Das Senken von Baukosten ist ein wichtiges Ziel. Dafür ist die Baukostensenkungskommission von der Bundesregierung eingesetzt worden, die entsprechende Vorschläge ausarbeiten sollte. Schon im Koalitionsvertrag von 2021 wurde das fixiert. Viele sind immer noch nicht darüber informiert, daher fassen wir in diesem Beitrag die Inhalte und Ergebnisse einmal zusammen. Die Baukostensenkungskommission wurde vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) in den Jahren 2014 bis 2016 mandatiert. Insgesamt hat die Kommission 38 Vorschläge zur Senkung der Baukosten in Deutschland vorgelegt. Die Vorschläge lassen sich in drei Kategorien einteilen. Die Kommission schlägt vor…
- … die Planungs- und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen und zu vereinfachen. Dafür sollten Bauvorschriften und Bauverfahren stärker standardisiert werden. Außerdem soll die Verfahrensdauer verkürzt und die Zusammenarbeit der Behörden verbessert werden.
- … die Bauprozesse zu verbessern, um Kosten zu senken. Dafür sollen vermehrt Vorfertigung und Industrialisierung genutzt, die Logistik optimiert und digitale Technologien besser eingesetzt werden.
- … die Nutzung kostengünstiger Baustoffe und -verfahren zu verbessern. Dafür sollen Innovationen stärker gefördert, der Markt transparenter gestaltet und die baurechtlichen Anforderungen in den Ländern angeglichen werden.
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Maßnahmen der Baukostensenkungskommission wurden umgesetzt
Die Baukostensenkungskommission (BkSk) hat bis 2023 verschiedene Maßnahmen umgesetzt. Das Bauordnungsrecht wurde vereinfacht und modernisiert durch das Bauordnungsmodernisierungsgesetz (BauOMoG). Dadurch wurde das Bauordnungsrecht zwischen Bund und Ländern harmonisiert. Das serielle und modulare Bauen wird nun gefördert durch das Programm “Modulare Bauweise” des Bundes. Zusätzlich wurde ein Kompetenzzentrum für serielles und modulares Bauen geschaffen. Die Digitalisierung wurde vorangetrieben durch die Einführung des BIM-Standards in der öffentlichen Bauverwaltung. Zudem wird die Digitalisierung in der Bauwirtschaft durch das Programm “Digitales Planen und Bauen” des Bundes gefördert. Die verpflichtende Folgenabschätzung für die Kosten des Wohnens wurde eingeführt. Diese gilt für alle Entwürfe von Gesetzen, Verordnungen und Normen. Diesem Beispiel sollten übrigens auch Architekten bei ihrer Planungsarbeit folgen, nämlich jederzeit zu beachten, ob Entscheidung und Vorschläge Kostenauswirkungen haben könnte. Sie sollten dies nicht nur beachten, sondern auch immer kommunizieren.
Alle Maßnahmen der BkSk zielen auch darauf ab, den Bauprozess effizienter zu gestalten. Wohnen soll günstiger werden und natürlich soll die Bauwirtschaft von den Vorteilen der Digitalisierung profitieren und auf dem europäischen Markt wettbewerbsfähiger werden. Durch die Vereinfachung des Bauordnungsrechts und die Förderung des seriellen und modularen Bauens wird zudem eine schnellere und günstigere Umsetzung von Bauprojekten ermöglicht. Die Einführung des BIM-Standards und die Förderung der Digitalisierung sollen Planungs- und Bauprozesse optimieren und zu einer besseren Zusammenarbeit der Beteiligten führen. Die verpflichtende Folgenabschätzung für die Kosten des Wohnens soll sicherstellen, dass bei der Erstellung von Gesetzen, Verordnungen und Normen die Auswirkungen auf die Wohnkosten berücksichtigt werden. Damit wird auch bezahlbarer Wohnraum gefördert und unterstützt.
Nach 2024 werden weitere Maßnahmen umgesetzt
- Bauordnungsrecht: Das Bauantragsverfahren wird vereinfacht und es wird eine bauaufsichtliche Prüfpflicht für Bauprodukte eingeführt. Das Bauordnungsrecht ist in Deutschland Ländersache. Das BauOMoG hat die Bauordnung vereinfacht und harmonisiert. Dabei wurden unter anderem Regelungen zur Bauantragsstellung, Bauausführung und Bauüberwachung vereinfacht. Zudem wurden die Anforderungen an Bauprodukte und Baustoffe vereinheitlicht.
