Hinweis 15.4.2023: Diese Seite wird aktuell überarbeitet. Dieser Artikel zeigt die Berechnung für eine Immobilien Projektentwicklung anhand einer Excel Berechnungstabelle. Diese sogenannte Developer Kalkulation für Immobilien berücksichtigt alle kaufmännischen Parameter zur Ermittlung der Wirtschaftlichkeit eines Bauprojektes. Um ein genaues Bild der Wirtschaftlichkeit zu bekommen, sind viele kaufmännische Stellschrauben zu drehen. Beispielsweise haben Grundstückskaufpreis, Mietertrag oder Baukosten großen Einfluss. Für den perfekten Businesscase müssen alle Zahlen aufeinander abgestimmt werden. Unser Excel Tool wurde genau zu diesem Zweck programmiert. Dort werden alle Zahlen eingetragen. Du kannst verschiedene Szenarien ausprobieren und das Ergebnis ablesen. Ja, es kostet Zeit, bis alle Werte ermittelt und recherchiert sind. Der Aufwand lohnt sich immer, denn wer in einer Projektentwicklung mit unsicheren Annahmen hantiert, vergrößert das Risiko.
Immo-PE sind keine No-Brainer
Niemand kann zu Beginn einer Projektentwicklung sagen, ob eine Investition sich rechnet oder das Bauprojekt wirtschaftlich zu betreiben sein wird. Unser Berechnungsbeispiel ist typisch für mittelständische Immobilien Projektentwickler, deren Geschäft fremdkapitalintensiv und risikoreich ist. Bei einer Immo-PE geht es um die Wertschaffung für die zukünftigen Nutzer, die bei der Projektentwicklung immer im Mittelpunkt stehen sollten. Die Wertschaffung kann durch einen Neubau auf einem Grundstück oder durch eine Revitalisierung einer vorhandenen Fläche entstehen. Bei der Immobilien-Projektentwicklung unterscheidet man drei verschiedene Ausgangssituationen:
- Projektentwicklung zur Anlage von Kapital, bei noch zu beschaffendem Standort und zu entwickelnder Projektidee oder
- Projektentwicklung zur Realisierung einer Projektidee oder eines konkreten Nutzerbedarfes für einen noch zu beschaffenden Standort oder
- Projektentwicklung bei gegebenem Standort mit zu entwickelnder Projektidee.
Drei Faktoren definieren also die Bedingungen einer PE: die Projektidee, der Standort und das Kapital. Die Herausforderung besteht darin, die Kombination dieser drei Elemente kreativ zu optimieren. Durch Management-Aktivitäten und Risikoübernahme wird Gewinn aus der Verwertung des Objektes erzielt. Den PE-Prozess selber unterteilt man meist in vier Phasen: Projektinitiierung, Projektkonzeption, Projektkonkretisierung und Projektmanagement.
In Deutschland handeln Projektentwickler normalerweise als Trader-Developer. Sie ziehen eine Projektentwicklung sozusagen von Anfang bis Ende auf eigene Rechnung durch und fokussieren dabei auf den Projektentwicklungsgewinn (Trading Profit). Dieser wird i.d.R. durch die Veräußerung an einen Endinvestor erzielt. Gleiches tun auch Projektentwickler, die nach dem sogenannten Bauträgermodell als Bauherren auf eigene Rechnung die schlüsselfertige Errichtung von Immobilien auf einem eigenen bzw. für den Erwerb gedachten Grundstück durchführen.
Die Finanzierung von Bauprojekten erfordert hohen Kapitalbedarf. Projektentwickler möchten möglichst wenig Eigenkapital einsetzen – mit Eigenkapital gehen Developer sorgsam um. Das Fremdkapital wird in aller Regel durch Bankkredite und Käuferanzahlungen beschafft – Bankkredite sind jedoch die wichtigste Finanzierungsquelle.
In der Zeit der Projektentwicklung, also während des Planens und Bauens, sind kurzfristige Zwischenkredite die wichtigste Finanzierungsquelle. Zur Finanzierung von Projekten sind Entwickler im Wesentlichen auf Bauzwischenfinanzierungskredite angewiesen. Diese werden normalerweise über erstrangige Grundschulden dinglich gesichert und bei der Projektentwicklung gemäß Baufortschritt valutiert.
