Gebäude Baujahr 1900

Das genaue Baujahr eines Hauses kannst Du mit Hilfe der Bauakte im Bauamt herausfinden. Darin könnte es eine Fertigstellungsanzeige oder alte Unterlagen und Bauzeichnungen geben, aus denen sich das Baujahr ergibt. Das Jahr der Fertigstellung ist natürlich das Baujahr. Wenn Du nicht selbst der Eigentümer bist, benötigst Du für die Akteneinsicht eine Zustimmung des Eigentümers. Noch ein Tipp: Ob und wann eine Wohnung umgebaut wurde, erfährst Du bei der zuständigen Wohnungsverwaltung.

Allgemeines zu Gebäuden von 1900

Gebäude der Jahrhundertwende sind charakteristische Stadthäuser und als Wohnhäuser wegen ihres besonderen Charmes sehr beliebt. Sie haben große Wohnungen mit großen und hohen Räumen mit Geschosshöhen bis zu 4 m. Die großzügigen Zuschnitte machen sie interessant. Ihre Größe kann bei der Neugestaltung der Grundrisse oder im Sanierungsfall allerdings ein Problem sein, wenn zeitgemäße, kleinere Wohnungen gewünscht werden. Die Lage des Treppenhauses entscheidet dann, ob sich das realisieren lässt. Inzwischen wurden fast überall Bäder in alte Wohnungen eingebaut. Es gibt aber durchaus noch WCs auf dem Zwischenpodest und es gibt auch noch Einzelofenheizungen.

Die massiven Gebäudeteile – Bauteile aus Stein oder Beton – aus der Zeit zwischen 1900 und 1920 sind meist von guter Qualität. Die Hausinstallation wie Rohrleitungen, Heizung und Elektroinstallation sind dagegen oft veraltet und im Originalzustand meistens defekt. Den Gebäuden der Jahrhundertwende fehlt jegliche Wärmedämmung oder Schallisolierung und die Keller sind nur unzureichend abgedichtet – dieses Problem bestand bis zum Baujahr 1960. Die Fassaden von Gebäuden um 1900 wurden noch bis in die 1920er Jahre üppig verziert. Leider treten die damit verbundene Baumängel noch bis zum Baujahr 1920 immer wieder auf. Oft ist auch die Dachdeckung beschädigt und freiliegende oder eingemauerte Holzteile leiden unter Schädlingsbefall.

Typisch sind deren Außenwände aus Mauerwerk, aufwändig gestaltete Straßenfassaden, häufig mit Stuckornament und Holzfenstern als Einfach- oder Kastenfenster oder aus mehrflügeligen Fenstern mit Profilierung. Typisch sind Holzbalkendecken in den Obergeschossen und Stahlträgerdecken über dem Kellergeschoss. Außenwände wurden in Vollziegelmauerwerk mit Wandstärken von 30 bis 90 cm errichtet, Bodenplatten häufig mit Ziegeln oder Sandstein verdichtet. Die Keller sind oberflächlich trocken, doch es fehlt die wichtige horizontale Abdichtung unter der Bodenplatte. Die Keller sind i.d.R. gut durchlüftet, weshalb kein Schimmel entsteht. Man solle sich aber davor hüten, diese Keller mit dichten Fenstern zu versehen oder gar beheizte Nutzflächen im Keller zu planen.

Typische Mängel fürs Baujahr 1900

Typische Bauschäden sind Risse in der Außenwand, Risse im Putz und abgeplatzte Sockel. Aufgrund der relativ dünnen ungedämmten Außenwände kommt es im Innenraum häufig zu Kondensatbildung. Die zahlreichen vorstehenden Teile (wegen der Fassadengestaltung) haben schadhafte Abdeckungen aus Blei oder Zink, durch die Wasser von außen eindringen kann. Balkone und Loggien können Risse haben und die Kellerwände sind meistens auch feucht. Holzfenster und Türrahmen – in der Regel einfach verglast – sind häufig verzogen. In der Folge führt das zu schlechtem Wärme- und Schallschutz.

In den hölzernen Geschossdecken findet sich gelegentlich Hausschwamm. Bei Sanierungsmaßnahmen muss auch in die Fußböden investiert werden, weil früher auch angefaulte Lagerhölzer verwendet wurden. Die Holzbalkenlage mit Ober- und Unterboden wurde oft mit Sand, Schotter oder Stroh befüllt. Daher ist der Trittschall aus darüber liegenden Geschossen nicht gut gedämmt. Holzbalkendecken sind zudem weniger tragfähig, wie Geschossdecken aus Beton. Eine Waschmaschine im OG kann man dann oft im ganzen Haus hören. Durch die Unterdimensionierung der Holzbalkendecken biegen sich Deckenfelder durch, was zu Bewegungen im Gebäude führt und über die Zeit konstruktive Verbindungen freigelegt haben könnte. Die Decken können von Holzschädlingen befallen sein, besonders dort, wo Feuchtigkeit eingedrungen ist. So können Fäulnisschäden auch an Holztreppen im Erd- und Kellergeschoss und bei Podesten entstanden sein.

Die Träger der Kellerdecke (Gewölbe oder preußische Kappen) können – vor allem im nicht einsehbaren Bereich der Wandanschlüsse – korrodiert sein. Korrosionsschäden können auch an Stahlträgern von auskragenden Balkonen oder Erker-Konstruktionen auftreten. Auf Geschosstreppen findest Du abgenutzte Stufen und der Brandschutz ist, z.B. durch fehlenden Putz, nicht ausreichend gewährleistet.