- Serielles und modulares Bauen: Die private Wirtschaft wird dazu ermutigt, das serielle und modulare Bauen zu fördern. Dabei sollen neue Bauweisen und -verfahren entwickelt werden. Beim seriellen und modularen Bauen werden Bauteile und Bauelemente in Serie vorgefertigt und vor Ort zusammengebaut. Diese Bauweise kann zu Kosteneinsparungen führen, da die Bauprozesse effizienter und standardisierter sind. Das Bundesprogramm “Modulare Bauweise” fördert die Entwicklung und Anwendung dieser Bauweise.
- Digitalisierung: Der BIM-Standard wird weiterentwickelt und private Unternehmen werden dazu ermutigt, die Digitalisierung in der Bauwirtschaft voranzutreiben. Die Digitalisierung kann in der Bauwirtschaft zu Kosteneinsparungen führen, da sie zu einer effizienteren Planung, Ausführung und Bewirtschaftung von Gebäuden führt.
- Regulierung und Normung: Die Regulierung und Normung werden weiterentwickelt, wobei die Kosten berücksichtigt werden. Eine zu komplexe oder strenge Regulierung und Normung führt meistens auch zu Kostensteigerungen. Die Bundesregierung hat daher eine verpflichtende Folgenabschätzung für die Kosten des Wohnens bei allen Entwürfen von Gesetzen, Verordnungen und Normen eingeführt.
Bedeutung für Architekten
In Deutschlands Ballungsräumen ist knapper Wohnraum und steigende Mieten ein alltägliches Problem. Die Neubautätigkeit in Deutschland ist seit Jahren nicht ausreichend. Laut der Wohnungsmarktprognose 2030 des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) werden rund 270.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt. Aufgrund der erhöhten Zuwanderung ist jedoch ein Bedarf von 350.000 bis 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr zu erwarten. Es ist nicht nur wichtig, dass neue Wohnungen gebaut werden, sondern dass auch kostengünstiger Wohnraum und sozialer Wohnungsbau angeboten werden. Die Baukosten haben einen maßgeblichen Einfluss auf die Mietpreise und die Frage der Bezahlbarkeit des Wohnens.
Ausgangssituation
Das “Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen” wurde unter Federführung des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) ins Leben gerufen. Es umfasst die Länder, kommunale Spitzenverbände, die Wohnungs- und Bauwirtschaft sowie andere gesellschaftliche Akteure. Ein wichtiger Bestandteil des Bündnisses ist die Baukostensenkungskommission (BKSK), die sich hauptsächlich mit dem Wohnungsbau befasst.
Baukostenentwicklung in Deutschland
Die Baukosten werden durch die Preise für Bauprodukte und Bauleistungen, Veränderungen im Planungs- und Bauprozess, Änderungen der Ausstattungsqualität sowie gesetzliche Vorschriften und Regelwerke beeinflusst. Der Baupreisindex für Wohngebäude des Statistischen Bundesamtes (DESTATIS) wird häufig als Grundlage herangezogen, obwohl er qualitative Änderungen nicht berücksichtigt.
Zwischen 1999 und 2014 sind die Baupreise um 27,7 % gestiegen, was dem Anstieg der Verbraucherpreise entspricht. Besonders stark sind die Preise im Ausbau (32,7 %) und für technische Anlagen (45,9 %) gestiegen. Dies lässt sich unter anderem durch den Anstieg der Metallpreise auf den Weltmärkten erklären. Da sich der Anteil der Baukosten seit 2000 deutlich von den Rohbau- zu den Ausbaugewerken verschoben hat, wirkt sich ein Anstieg der Preise für diese Bauleistungen überproportional auf die Baukosten aus. Die Preise für baubezogene Architekten- und Ingenieurleistungen sind in den letzten 15 Jahren um 56,6 % gestiegen. Auch die Kosten für Baunebenleistungen sind deutlich angestiegen.
