Wer wirtschaftlich bauen möchte, muss eine gute Balance zwischen Kosten, Terminen und Qualität finden. In der Praxis haben Bauherren aber meist nur eine Wahl zwischen Qualität und Preis. Daher wird in aller Regel der günstige Bieter beauftragt, obwohl klar ist, dass Kostensteigerungen entstehen werden. Gleich nach der Beauftragung des günstigsten Bieters werden Bauherren zu Recht misstrauisch. Dabei wäre Vertrauen der bessere Start in die Zusammenarbeit. Nur Vertrauen kann Nachträge und Konflikte verhindern. Vertragsmodelle mit kooperativen Ansätzen stellen eine deutliche Verbesserung dar, weil schon in der Angebotsphase eine Mitverantwortung der Bieter gefordert ist. Für Bauprojekte gibt es dafür zwei Vertragsformate: den Allianzvertrag und den IFOA-Vertrag (IFOA = Integrated Form Of Agreement). Die kollaborativen Bausteine in diesen Vertragsformen bringen Bauprojekte auf ein neues Niveau. Begriffe wie Auftraggeber und Auftragnehmer sind out. Stattdessen wird ein unvollkommener Bauvertrag zum Problemlöser.
Den perfekten Bauvertrag gibt es nicht
Projektmanager wissen, dass es keinen perfekten Bauvertrag gibt, solange Menschen beteiligt sind und solange es Unvorhersehbares auf Baustellen gibt: Baugrund, Altlasten, Wetter, Pandemie, Konjunktur usw.. Menschen lieben die Perfektion und haben verlernt, mit dem Unbekannten zu leben. In traditionellen Bauverträgen suggeriert der Glaube an exakte Planbarkeit und totale Kontrolle eine Sicherheit, die es gar nicht gibt. Traditionelle Bauverträge sind kompliziert, verschlingen Zeit und machen das Bauen teuer.
Die Festlegung aller Eventualitäten in einem Bauprojekt, falls überhaupt möglich, verursacht hohe Transaktionskosten (Architekten, Anwälte, Gutachter usw.). Im relationalen Vertrag hingegen ist nicht alles festgelegt. Er lässt Lücken für Kontingenzen, um die unvollständige Voraussicht zu managen. Der relationale Vertrag setzt ein Rahmen, in dem sich die Details im Laufe der Zeit entwickeln können.
Relationale Verträge sind übrigens keine neue Erfindung! Auch Arbeitsverträge sind relationale Verträge. Darin verpflichten sich Arbeitnehmer, die Anweisungen des Arbeitgebers innerhalb eines gewissen Rahmens zu befolgen. In Arbeitsverträgen kann nämlich nicht bestimmt werden, welche konkreten Ergebnisse zu liefern sind, weil die zum Vertragszeitpunkt noch nicht bekannt sind. Arbeitsverträge werden sogar während der Vertragslaufzeit immer wieder angepasst und geändert. Kurios, denn das widerspricht ja eigentlich dem Prinzip pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten.
Der Allianzvertrag
In einem Allianzvertrag werden alle Beteiligte in einer fiktiven Projektgesellschaft vereint. Von Beginn an sollen sie als “Gesellschafter” an der Projektausführung beteiligt sein. Im Allianzvertrag wird die finanzielle Erfolgsbeteiligung nach dem Prinzip “dein Erfolg ist mein Erfolg und dein Scheitern ist auch mein Scheitern” festgelegt. Ein Allianz-Vertrag formt eine Projektallianz. Er setzt den rechtlichen und kommerziellen Rahmen für Bauherrn, Architekten, Sonderfachleute, Dienstleister und Bauunternehmer, um ein erfolgreiches Bauprojekt zu erschaffen.
Die Bestandteile im Allianzvertrag: Der Allianzvertrag enthält ein Risikoverteilungs- und Vergütungssystem, deren Verteilung anhand von Key Performance Indicators (KPI) erfolgt. Jede Allianz wird von Grund auf neu gebildet; sowohl im Hinblick auf die Projektbeteiligten als auch auf die Ausrichtung der Allianz, die durch das Team festgelegt wird. Die Vertragsinhalte sind voll auf das Projekt zugeschnitten. Es gibt daher auch keinen Muster- oder Standard-Allianzvertrag. Merkmale sind kommerzielle Vereinbarungen wie z.B. Streitverbot, Rechtsmittelverzicht oder das Einstimmigkeitsgebot. Alle Entscheidungen orientieren sich am Wohl des Projektes. Die Gleichbehandlung aller Projektbeteiligten steht im Vordergrund. Alle haben das gleiche Stimmrecht und sämtliche Transaktionen unterliegen dem Open-Book-Prinzip. Die Verantwortlichkeiten sind klar geregelt, es herrscht eine „no-blame-culture“. Eine offene und ehrliche Kommunikation prägt die Zusammenarbeit. Innovative Ideen werden gefördert, um außergewöhnliche Ergebnisse zu erreichen. Am Ende des Projektes wird der Erfolg oder Misserfolg gemeinsam von allen Projektbeteiligten getragen. Mehr über den Aufbau einer Allianz findest du im Artikel Grundlagen IPD Teil 3.
