Was ist beim Bauvertragsrecht 2023 zu beachten?

Seit 2018 ist der tatsächliche Erfolg geschuldet und nicht nur das Bemühen. Das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechtes trat am 1. Januar 2018 in Kraft. Wird nun alles besser oder ist das neue Bauvertragsrecht ein Labyrinth mit Fallstricken? Was bringt das neue Bauvertragsrecht im einzelnen? Eine gute Nachricht vorweg: Private Bauherren haben damit mehr Rechte. Diese Rechte kann man jedoch nur nutzen, wenn man sie kennt. Seit 2018 haben private Bauherren u.a. einen Anspruch auf verständliche Baubeschreibungen, Pläne und Berechnungen und auf ein konkretes Datum zur Fertigstellung der Immobilie. Das Bauvertragsrecht ist zudem erstmals im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Davor wurden Bauprojekte auf Basis des Werkvertragsrechts abgewickelt. Dieses alte Regelwerk war allerdings nicht auf Immobilien zugeschnitten. Der Werkvertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch wurde neu strukturiert und in vier Untertitel gesplittet:

1 Werkvertragsrecht § 631 bis § 650o BGB
2 Architekten- und Ingenieurverträge § 650p bis § 650t BGB
3 Bauträgervertrag § 650u und § 650v BGB
4 Reisevertrag §§ 651 ff BGB

Die Themen in diesem Beitrag

Bauherren können Änderungen anordnen
Für Architekten wichtig: Die fiktive Abnahme
Recht auf Teilabnahme für Architekten
Immer noch wichtig: Die Abnahme von Leistungen durch die Bauherren
Endlich Pflicht: Bessere Beschreibung aller Bauleistungen
Falsches Material geliefert – Lieferant muss zahlen
Architektenverträge – alles über Abnahme und Kündigung
Bauherren können Verträge 14 Tage lang kündigen – darüber müssen Firmen aufklären

Planungsgrundlage mit Kosten sind Pflicht

Weil Bauherren oft noch nicht genau wissen, was sie wollen, sollen zunächst Planungsgrundlagen erarbeitet werden. Sie sollen dem Bauherrn zur Freigabe vorlegt werden. Diese sogenannten Planungsgrundlagen dienen dann der Ermittlung der Planungsziele (§ 650 p Abs. 2 BGB). Die Planungsgrundlagen müssen u.a. eine Kosteneinschätzung enthalten – eine grobe Prognose. Diese Prognose soll alle Projektkosten transparent machen. Für Architekten: Alle Details, Tipps und Anleitungen findest du in diesem Artikel.

Architektenverträge sind Werkverträge

Auch Architektenverträgen sind Werkverträge und das allgemeine Werkvertragsrecht findet auch auf diese Anwendung. Das BGB sieht in § 640 Abs. 2 eine Neuregelung zur Abnahme vor. Danach gilt die Leistung als abgenommen, wenn der Planer den Bauherren nach Abschluß der Leistungen eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und dieser die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe von mindestens einem Mangel verweigert hat.

Folglich ist die Vergütung zu entrichten, wenn der Bauherr die Leistung abgenommen hat oder die Abnahme nach § 641 Abs. 2 BGB entbehrlich ist und der Architekt eine prüffähige Schlussrechnung gestellt hat. Die Schlussrechnung ist prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthällt, die auch für den Besteller nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn die Bauherren nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen die Prüffähigkeit erhoben haben.

Eine wichtige Neuregelung enthält schließlich § 650 h BGB, der über 650 q BGB ebenfalls auf den Architektenvertrag Anwendung findet. Demnach bedarf die Kündigung des Architektenvertrages der Schriftform. Die wirksame Kündigungserklärung setzt daher gemäß § 126 Abs. 1 BGB voraus, dass sie schriftlich erfolgt und durch den Erklärenden eigenhändig unterzeichnet wird. Die Schriftform kann gemäß § 126 Abs. 3 BGB auch durch eine qualifizierte elektronische Signatur nach § 126 a Abs. 1 BGB ersetzt werden. Im Gegensatz hierzu reicht eine einfache EMail ohne elektronische Signatur nicht aus.⇧

