Im ersten Teil der Serie Bauen ohne Architekt geht es um übergeordnete Bauherren-Themen. Als Bauherr oder Selbstbauer sind einige Dinge zu organisieren. Der zweiten Teil behandelt das leidige Thema Baumängel. Du findest dort praktische Tipps zum Thema Bauberatung. In diesem Artikel beschreiben wir die Wege bis zur Baugenehmigung. Wann brauche ich einen Bauantrag? Ein Bauantrag muss eigentlich immer gestellt werden, um eine Baugenehmigung zu bekommen. Dies gilt für Nutzungsänderung und Neuerrichtung von Gebäuden. Es gibt aber auch Bauvorhaben, die Aufgrund ihrer Größe genehmigungsfrei sind. Welche Art von Immobilien das betrifft, regeln die Landesbauordnungen. Ein Bauantrag ist die formelle Anfrage an die Behörde, ob eine Baumaßnahme den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Ein Bauantrag muss von einem Bauvorlageberechtigten, z.B. einem Architekten oder Ingenieur gestellt werden. Es gibt auch das vereinfachte Genehmigungsverfahren, was es auch Bauherren ermöglicht, eine Bauanfrage zu stellen. Ohne Baugenehmigung geht es fast nie! Wer ein Gebäude ohne Genehmigung baut, für das eine Baugenehmigung erforderlich ist, riskiert neben einem Bußgeld den komplett Rückbau bzw. Abriss! Behörden sind da relativ humorlos.
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Wie lang gilt eine Baugenehmigung?
Die Baukosten sind von 2022/2023 um rund fünfzehn Prozent gestiegen! Daher werden größere Baumaßnahmen und Sanierungsarbeiten an Immobilien in aller Regel finanziert. Hier findest Du eine Schnellberechnung für Baufinanzierungen. (Verlinkung zu Werbepartner *)
Durch die schwächelnde Baukonjunktur könnten Baupreise und Grundstückspreise im Laufe des Jahres 2023 nach unten gehen. Nach Erhalt der Baugenehmigung kann es also durchaus Sinn machen, mit dem Bauen etwas zu warten. Eine einmal erteilte Baugenehmigung gilt aber nur für eine bestimmte Zeit. Wie lange das ist, ist in den Landesbauordnungen festgelegt. Baugenehmigungen laufen nach rund drei Jahren ab, wenn bis dahin nicht mit dem Bau begonnen wurde oder die Bauausführung über ein Jahr lang unterbrochen war. Eine Baugenehmigung kann allerdings nochmal verlängert werden. Solche Situationen entstehen, wenn sich beispielsweise die Baufinanzierung noch verzögert oder andere rechtliche Fragen zu klären sind. Man sollte die Rechtskraft einer Baugenehmigung nicht unterschätzen! Denn wenn sich nach der Erteilung der Baugenehmigung das Baurecht oder das Planungsrecht für den Bauplatz verändert hat, werden die Grundlagen der abgelaufenen Baugenehmigung neu bewertet. Unter Umständen muss ein neuer Bauantrag gestellt werden.Um eine Baugenehmigung zu erhalten, sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen. Es gibt technische Richtlinien, Sicherheitsrichtlinien. Auch Wärmeschutz, Abstandsflächen, Grenzbebauung und Art der Nutzung sind geregelt und müssen eingehalten werden. Ebenso sind Raumplanerische Belange von Bedeutung – Stichwort der Bebauungsplan, die Baunutzungsverordnung (BauNVO) und die Landesbauordnungen. Unsere Experten mit dem Schwerpunkt Baurecht stehen bei Fragen zur Verfügung.
Welche Gebäude sind genehmigungsfrei?
Für bestimmte Bauvorhaben gibt es das sogenannte Anzeigeverfahren für genehmigungsfreie Vorhaben im Innenbereich. In diesen Fällen musst du ein Bauvorhaben lediglich anzeigen und auch nur einige wenige Unterlagen einreichen. Es gibt kein offizielles Genehmigungsverfahren und auf einen positiven Bescheid muss auch nicht gewartet werden. Allerdings muss bei diesem Anzeigeverfahren ein “qualifizierten Entwurfsverfasser” die Unterlagen erstellt haben – das ist ein Architekt oder ein Bauingenieur.
Folgende Gebäudearten sind in der Regel genehmigungsfrei: Gebäude ohne Aufenthaltsräume, wenn diese Gebäude und Vorbauten nicht mehr als 40 m³ umbauten Raum einnehmen und weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen | Carports und Garagen mit notwendigen Einstellplätzen und nicht mehr als 40 m³ umbauten Raum, jedoch nur, wenn die Einstellplätze genehmigt oder nach § 69 a der Landesbauordnung genehmigungsfrei sind | Solaranlagen bzw. Kollektoren auf Dachflächen und an Außenwänden, Zäune und Mauern bis 1,80 m Höhe sowie Wasserbecken bis 100 m² Fläche.
