Risiko beim Bauen für private Bauherren

Viele Bauherren verzichten beim Hausbau auf die Beratung durch Profis. Ein Haus zu bauen ist sehr komplex. Um Probleme beim Bauen zu vermeiden, müssen einzelne Maßnahmen immer terminlich und technisch im Zusammenhang mit anderen geplant und ausgeführt werden. Sorglosigkeit ist gefährlich. Die Erfahrung aus meiner gutachterlichen Tätigkeit zeigt, dass viele Bauherren es beim “nächsten Mal” anders machen würden. Fakt ist: nur jeder zweite Bauherr lässt die Bauunterlagen vor dem Baubeginn von unabhängigen Bauexperten prüfen. Bei Verträgen mit Bauträgern, Baufirmen oder Handwerkern sieht es nicht besser aus. Und nur ein Drittel der Bauherren nehmen das Bauwerk nach der Fertigstellung mit sachkundiger Unterstützung ab. Eigentümer stellen oft erst nach Jahren fest, dass ihnen die Bestandszeichnungen ihres eigenen Hauses (!) fehlen, weil Bauunternehmer oder Bauträger die Aushändigung dieser wichtigen Dokumentation vertraglich ausgeschlossen haben. Diese und andere Fallen lassen sich vermeiden.

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Risiko beim Bauen für Bauherren minimieren

Das Risiko für Bauherren ist groß: Kein Bauherr kann Bauzeichnungen, Verträge und Ausführung wirklich fachlich richtig beurteilen. Er müsste Jurist, Architekt und Bauingenieur zugleich sein. Stolpersteine lauern überall: Schon vor Baubeginn können unklar formulierte Verträge das Konfliktpotenzial erhöhen und Missverständnisse sind vorprogrammiert. Dabei ist besonders zu Beginn Transparenz und umfängliche Aufklärung der Bauherren wichtig. Diese gehen davon aus, dass bestimmte Leistungen logischerweise im Vertrag enthalten sind, was leider nicht immer der Fall ist. Wenn Bauleistungen plötzlich extra berechnet werden, entstehen Konflikte. Oft sind auch Art und Qualität der verbauten Materialien nicht ordentlich definiert – wenn die gebauten Realität anders als erwartet ist, führt das ebenfalls zu Streit.

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Sorgfältige Prüfung der Bauunterlagen sollte normal sein

Gefährliche Sorglosigkeit herrscht auch im Zusammenhang mit Planungsunterlagen. Bauzeichnungen erscheinen häufig sehr abstrakt. Laien können die Beschriftungen und Maßangaben in Zeichnungen schlecht interpretieren. Sie können nicht einschätzen, ob zum Beispiel ein durchgang groß genug bemessen wurde. Es fehlt das “Gefühl” für die tatsächlichen Größenverhältnisse. Für viele Bauherren wird das erst nach der Errichtung ersichtlich. Zu spät, denn nachträgliche Änderungen sind teuer.

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Viele Planungsfehler lassen sich im Nachhinein nur mit großem Aufwand korrigieren. Aus diesem Grund ist es wirklich notwendig, in jeder Bauphase den richtigen Experten zu Rate zu ziehen: Bei der Planung, während der Ausführung und bei der Abnahme. Was vor dem Baubeginn alles zu beachten ist, haben wir in einer Checkliste beschrieben.

Beratungsangebot für Bauherren und Profis

Problem auf der Baustelle bei der Planung? Benötigst du eine zweite Expertenmeinung oder eine Empfehlung? Dann bist du hier genau richtig. Das Erstgespräch ist kostenlos, falls gewünscht, werden weitere Tätigkeiten nach Aufwand zu fairen Konditionen abgerechnet. Hier Seite findest du Beratungsbeispiele zu Grundrissoptimierungen und die zugehörigen Honorare. Bei Problemen auf deiner Baustelle, kommen unsere Kollegen natürlich auch zu dir.

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Urteile zu Planungsfehlern und Mängeln

Leistung besser als bestellte ausgeführt: Kein Anspruch auf Mängelbeseitigung. Auch wenn die Leistung nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht, kann der Auftraggeber keine Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn die Ist-Beschaffenheit aus technischer Sicht qualitativ höherwertiger ist als die vorgesehene Soll-Beschaffenheit. OLG Koblenz, Urteil vom 23.02.2017 - 6 U 150/16; BGH, Beschluss vom 18.12.2019 - VII ZR 68/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei planungsbedingten Baumängeln muss der Architekt den Vorschuss für eine Mängelbeseitigung zahlen. Soweit sich ein Planungsmangel bereits im Bauwerk verwirklicht hat, besteht kein Nachbesserungsanspruch und somit auch die Möglichkeit zur Selbstvornahme nicht mehr. Wegen vom Architekten zu vertretenden Planungs- und Überwachungsfehlern, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, haftet der Architekt auf Schadensersatz. Im Wege des Schadensersatzes kann auch die Vorfinanzierung in Form der vorherigen Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrags gegen den Architekten verlangt werden. OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.06.2019 - 13 U 161/17; BGH, Beschluss vom 20.11.2019 - VII ZR 155/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen)

Schwarzplaner haftet nicht für Planungsmängel. Die Erbringung von Architektenleistungen "ohne Rechnung" stellt einen Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz dar und führt zur Nichtigkeit des Architektenvertrags. In einem solchen Fall stehen dem Auftraggeber keine Mängelansprüche gegen den Architekten zu. OLG Celle, Urteil vom 09.03.2017 - 16 U 169/16; BGH, Beschluss vom 24.07.2019 - VII ZR 74/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bauherr und Unternehmer vergleichen sich: Ist der Architekt "aus dem Schneider"? Ein zwischen dem Auftraggeber und dem Bauunternehmer wegen Baumängeln geschlossener Vergleich hindert den Auftraggeber nicht daran, den wegen Bauüberwachungsfehlern gesamtschuldnerisch mit dem Bauunternehmer haftenden Architekten auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen. OLG Brandenburg, Urteil vom 24.10.2019 - 12 U 47/19

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