Tipp für Bauplaner: Die fiktive Abnahme

Auch die sogenannte fiktive Abnahme ist im § 640 Abs.2 neu geregelt. Fiktiv abgenommen gilt eine fertige Leistung im Werkvertragsrecht, z.B. eine fertiggestellte Planung, wenn der Auftraggeber mit einer angemessenen Frist zur Abnahme auffordert wurde und er diese nicht fristgerecht verweigert. Zur Verweigerung der Abnahme müsste er mindestens einen Mangel angeben. Achtung: Normale Verbraucher müssen auf die rechtlichen Folgen einer nicht fristgerechten Abnahme hingewiesen werden. Eine fiktive Abnahme ist seit 2018 an die Fertigstellung der Leistungen gebunden und nicht an die Abnahmereife. Abnahmereif galt früher ein Werk, wenn es ohne wesentliche Mängel hergestellt war. Das bedeutet, eine fiktive Abnahme ist seit 2018 auch dann möglich, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt.⇧

Recht zur Teilabnahme für Architekten

Für Planerverträge wurde im § 650s BGB das Recht zur Teilabnahme geregelt. Architekten und Ingenieure können nach der Abnahme der letzten baulichen Leistung eine Teilabnahme der bis dahin erbrachten Leistungen verlangen. Für Architekten ist das relevant, wenn die Leistungsphase 8 oder 9 beauftragt wurde. Die Mängelhaftung für Planungs- und Überwachungsleistung beginnt so nahezu gleichzeitig mit der Abnahme der fertiggestellten Bauleistung. durch die vorgesehene Neuregelung wird der bisherige Zustand beendet, wonach bei Vereinbarung von Leistungen nach Leistungsphase 9 der HOAI die Verjährung für sämtliche Architektenleistungen erst beginnt, wenn die Gewährleistung des letzten bauausführenden Unternehmers bereits abgelaufen ist. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist, dass Architekten und Ingenieure die Abnahme auch einfordern.

Bauherren müssen aufgeklärt werden

Bauherren können Bauverträge formlos und ohne Angabe von Gründen innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Sie können ihre Entscheidung überdenken und sich beispielsweise nochmal von einem Experten beraten lassen. Für kleinere Baumaßnahmen galt das schon vorher, z.B. für Badrenovierung. Die neue Regelung wird nun auf Verbraucher-Bauverträge ausgeweitet.

Bauunternehmer müssen ihre Auftraggeber über die Möglichkeit des Widerrufes aufklären. Zur Erleichterung stellt der Gesetzgeber eine Muster-Widerrufsbelehrung zur Verfügung. Unternehmer können diese Belehrung ohne inhaltliche Änderung verwenden, um auf der sicheren Seite zu sein. Bei einer falscher Belehrung verlängert sich die Widerrufsfrist automatisch um bis zu 12 Monate oder bis zum dem Zeitpunkt, an dem die Leistung vollständig erbracht ist. Da Bauunternehmer auch bereits erbrachte Teilleistungen abrechnen können, sollte ein Widerruf aber immer gut überlegt sein, denn durch den Widerruf entfallen etwaige Mängelansprüche für erbrachte Teilleistungen. Zudem muss der Widerruf bzw. der Grund für den Widerruf beweisbar sein. Neu ist auch, dass eine Kündigung aus wichtigem Grund nun für alle Vertragsparteien gilt. Für Bauunternehmer war das bislang nicht eindeutig geregelt.

Kann ein Bauvertrag gekündigt werden?

