand dafür lohnt sich aber. Bei jeder Projektentwicklung sollte man bei den Grundlagen exakt sein. Wer mit ungenauen oder unsicheren Annahmen arbeitet, vergrößert sein Risiko.
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Immo-PE ist kein No-Brainer
Keiner kann am Anfang der Projektentwicklung garantieren, dass die Investition sich rechnet oder das Bauprojekt wirtschaftlich zu betreiben sein wird. Die Beispiel Berechnung ist typisch für einen mittelständische Projektentwickler. Sein Geschäft ist fremdkapitalintensiv und risikoreich. Bei jeder Immo-PE geht es um die Wertschaffung für zukünftigen Nutzer. Sie sollten immer im Mittelpunkt stehen. Wertschaffung kann durch einen Neubau auf einem Grundstück oder durch eine Revitalisierung einer vorhandenen Fläche entstehen.
In Immobilien-Projektentwicklungen gibt es immer eine dieser Ausgangssituationen:
- Projektentwicklung als Kapitalanlage, bei einem zu findenden Standort und einer noch zu entwickelnden Projektidee.
- Projektentwicklung zur Realisierung einer Projektidee oder eines konkreten Nutzerbedarfes für einen noch zu findenden Standort.
- Projektentwicklung bei gegebenem Standort mit zu entwickelnder Projektidee.
Wie man sieht, bestimmen drei Faktoren eine Projektentwicklung: die Projektidee, der Standort und das Kapital. Die Herausforderung besteht darin, die Kombination dieser drei Bausteine kreativ zu optimieren. Durch Management-Aktivitäten und Risikoübernahme wird Gewinn aus der Verwertung des Objektes erzielt. Den PE-Prozess selber unterteilt man meist in vier Phasen: Projektinitiierung, Projektkonzeption, Projektkonkretisierung und Projektmanagement.
In Deutschland handeln Projektentwickler normalerweise als Trader-Developer. Sie ziehen eine Projektentwicklung sozusagen von Anfang bis Ende auf eigene Rechnung durch und fokussieren dabei auf den Projektentwicklungsgewinn (Trading Profit). Dieser wird i.d.R. durch die Veräußerung an einen Endinvestor erzielt. Gleiches tun auch Projektentwickler, die nach dem sogenannten Bauträgermodell als Bauherren auf eigene Rechnung die schlüsselfertige Errichtung von Immobilien auf einem eigenen bzw. für den Erwerb gedachten Grundstück durchführen.
Die Finanzierung von Bauprojekten erfordert hohen Kapitalbedarf. Projektentwickler möchten möglichst wenig Eigenkapital einsetzen – mit Eigenkapital gehen Developer sorgsam um. Das Fremdkapital wird in aller Regel durch Bankkredite und Käuferanzahlungen beschafft – Bankkredite sind die wichtigste Finanzierungsquelle für Projekte Entwicklungen im immobiliensektor.
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In der Zeit der Projektentwicklung, also während des Planens und Bauens, spielen kurzfristige Zwischenkredite eine wichtigste Rolle als Finanzierungsquelle. Zur Finanzierung von Projekten sind Entwickler im Wesentlichen auf Bauzwischenfinanzierungskredite angewiesen. Diese werden normalerweise über erstrangige Grundschulden dinglich gesichert und bei der Projektentwicklung gemäß Baufortschritt valutiert.
Da ein PE-Projekt in der Bauphase keine Einnahmen generiert, werden die sogenannten Zwischenfinanzierungsmittel, die nach Baufortschritt valutiert werden, regelmäßig endfällig gestellt. Das heißt, dass Finanzmittel, die im Baufortschritt als Zwischenfinanzierung genutzt werden und am Fortschritt bewertet werden, zu bestimmten Zeitpunkten vollständig zurückgezahlt werden müssen.
Die für den Developer anfallenden Zinsen auf die Zwischenfinanzierungskredite werden i.d.R. während der Bauzeit thesauriert. Das heißt, sie werden angesammelt und nicht sofort bezahlt. Die gesamte Rückzahlung erfolgt entweder durch eine anschließende Langfristfinanzierung oder durch den Verkaufserlös des Projektes.