Hinweis: Auch genehmigungsfreie Baumaßnahmen müssen den Anforderungen des öffentlichen Baurechtes genügen! So kann zum Beispiel die Lage eines Geräteschuppens auf dem Grundstück durch Festsetzungen im Bebauungsplan eingeschränkt sein. Auch Abstandsvorschriften sind zu berücksichtigen. Download der schnellsten Kosten-APP ⏷ Baukosten mit Excel ⏷ DIN 276 inklusive
Bauen ohne Architekt im Alleingang
Bei einem Neubau für ein Wohnhaus geht das nicht. Dafür musst du einen Bauantrag stellen. Das geht nicht ohne Planer mit einer Bauvorlageberechtigung. Wer hat einen Bauvorlageberechtigung? Alle in der Architektenkammer eingetragenen Architekten und Ingenieure verfügen über eine Bauvorlageberechtigung. Die Bauvorlageberechtigung ist erforderlich, um Unterlagen einer Genehmigungsplanung einzureichen. Der Ersteller ist rechtlich für den Inhalt verantwortlich. Zu einem Bauantrag gehören Bauzeichnungen und Berechnungen, wie: Das Bauantragsformular, eine Baubeschreibung, Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100, der statistische Erhebungsbogen, der Wärmeschutznachweis, statische Berechnungen zur Standsicherheit, der amtlichen Lageplan. Bei bestimmten Gebäuden können weitere Unterlagen wie z.B. eine Prüfstatik erforderlich sein. Außerdem können im Einzelfall weitere Nachweise gefordert werden, z.B. für Stellplätze, Lärmschutz oder für Wärmeschutz.
Das Honorar für Planungen
Das Honorar für Architektenleistungen ist gesetzlich in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure geregelt. In diesem Artikel findest du weitere Infos zum Honorar. Übrigens, die Bezeichnung Architekt ist gesetzlich geschützt. Architekt darf sich nur nennen, wer Mitglied in der Architektenkammer und dort auf der Architektenliste geführt wird. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende Ausbildung und Berufspraxis. Architekten unterliegen einer strengen Berufsordnung (u.a. eine Fortbildungspflicht), deren Einhaltung überwacht wird.
Kennst du schon Teil 1 unserer Serie “Bauen ohne Architekt”? Dort erfährst du, was du dir als Bauherr zumuten kannst, wenn du Eigenleistungen erbringen möchtest. Damit meine ich nicht nur die Muskelhypothek, sondern auch Behördengänge und Formalitäten z.B. rund um einen Bauantrag. Außerdem schreibe ich dort etwas zu Bauforen im Internet. Hier gehts lang …
FAQ zur Baugenehmigung
Wie finde ich einen Architekten für eine Baugenemigung?
Wir empfehlen, einen regionalen Architekten zu wählen. Der Planer sollte zu dir und deinem Bauvorhaben passen. Auf Baumensch.de findest du Bauplaner und Bauexperten, die auch diese Teilleistung erbringen. Du solltest prüfen, ob du einen Bauantrag benötigst oder ob ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren genügt.
Welche Gebäude sind genehmigungsfrei?
Folgende Gebäudearten sind in der Regel genehmigungsfrei: Gebäude ohne Aufenthaltsräume, wenn diese Gebäude und Vorbauten nicht mehr als 40 m³ umbauten Raum einnehmen und weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen | Carports und Garagen mit notwendigen Einstellplätzen und nicht mehr als 40 m³ umbauten Raum, jedoch nur, wenn die Einstellplätze genehmigt oder nach § 69 a der Landesbauordnung genehmigungsfrei sind | Solaranlagen bzw. Kollektoren auf Dachflächen und an Außenwänden, Zäune und Mauern bis 1,80 m Höhe sowie Wasserbecken bis 100 m² Fläche.
Wie lang gilt eine Baugenehmigung?
Eine einmal erteilte Baugenehmigung gilt nur für eine bestimmte Zeit. Auch das regeln die einzelnen Landesbauordnungen. Die Baugenehmigung läuft i.d.R. "nach drei Jahren ab", wenn bis dahin nicht mit dem Bau begonnen wurde oder die Bauausführung über ein Jahr lang unterbrochen war. Sie kann dann verlängert werden. Solche Situationen entstehen, wenn sich z.B. die Finanzierung oder rechtliche Fragen zeitlich ziehen.
Was ist ein Bauantrag?
Ein Bauantrag ist die formelle Anfrage an die Behörde, ob eine Baumaßnahme den öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht. Ein Bauantrag muss von einem Bauvorlageberechtigten, z.B. einem Architekten oder Ingenieur gestellt werden.
Für Feedback und Fragen
Hier findest Du FAQs und aktuelle Infos.