Wenn es beim Bau Ärger gibt, kann ein Bauvertrag gekündigt werden. Immer, wenn eine Vertragspartei gegen vertragliche Regelungen verstößt, ist eine Kündigung möglich. Dafür gibt es drei Gründe:

1. Bei Nichterfüllung, das heißt, wenn einer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt
2. Wenn jemand gegen wesentliche Bestimmungen des Vertrags verstößt
3. Wenn die Fortsetzung der vereinbarten Leistungen unzumutbar geworden sind. Das ist der Fall, wenn z.B. der GU mindestens drei Monate lang unbegründet nicht weiterbaut

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen. Die Gründe für die Kündigung müssen formuliert werden. Auch hier sollte man sich juristisch beraten lassen, damit die Kündigung rechtskräftig ist. Besonders bei Kündigungen werden regelmäßig viele Fehler gemacht. Freie Kündigungen kosten in der Regel mindestens 10 % der Vertragssumme. Daher ist die Prüfung von Bauverträgen so immens wichtig. Je genauer ein Bauvertrag formuliert ist, desto größer wird die Rechtssicherheit.

Checkliste für den Verbraucherbauvertrag

Du kannst einen Bauvertrag vor der juristischen Prüfung durch Dritte anhand folgender Punkte selbst vorprüfen:

• Stimmen die Angaben zu den Vertragspartnern?
• Enthält der Bauvertrag eine ausführliche und korrekte Baubeschreibung?
• Ist ein Fertigstellungstermin genannt?
• Sind genaue Angaben zur Bauzeit gemacht?
• Wird ein garantierter Festpreis vereinbart und welche Frist gilt dafür?
• Gibt es als Anlage einen Zahlungsplan?
• Liegen die Höhe der Raten bei maximal 90 Prozent der Gesamtkosten?
• Ist eine Vertragsstrafe fixiert, wenn die Baustelle nicht vertragsgerecht fertiggestellt wird?
• Ist eine förmliche Abnahme vorgesehen?
• Gilt für die Abnahme eine angemessene Frist von 10 bis 14 Tagen?
• Sind alle technischen Dokumente enthalten?
• Wurde eine 5-jährige Gewährleistungsfrist berücksichtigt?
• Wurde eine Gewährleistungsbürgschaft gestellt?
• Ist ein 14-tägiges Widerrufsrecht vorgesehen?
• Wurde geregelt, wer bei Bauverzögerungen haftet, wenn Material nicht lieferbar ist?

Das sind nachteilige Klauseln im Bauvertrag

• Beschränkte Garantiezeiten oder Haftungsfreistellungen für den Unternehmer bei Mängeln am Bau
• Diffuse Regelungen über die Verantwortung zur Beseitigung von Mängeln. Diese können die Durchsetzung von Verbraucherrechten stören
• Unangemessen hohe Kosten für Änderungen oder Nachträge während des Bauens
• Ungenaue Regelungen zu den Zahlungsbedingungen. Das kann zu Verzögerungen oder unerwarteten Kosten führen
• Abtretung von Darlehensansprüchen zugunsten des Bauunternehmers
• Eingeschränkte Verbraucherrechte bei Schlechtleistung oder Verzug des Bauunternehmens

Endlich bessere Beschreibung von Bauleistungen

Bauverträge sind nun transparenter. Bauherren können durch Regelungen im Bauvertragsrecht die Angebote viel besser vergleichen und erkennen, welche Leistung hinter welchem Preis steht. Bauherren müssen vor Vertragsschluss über die Bauleistungen aufgeklärt werden. Für Bauunternehmer ist das sehr wichtig, denn Unklarheiten in der Beschreibung gehen zukünftig zu seinen Lasten.

Eine Baubeschreibung muss Angaben zur Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke machen. Dabei müssen Art und Umfang detailliert dargestellt werden. Auch Qualitätsmerkmale, Gebäudedaten, Pläne mit Flächenangaben und Zeichnungen sind zu nennen und dem Auftraggeber zu übergeben. Auch die Dauer der Baumaßnahme und der Fertigstellungstermin müssen genannt werden. Grundrisse sowie Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke müssen benannt sein. Das Qualitätsniveau der in der Baubeschreibung erwähnten Leistungen ist auch für die nicht oder nur unklar beschriebene Leistung maßgeblich. Die Dokumentation kann – je nach Projekt – sehr umfänglich ausfallen. Bauherren sollen Zeit haben, das Angebot prüfen und vergleichen zu können.