Da das PE-Projekt während der Bauphase keine Einnahmen generiert, werden die sogenannten Zwischenfinanzierungsmittel, die entsprechend dem Baufortschritt valutiert werden, regelmäßig endfällig gestellt. Die für den Developer anfallenden Zinsen auf die Zwischenfinanzierungskredite werden i.d.R. während der Bauzeit thesauriert. Die gesamte Rückführung erfolgt entweder durch eine anschließende Langfristfinanzierung oder durch den Verkaufserlös des Objekts. Aufgrund der Risiken einer Projektentwicklung für alle Beteiligten erfolgt die Finanzierung größerer Immobilienobjekte oftmals in Form einer Projektfinanzierung. Diese zeichnet sich dadurch aus, dass sie sich nicht auf den Projektentwickler selbst bezieht, sondern auf eine rechtlich selbstständige Projektentwicklungsgesellschaft, die eigens für das Projekt gegründet wird. Zur Beurteilung der Kapitaldienstfähigkeit stehen nicht dingliche Sicherheiten oder die Bonität des Schuldners im Vordergrund, sondern die wirtschaftliche Konzeption und Tragfähigkeit des nach Fertigstellung erwarteten Cash-flows aus dem Objekt.
Wie startet man eine Immobilien-Projektentwicklung am besten?
Tatsächlich gibt kein standardisiertes Vorgehen bei einer Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien. Die individuelle Situation verlangt vom Projektentwickler eine zugeschnittene Vorgehensweise. Die Werkzeuge sind indes immer die gleichen, allerdings werden sie von Fall zu Fall unterschiedlich genutzt. Zum Beispiel bei der Reihenfolge der Berechnungsgrundlage. Wenn eine Planungsidee eines Architekten der Auslöser einer PE ist, dann macht es Sinn, sich über die Baukosten an das Projektergebnis “heranzuarbeiten”. Wird dem Projektentwickler ein interessantes Grundstück angeboten, dann arbeitet man sich über die Ertragsprognose an das Projektergebnis heran und macht dem Architekten eine Zielkostenvorgabe. Es kommt also auf den Impulsgeber einer PE an, wie man die Developer-Kalkulation einsetzt. Mit dem Baumensch Tool für Gewerbe Projektentwicklung kannst Du die Berechnungen durchführen.
Die Parameter einer PE für Gewerbeimmobilien
- Kaufpreis Grundstück
- Planung und Planungskosten
- Baukosten, Erschließungskosten, Entsorgungskosten
- Bauzeit
- Immobilien Finanzierung
- Zwischenfinanzierung
- Nutzungsarten und Mieter
- Vermarktung
- Mieterträge und Preisniveau
- Vervielfältiger
- Verkaufspreis und Nachhaltigkeit
- Immobilienprodukt und Nachfrage
- Marketing für Nutzung
Das PE Berechnungstool Gewerbe
Das Excel-Tool für eine Developer-Kalkulation kannst Du hier kaufen. Im Berechnungstool sind alle Felder mit blauer Schrift änderbar. Die blauen Felder sind im übertragenen Sinn die Stellschrauben Deiner Projektentwicklung. Wie bei unserem Kostentool bmcalc, haben wir auch in diesem Tool alles auf eine Seite gebracht. Das vereinfacht die Arbeit und bietet dem Projektentwickler die Möglichkeit, Varianten durchzuspielen. Der erste Abschnitt mit der Ordnungszahl 1.1 und 1.2 zeigt die Ergebnisse der Berechnung. Im Abschnitt 2 werden die Projektdaten eingetragen (Ordnungszahl 2.1 bis 2.4). Unter der Ordnungszahl 3 werden die Projektspezifischen Kosten erfasst, die Auswirkungen auf das Projektergebnis haben. Der vierte Abschnitt dient der Berechnung von Mieterträgen und Verkaufserlösen. Wenn Du als Grundlage für die Projektentwicklung zunächst eine Baukostenkalkulation erstellen möchtest, empfehlen wir das Kostentool bmcalc.
Beispielrechnung einer Projektentwicklung
Diese Beispielrechnung basiert auf folgender Story: Der Projektentwickler möchte sich an einem Kaufwettbewerb beteiligen.