Der Allianzvertrag für private Bauherren
Private Bauherren sind nicht an Preisvorgaben gebunden bei ihren Entscheidungen flexibler. Sie können sich bewusst für eine teurere, aber dafür nachhaltigere Lösung entscheiden. Eine höhere technische Qualität kann Energie einsparen und damit die Lebenszykluskosten deutlich reduzieren. Weil die Berechnung der Lebenszykluskosten kompliziert ist, stehen die Baukosten heute immer noch im Mittelpunkt des Interesses – zum finanziellen Nachteil für Bauherren. Wer das nicht will braucht eine kluge Balance zwischen Kosten und Qualität. Dafür sind Bauvertragsmodelle mit Kollaborativen Ansätzen sehr gut geeignet, z.B. das GMP-Modell oder der Partnering-Vertrag. In beiden Modellen, die kollaborative Elemente enthalten, sind gute Atmosphäre, offene Kommunikation und Vertrauen im Projektteam der Schlüssel zum Erfolg.
IFOA ist ein Mehrparteienvertrag für Lean Projekte
Die Integrated Form of Agreement (IFOA) wurde 2005 in den USA entwickelt und ist bestens geeignet für IPA-Bauprojekte. Die IFOA ist ein Mehrparteienvertrag, den Bauherr, Architekt und Bauunternehmer gemeinsam unterzeichnen. Es handelt sich um einen Kostenerstattungsvertrag. Die IFOA-Vertragsform zielt auf die besonderen Bedürfnisse bei der Umsetzung von Lean Prinzipien ab. Die IFOA ist das Fundament für partnerschaftliche Projektführung, die es dem Bauherrn ermöglicht, das Bauprojekt optimal zu beeinflussen, Fehler rechtzeitig festzustellen und gemeinsam im Team zu korrigieren. Der Grundgedanke besteht darin, den Fokus des Teams auf eine gemeinsame Realisierung eines erfolgreichen Projektes zu lenken. Das IFOA Vertragsmodell stellt eine wesentliche Veränderung im Bauvertragswesen dar. Neben den kommerziellen Bedingungen, wird das Verhalten der Vertragsparteien untereinander geregelt. Darüber hinaus werden Entscheidungen gemeinsam im Team getroffen und Risiken eliminiert bzw. gemeinsam getragen – Gewinne und Verluste werden am Ende gemeinsam geteilt.
IFOA basiert auf gemeinsamen Werten
Die Besten Projekte sind diejenigen, bei denen die Beteiligten gut miteinander können. Mit vertraglichen Regelungen, lässt sich das nicht erzwingen. Das ausgeprägte Sicherheitsbedürfnis der Menschen führt in konventionellen Verträgen dazu, alle Eventualitäten vorzudenken. Alles, was irgendwie schieflaufen kann, wird durchdacht und noch bevor es auf der Baustelle losgeht, durchleben die Vertragspartner in der Theorie alle Worst-Case-Szenarien. Je umfangreiche ein Vertragswerk dann ist, desto größer wird die Angst zu scheitern. Negatives Denken prägt den so wichtigen gemeinsamen Projektstart! Die Nebenkosten explodieren, u.a. weil dazu teure juristische Beratung gebraucht wird.
Bei der Verhandlung über den Vertragstext im IFOA-Projekt sind negative Gedanken Gift, weil sie der Vertrauensbildung schaden. Vertrauen ist erforderlich, weil über den IFOA-Vertrag Gewinne und Verluste im Team verteilt werden, proportional zum Engagement der Partner. Der Vertrag dient dabei sprichwörtlich als Klebstoff. Mit einem IFOA-Vertrag lässt sich ein Projektteam zusammenstellen, bei dem von Beginn an Vertrauen und Transparenz höchste Priorität hat.