Alte und unsachgemässe Sanierungen haben häufig Folgeschäden verursacht. Dies kann zum Beispiel durch falsch verbaute Dämmungen und Dampfsperren geschehen sein. Wenn dann nicht richtig gelüftet wurde, war Schimmelbildung unvermeidbar. Ursache für Schimmel kann auch Feuchtigkeit sein, die sich durch defekte Entwässerungsleitungen, Abflüsse oder schadhafte Regenrohre gebildet hat. Ungelüftete Keller bieten Sporen günstige Bedingungen, denn Keller hatten 1900 keine Abdichtung gegen das Erdreich. Den alten Dächern fehlt i.d.R eine Unterspannbahn, welche die darunter liegende Wärmedämmung vor Regen schützt. Daher sind Wärmedämmmaßnahmen am Dach recht aufwendig. Die Substanz des Kaminkopfs und des Kaminzugs sollte von einem Fachmann überprüft werden, da dort der Zahn der Zeit besonders gerne nagt.

Bei Haustechnischen Anlagen, wie Heizung, Elektroinstallation und Sanitärinstallation ist mit Mängeln zu rechnen. Stromkabel hatten früher einen Textilmantel zur “Isolation” – das ist heute verboten. Meistens fehlen auch Steckdosen, FI-Schutzschalter und der Überspannungsschutz in der Elektroinstallation. Energieeffiziente und moderne Heiztechnik wie zum Beispiel eine Wärmepumpe sind in Gebäuden aus dem Baujahr 1900 nachträglich nur mit viel Aufwand realisierbar. Manchmal verstopfen alte Abflussleitungen. Bäder und WCs haben einen niedrigen Komfortstandard, die Zentralheizung fehlt, die Kaminzüge sind versottet und Hausanschlüsse sind oft unterdimensioniert. Wen es nicht stört, dass Rohre und Kabel auf Putz liegen und die Küche nur einen Wasseranschluss hat, kommt auch mit einem “Original” von 1900 gut klar. Auch bei Gründerzeitgebäuden lassen sich, unter Berücksichtigung der historischen Fassade, erhebliche Verbesserungen des Wärmeschutzes erzielen: Fenster, Dach und Kellerdecke lassen sich auch nach Anforderung der Energieeinsparverordnung nachträglich dämmen.

Worauf bei der Besichtigung eines Gebäudes von 1900 achten?

• Weisen Balkone und Loggien Risse auf und falls ja, verlaufen diese Risse in Tragrichtung der Statik?
• Liegen Bewehrungseisen bzw. Armierungen frei und sind der Witterung ausgesetzt?
• Gibt es in der Fassade Risse und möglicherweise undichte Fugen?
• Riecht es im Keller modrig, wenn Du durch die Kellertür gehst?
• Siehst Du neben verzogenen oder undichten Innentüren gerissene Fliesen und angefaulte Lagerhölzer von Bodendielen oder Massivdecken?
• Verfügt der Abwasseranschluss über eine Rückstauklappe? Ist er zugänglich oder einbetoniert?
• Ist die Elektroinstallation noch im Originalzustand?

Übliche Sanierungsmaßnahmen fürs Baujahr 1900

Die aufwändigen Ausstattungsdetails des Gebäudes, wie Stuck, Kaminöfen oder Holzvertäfelungen können zu hohen Sanierungskosten führen. Übliche Schwerpunkte der Sanierung von Gebäuden aus dieser Zeit sind Folgende:

• Die Abdichtung von Kelleraußenwänden und von Kellerböden gegen eindringende und aufsteigende Feuchtigkeit
• Sanierung von Feuchtigkeitsschäden im Keller- und Sockelbereich
• Die Veränderung und Verbesserung der Grundrisse und Raumaufteilung sowie der Wohnungszuschnitte
• Die Verbesserung des Schallschutzes, vor allem im Haus selbst zwischen den einzelnen Räumen und den Wohnungen
• Die Verbesserung der Wärmedämmung, insbesondere der Fassade, des Daches und der Kellerdecke
• Austausch, Sanierung oder Reparatur von Deckenbalken der Holzbalkendecken
• Austausch und Sanierung der Schüttungen der Holzbalkendecken, da früher auch bedenkliche Stoffe zum Einsatz kamen
• Sanierung oder Erneuerung der Fenster – unter Umständen Denkmalgerecht als Holzfenster
• Erneuerung der Dacheindeckung und/oder Teilerneuerung des Dachstuhls, der Sparren und Pfetten, der Dachrinnen und Dachanschlüsse
• Reparatur und Erneuerung von Ausbauten, Wänden, Fenster und Türen
• Komplette Erneuerung der haustechnischen Anlagen

Altbauten und Besonderheiten der Baujahre

Die gesellschaftliche und technischen Randbedingungen haben in der Vergangenheit dazu geführt, dass Immobilien in unterschiedlichen Dekaden ihre eigenen Besonderheiten haben. Wir haben daher Steckbriefe bzw. eigene Beiträge für jene Gebäudetypen erstellt.

Um 19001910-19201920-1930 1930-19401940-19501950-19601960-19701970-19801980-2000

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