Wegen der Risiken in einer Projektentwicklung erfolgt die Finanzierung größerer Immobilienobjekte oft in Form einer Projektfinanzierung. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass sie sich nicht auf den Projektentwickler selbst bezieht, sondern auf eine rechtlich selbstständige Projektentwicklungsgesellschaft, die eigens für das Projekt gegründet wird. Zur Beurteilung der Kapitaldienstfähigkeit stehen nicht Sicherheiten oder Bonität des Schuldners im Vordergrund, sondern die wirtschaftliche Tragfähigkeit des nach Fertigstellung erwarteten Cash-flows aus dem Projekt. Umso wichtiger ist die gründliche Planung und die möglichst plausible Berechnung aller Werte und Kosten. Excel Tool Kalkulation Gewerbe Projektentwicklung – Download Lerne, eine PE selbst zu rechnen – jetzt anfragen.
Wie startet man eine Immobilien-Projektentwicklung am besten?
Tatsächlich gibt kein standardisiertes Vorgehen bei einer Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien. Die individuelle Situation verlangt vom Projektentwickler eine zugeschnittene Vorgehensweise. Die Werkzeuge sind indes immer die gleichen, allerdings werden sie von Fall zu Fall unterschiedlich genutzt.
Zum Beispiel bei der Reihenfolge der Berechnungsgrundlage. Ist die Planungsidee von Architekten der Auslöser einer PE, dann macht es Sinn, sich über die Baukosten an das Projektergebnis “heranzuarbeiten”.
Wird dem Projektentwickler ein interessantes Grundstück angeboten, dann arbeitet man sich über die Ertragsprognose an das Ergebnis heran und macht u.a. dem Architekten eine Zielkostenvorgabe. Es kommt also auf den Initiator der PE an, wie man die Developer-Kalkulation einsetzt. Mit dem Baumensch Tool für Gewerbe Projektentwicklung kannst Du die Berechnungen durchführen.
Die Parameter einer PE für Gewerbeimmobilien
- Kaufpreis Grundstück
- Planung und Planungskosten
- Baukosten, Erschließungskosten, Entsorgungskosten
- Bauzeit
- Immobilien Finanzierung
- Zwischenfinanzierung
- Nutzungsarten und Mieter
- Vermarktung
- Mieterträge und Preisniveau
- Vervielfältiger
- Verkaufspreis und Nachhaltigkeit
- Immobilienprodukt und Nachfrage
- Marketing für Nutzung
Das PE Berechnungstool Gewerbe
Das Excel-Tool für eine Developer-Kalkulation kannst Du hier kaufen. Im Berechnungstool sind alle Zahlen in blauer Schrift änderbar. Die blauen Felder sind sozusagen die Stellschrauben der Projektentwicklung. Wie bei unserem Kostentool bmcalc, ist auch in diesem Tool alles auf einer Seite. Das erleichtert die Arbeit und gibt dem Projektentwickler die Chance, zunächst Varianten durchzuspielen. Der erste Abschnitt mit der Ordnungszahl 1.1 und 1.2 zeigt die Ergebnisse der Berechnung. Im Abschnitt 2 werden die Projektdaten eingetragen (Ordnungszahl 2.1 bis 2.4). Unter der Ordnungszahl 3 werden die projektspezifischen Kosten erfasst, die Auswirkungen auf das Projektergebnis haben. Der vierte Abschnitt dient der Berechnung von Mieterträgen und Verkaufserlösen. Wenn Du als Grundlage für die Projektentwicklung zunächst eine Baukostenkalkulation erstellen möchtest, empfehlen wir das Kostentool bmcalc.
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Beispielrechnung einer Projektentwicklung
Diese Beispielrechnung hat auf folgenden Hintergrund: Ein Projektentwickler möchte sich an einem Kaufwettbewerb beteiligen. Der Wettbewerb um ein Grundstück ist entstanden, nachdem in einen Architektenwettbewerb ein Gewinner gefunden wurde. Der Entwurf ist spektakulär. Das Grundrisskonzept und die Nutzungsidee aus dem Wettbewerb verlangen vom Projektentwickler große Genauigkeit und innovatives Denken.
Fragen und Hinweise zur Immobilien PE?
Hier findest Du Antworten auf Leserfragen und aktuelle Infos.