Damit IFOA-Projekte erfolgreich sind, müssen Spannungen zwischen den Interessengruppen vermieden werden. Spannungen entstehen, wenn sich die Erwartungen der Vertragspartner in der Realität nicht einstellen. Es ist daher besonders wichtig, die Erwartungen jedes Partners im Vertrag genau zu formulieren. Man darf nicht davon ausgehen, dass sich das im Projektverlauf “irgendwie ergibt”. Gegenseitige Erwartungen müssen ehrlich kommuniziert werden. Genau wie in einer zwischenmenschlichen Beziehung klappt ein IFOA Vertrag, wenn die Partner gemeinsame Werte haben und ähnliche Haltungen vertreten.
Das Risiko ist falsch verteilt
Das private Baurecht ist im BGB geregelt. Da das bürgerliche Gesetzbuch die Belange der Baubranche (neuerdings) nur zum Teil berücksichtigt, wurde es durch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ergänzt. Diese vereinbart AGB zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer und gibt folgende Vertragsformen vor:
- Leistungsvertrag (Einheitspreisvertrag bzw. Pauschalvertrag)
- Stundenlohnvertrag
- Selbstkostenerstattungsvertrag
In Deutschland ist der Einheitspreisvertrag üblich. Alle drei Arten haben einen entscheidenden Nachteil: Das Risiko liegt immer entweder allein beim Auftraggeber oder beim Auftragnehmer. Das birgt Konfliktpotential. Weil es zudem an der Fähigkeit zur Konfliktbewältigung mangelt, gibt es in der Baupraxis immer wieder Streit wegen Leistungsänderungen, zusätzlichen Leistungen, Unklarheiten im Vertrag, fehlerhaften Leistungsverzeichnissen, fehlenden Planunterlagen, mangelhafter Bauleistung, Fristenüberschreitung, Zahlungsverzug, fehlerhafter Kalkulation, fehlendem Know-How, schlechter Prüfbarkeit von Rechnungen, falscher Materiallieferung usw.
Diese Konflikte führen zu Misstrauen zwischen Auftraggebern und Auftragnehmern. Deshalb braucht die Bauwirtschaft alternative Vertragsmodelle. Neben dem Allianzvertrag sind weitere Modelle wie z.B. den GMP-Vertrag, der IFOA-Vertrag, der NEC-Vertrag oder der PPC 2000 im Einsatz. Solche alternativen Vertragsmodelle sehen ein gemeinsames, transparentes Projektmanagement mit geteilten Vergütungs- und Risikoteilungssystemen vor – frei nach dem Prinzip: Einer für alle, alle für einen.
Aufbau eines Lean Projekt Teams
Die oft genutzten Begriffe: Kollaboration, Big Room, Pull-Planung, Last Planner®, IPA, IPD und IFOA sind keine eigenständige oder separate Bausteine und erfolgreiche Teams nutzen sie komplementär und obligatorisch. Bei der Zusammenstellung eines Lean-Teams achte darauf, dass die Kandidaten im Tagesgeschäft wirklich diese Werkzeuge nutzen. Nur so lassen sich die Vorteile von IPD erfolgreich umsetzen.
In der Baubranche begegnen uns mehr und mehr Methoden, Werkzeuge, Techniken und Philosophien von Lean Construction, IPD, IFOA und Kollaboration. Die Beteiligten bringen ihr Know-how ab der ersten Minute ein. Dadurch werden Bauprojekte besser. Das Team investiert mehr Zeit in die Planung und spart Zeit bei den baubezogene Aktivitäten. Die Planer kümmern sich zum Beispiel intensiver um die Mehrwerte für den Bauherren, wie z.B. der Optimierung des Energieverbrauchs, der Verbesserung der Wegebeziehungen, der Bewertung von geplanten Systemen, der Zusammenarbeit mit den Nutzern.
Die Profis aus der Realisierungsphase, denken schon früh über die Baukoordination nach und arbeiten Hand in Hand mit den Planern. Sie übernehmen Mitverantwortung für das Produkt, wenn sie ihr konstruktives Wissen in den Entwurf einbringen. Dies hilft kostspielige Änderungen zu vermeiden, was sowohl den Zeitplan als auch die Effizienz verbessert. Elektrische und mechanische Verteilersysteme sind gute Beispiele für Leistungen, die bei der herkömmlichen Planung wiederholt werden – Zeit, Geld und Ressourcen werden dadurch verschwendet. Mit IPD dürfen solche Leistungen nur einmal ausgeführt werden, was zu höheren Genauigkeit, geringeren Kosten und einem effizienteren Entwurf führt.
Textquelle zum Vergütungssystem: Dissertation Dipl.-Ing. Ailke Heidemann, Bielefeld
