Grundsteuer

Grundsteuer 2019 – Klatsche für den Gesetzgeber

Die Grundsteuer ist eine der ältesten bekannten Steuerarten. In Deutschland gibt es ein einheitliches Grundsteuerrecht seit dem 1. April 1938. Wer ein Grundstück besitzt, muss bezahlen. Die Grundsteuer basiert auf der Grundlagen von Werten aus dem Jahr 1964 (West) und 1935 (Ost) und schon vor Jahren hat der Bundesfinanzhof (BFH) eine Neuregelung angemahnt, weil die gültigen Vorschriften für Ungerechtigkeiten sorgen und somit den Gleichbehandlungsgrundsatz im Grundgesetz verstoßen. Die Grundsteuer liegt deshalb auch dem Bundesverfassungsgericht seit längerem zur Prüfung vor.

Die Grundsteuer einer normalen Wohnung liegt im Durchschnitt bei 300 € pro Jahr, sagt das Institut der Deutschen Wirtschaft. Sie ist damit eine echte Größe. Das Gesamtaufkommen ist in den letzten Jahren von 12 auf knapp 14 Milliarden € angestiegen. Sie ist besonders für die Kommunen von Bedeutung, da sie zusammen mit den örtlichen individuellen Hebesätzen (s.h. Deutschlandkarte) einen erheblichen Beitrag zur finanziellen Stabilität leisten. Viele Gemeinden haben in den vergangenen Jahren aus Finanznot ihre Hebesätze willkürlich erhöht, sodass die Grundsteuer auf Platz drei der Nebenkostenabrechnung liegt. Für Kommunen ist die Steuer interessant, weil sie regelmäßig anfällt (1x pro Jahr) und zeitlich unbegrenzt an.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Man unterscheidet zwischen Grundsteuer A (agrarisch – für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft) und Grundsteuer B (baulich – für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude). Die Grundsteuer ist nach der Gewerbesteuer die wichtigste Einnahmequelle für die Städte und Gemeinden. Zur Berechnung der Grundsteuer braucht man drei Komponenten:

1. den Einheitswert
2. den Grundsteuermessbetrag
3. den örtlichen Hebesatz.Deutschlandkarte Hebesätze Grundsteuer

1. Berechnung Einheitswert

Zur Berechnung des Einheitswertes greifen die Behörden auf alte Datensammlungen zurück: Mietzahlungen, ursprüngliche Baukosten und alte Bauweisen. Auch das Baujahr, die Flächen und die Ausstattung beeinträchtigen den Einheitswert. Diese Berechnungsgrundlagen können von Eigentümern gar nicht selbst eingesehen und ermittelt werden. An der Berechnung des Einheitswertes auf eigene Faust sind schon viele verzweifelt.

2. Berechnung Grundsteuermessbetrag

Um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten, wird der Einheitswert dann mit einer Steuermesszahl multipliziert – die Steuermesszahlen sind Tausendsätze (1/1000).

Formel zur Berechnung des Grundsteuermessbetrags: Einheitswert x Steuermesszahl / 1.000

Beispielrechnung für den Grundsteuermessbetrag eines Einfamilienhauses: Laut der Tabellen der Grundsteuer-Durchführungsverordnung liegt die Steuermesszahl für ein Einfamilienhaus mit einem Einheitswert bis 38.346,89 € bei 2,6 (alte Bundesländer). Bei einen Haus mit einem Einheitswert von 10.000 €, ist der Grundsteuermessbetrag also 26 € pro Jahr (10.000/2,6).

3. Berechnung der jährlichen Grundsteuer

Mit dem individuellen  Hebesatz der Gemeinde wird schliesslich die Grundsteuer errechnet, indem der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert wird. Liegt der Hebesatz bei 500%, wie vielerorts im Ruhrgebiet, so betrüge die jährliche Grundsteuersteuer 130 € (26 € x 5).

Formel zur Berechnung der Grundsteuer: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz

So dann sprach Justitia…

Es wird nachvollziehbar, dass der Bundesfinanzhof die Bewertungsvorschriften schon lange kritisiert hat und das BVG mit seinem Urteil vom 18.4.2018 die gültigen Vorschriften für verfassungswidrig erklärt hat: „Die Regelungen zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den alten Bundesländern sind mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar.“ Die bisherige Praxis des Festhaltens am Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 führt zu „gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen“ bei der Bewertung von Immobilienvermögen.  Das Gericht hat bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31.12.2019 eine Neuregelung finden muss. Bis dahin dürfen die alten Regeln weiter angewandt werden. Nach Finden einer neuen Regelung darf die Alte noch weitere 5 Jahre, längstens aber bis zum 31.12.2024 angewandt werden.