Kostentreiber und Ansätze zur Kostenreduktion
Die Effizienz der Grundrisse und die Funktionalität der Architektur können zu erheblichen Kostenreduktionen führen. Eine Umfrage unter Experten hat ergeben, dass die größten Einsparungen bei den Grundrissen und der Konstruktion erzielt werden können. Der aktuelle Durchschnittswert von 45 m2 Wohnfläche pro Person ist weltweit führend und sollte unter dem Aspekt der Suffizienz diskutiert werden. Beispiele aus anderen Ländern zeigen, dass auch andere Standards akzeptiert werden können. Es geht nicht mehr darum, größere Wohnungen zu bauen, sondern um die sogenannte Dehierarchisierung der Raumgrößen. Das bedeutet, Raumgrößen sind nie vorgegeben, sondern individuell passend für die Nutzer. Räume sollten möglichst flexibel sein. Ein wichtiger Faktor ist das Verhältnis von Wohn- zu Verkehrsfläche, das durch intelligente Erschließung, kompakte Bauweise und Reduzierung von Stellplätzen optimiert werden kann.
Eine frühzeitige Einbeziehung aller am Planungsprozess Beteiligten ist entscheidend, um Kosten zu senken. Interdisziplinäre Planungsteams und eine bessere Kommunikation zwischen Architekten und Bauunternehmen können den Planungsprozess verkürzen und die Kostenkontrolle verbessern. Der Einsatz von computergestützten Planungsmethoden kann ebenfalls hilfreich sein.
Staatliche Regelungen haben ebenfalls Einfluss auf die Baukosten. Höhere Anforderungen an Neubauten können zu Kostensteigerungen führen. Auch neue Mobilitätskonzepte können Lösungen bieten. Die Optimierung der Bauprozesse und die verstärkte Nutzung modularisierter und standardisierter Bauweisen können erhebliche Kosteneinsparungen ermöglichen. Es ist wichtig, dass die Grundvoraussetzungen für den Einsatz solcher Bauweisen erfüllt sind und dass die Akzeptanz dafür steigt.
Follow-up-Prozess der Baukostensenkungskommission
Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen hat Maßnahmen zur Baulandbereitstellung, steuerlichen Anreizen, Überprüfung von Bauvorschriften und Erhöhung der Mittel für sozialen Wohnungsbau und Wohngeld vorgeschlagen. Der Bund wird die Länder und Kommunen bei der Erfüllung ihrer Aufgaben unterstützen und Anreize für die Wohnungs- und Bauwirtschaft schaffen.
Die Landesbauordnungen sollen sich stärker an der Musterbauordnung ausrichten und einheitliche Regelungen enthalten. Das BMUB setzt sich dafür ein, dass Kosten- und Praxisaspekte in Zukunft regelmässig in die Normungserarbeitung einbezogen werden. Es ist wichtig, dass die Bau- und Wohnungswirtschaft zusammenarbeiten, um das Problem der Losgrößen zu lösen.
Um die Energieeinspar- und Klimaschutzziele zu erreichen und Belastungen für Mieter und Hauseigentümer zu begrenzen, sollen die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) besser aufeinander abgestimmt werden. Eine Sonderbauministerkonferenz wurde einberufen, um diese Themen zu diskutieren. Das BMUB startet Kampagnen, um für den Wohnungsbau zu werben. Eine gute Planung und Akzeptanz bei den Nutzern sind entscheidend für den Erfolg.
Urteil zu Baukosten
Beim Bauen im Bestand sind 21% Abweichung von der Kostenberechnung kein Kündigungsgrund. Der Auftraggeber kann einen Architektenvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Wichtige Kündigungsgründe, die der Architekt zu vertreten hat, sind u. a. die wesentliche Abweichung von vertraglichen Vorgaben, eine schleppende, zögerliche und unzureichende Leistungserbringung trotz Fristsetzung, die Verursachung besonders grober Mängel, die Verletzung von Kooperationspflichten, aber auch die schuldhafte, erhebliche Überschreitung von Vertragsfristen und von Baukosten. Beim Bauen im Bestand steht dem Architekten bei der Kostenberechnung ein Toleranzrahmen zwischen 20 und 25% zur Verfügung. OLG Naumburg, Urteil vom 28.02.2018 – 3 U 36/17; BGH, Beschluss vom 09.10.2019 – VII ZR 167/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
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