Grundsteuer aktueller Sachverhalt

Wie konnte es soweit kommen? In den alten Bundesländern werden Einheitswerte für Grundbesitz nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes noch immer auf der Grundlage der Wertverhältnisse von 1964 ermittelt. Der o.g. Entscheidung liegen fünf Verfahren, drei Richtervorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden, zugrunde. Die Kläger der Verfahren waren Eigentümer verschiedener Liegenschaften in den alten Bundesländern, die vor ihren Finanzgerichten gegen die Festsetzung des Einheitswertes vorgegangen waren. Nach drei Revisionsverfahren hat der Bundesfinanzhof die Verfahren dem Bundesverfassungsgericht zur Frage vorgelegt, um zu klären, ob die Bewertungsvorschriften gegen den allgemeinen Gleichheitssatz verstoßen. Mit den Verfassungsbeschwerden wird ebenfalls eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes gerügt. Und das BVG hat das bestätigt.

Boxer im Ring

Darum ist die Grundsteuer verfassungswidrig

Die Regelungen Bewertungsgesetzes sind mit dem Gleichheitssatz unvereinbar. Der Artikel 3, Absatz 1 des Grundgesetzes verlangt ein realitätsgerechtes Bewertungssystem. Für das Festhalten am Feststellungszeitpunkt 1964 gibt es keine Rechtfertigung. Die Grundsätze des Gleichheitssatzes im Steuerrecht verlangen schon bei Grundlagenermittlung eine Gleichheitsgerechtigkeit. Ausgangspunkt im Steuerrecht ist der Grundsatz der Lastengleichheit. Alle Bürger müssen dem Grundsatz nach durch ein Steuergesetz tatsächlich gleichmäßig belastet werden und die Ungleichbehandlungen führt zu ungleichen Bewertungsergebnissen. Durch den Bezug auf den 1964 entsteht eine Wertverzerrung sowohl beim Ertragswert-, als auch beim Sachwertverfahren.

AUßerdem sollte die Bewertung ursprünglich durch regelmäßige Hauptfeststellungen aktuell gehalten werden. Diese regelmäßige Justierung sollte gemäß Bewertungsgesetz alle sechs Jahre erfolgen. Sinn und Zweck war es, Einheitswerte zu finden, die den Verkehrswerten zumindest nahekommen. Der Verkehrswert sollte die Bezugsgröße sein, an der sich gerechte Besteuerung orientieren soll.

Neujustierung wurde systematisch umgangen

Der Gesetzgeber wollte Verwaltungsaufwand sparen und hat auf die Hauptfeststellungen verzichtet. Im Jahre 1970 wurde dann nochmal angeordnet, einen neuen Zeitpunkt für ein besonderes Gesetz zu bestimmen, doch ein solches Gesetz ist nie verabschiedet worden. Besonders wichtig wäre eine Hauptfeststellung im Beitrittsgebiet (ehemalige DDR) gewesen, wo die Wertverhältnisse noch auf den 1.1.1935 festgeschrieben sind.

Die Wertverzerrungen bei den Einheitswerten führten zu ungleichen Grundsteuern und seien keineswegs auf Sonderfälle oder vernachlässigbare Korrekturen beschränkt. Stattdessen betreffen sie die Wertfeststellung im Kern und sind in weiten Bereichen zum Regelfall geworden. Ungleichheiten in dem Ausmaß hätten nie entstehen dürfen, so das BVG.

Und so gehts weiter mit der Grundsteuer

Der Senat hat die Fortsetzung der für verfassungswidrig befundenen Normen in zwei Schritten angeordnet: Erstens gelten sie für die in der Vergangenheit festgestellten Einheitswerte zunächst bis zum 31. Dezember 2019. Bis zu diesem Zeitpunkt hat der Gesetzgeber eine Neuregelung zu treffen. Ohne diese Fortgeltungsanordnung hätte ein enormer Verwaltungsaufwand gedroht, wenn noch nicht bestandskräftige Einheitswertbescheide – und in deren Folge auch die darauf beruhenden Grundsteuerbescheide – aufgehoben, geändert oder rückabgewickelt werden müssten. Für die Zukunft bestünde angesichts der erheblichen finanziellen Bedeutung der Grundsteuer für die Kommunen die ernsthafte Gefahr, dass viele Gemeinden ohne die Einnahmen aus der Grundsteuer in gravierende Haushaltsprobleme gerieten.

Zweitens: Sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung getroffen hat, gelten die beanstandeten Bewertungsregeln noch für weitere fünf Jahre fort, aber nicht länger als bis zum 31. Dezember 2024. Für die bundesweite Neubewertung aller Grundstücke bedarf es eines außergewöhnlichen Umsetzungsaufwandes im Hinblick auf Zeit und Personal. Vor diesem Hintergrund hält der Senat die Fortgeltung der alten Rechtslage für geboten und ausreichend, um die Neuregelung umzusetzen und so während dieser Zeit die ansonsten drohenden Haushaltsprobleme zu vermeiden. Für Kalenderjahre ab 2025 hat der Senat Belastungen mit Grundsteuern auf der Basis bestandskräftiger Einheitswert- oder Grundsteuermessbescheide aus vorausgegangenen Jahren ausgeschlossen.

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