Für Bauunternehmungen ist das eine zusätzliche Pflichtleistung, für die der Gesetzgeber keine Vergütung vorgesehen hat. Es wird sich zeigen, wie diese entstehende Mehrkosten “verteilt” werden. Sicher ist: Mängel- und Kostenrisiko bei der Bauausführung werden gesenkt, denn Bauleistungen können nun von Sachverständigen besser überprüft werden.

Wer einen Architekten beauftragt, ist sowieso besser dran, denn man bekommt automatisch eine neutrale und exakte Leistungsbeschreibungen von ihm. Die Erstellung von Ausschreibungsunterlagen ist eine Standardleistung.

Eine detailliere Baubeschreibung ist ein Muss

Bauzeit: Wenn in Bauverträgen bisher eine Bauzeit benannt wurde, war dies eine freiwillige Angabe. Das ändert sich: Ab 1. Januar 2018 muss die Baufirma verbindlich sagen, wann der Bau fertig ist. Steht der Termin noch nicht fest, muss sie die Dauer der Baumaßnahme nennen. Wichtig ist diese Angabe, damit Bauherren ihre Finanzierung, die Wohnungskündigung und den Umzug planen können. Halten die Baufirmen sich nicht an den festgelegten Termin, müssten sie Schadenersatz leisten. Das heißt: Können Bauherren erst später als geplant einziehen und entstehen ihnen dadurch weitere Kosten, können sie diese künftig an den Bauunternehmer weiterreichen.

Abschlagszahlungen: Baufirmen dürfen maximal 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung als Abschlagszahlung fordern. Der Rest wird nach der Abnahme fällig. Der Abschlag richtet sich nach dem Wert der erbrachten Leistungen. Bei Mangelhaftigkeit kann der Bauherr einen angemessenen Teil der Abschläge einbehalten. Früher galt der wenig praktikablen Begriff des Wertzuwachses. In diesem Punkt gleicht man sich damit an die VOB/B an.

Unterlagen: Baufirmen müssen künftig Unterlagen zum Nachweis der Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften übergeben. Dazu zählen etwa Genehmigungsplanungen oder Nachweise zur Energieeinsparverordnung (EnEV). durch die neue Regelung haben Bauherren die Möglichkeit, die Unterlagen von einem Sachverständigen prüfen zu lassen. Wenn der Bauunternehmer Abschlagszahlungen verlangt, dürfen diese zum einen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. Ferner darf der Bauunternehmer bei Verlangen von Abschlagszahlungen eine Sicherheit für seinen Vergütungsanspruch nur in Höhe von maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung bzw. in Höhe der nächsten Abschlagszahlung vereinbaren. Eine Sicherheit in Höhe von 100 Prozent seines Vergütungsanspruchs kann der Bauunternehmer daher nur verlangen, wenn er auch zu 100 Prozent vorleistet, also keine Abschlagszahlungen verlangt.⇧

Abnahme nach BGB § 640 noch immer wichtig

Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Der Abnahme steht es gleich, wenn der Besteller das Werk nicht innerhalb einer ihm vom Unternehmer bestimmten angemessenen Frist abnimmt, obwohl er dazu verpflichtet ist.

Nimmt der Besteller ein mangelhaftes Werk gemäß Absatz 1 Satz 1 ab, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in § 634 Nr. 1 bis 3 bezeichneten Rechte nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält…

An den Formulierungen sieht man schnell, dass das die praktische Umsetzung nicht ganz einfach ist. Der Wust an Vorschriften schreckt Laien ab. Wer alle Hürden sauber nehmen will, sollte sich in die Vorschriften vertiefen oder einen Experten zu Rate ziehen.

Lieferant zahlt bei falschem Material

Arbeit gut – geliefertes Material schlecht? In solchen Fällen blieben Handwerker bisher auf ihren Kosten sitzen. Seit Januar 2018 gibt es das Problem für Handwerker nicht mehr. Sie haben nun Ersatzanspruch gegenüber Lieferanten. Darunter fallen neben den Kosten für neues Material auch die Kosten für Demontage/Montage angrenzend verbauter Bauteile. Vorsicht Handwerker, denn es gibt ein Hintertürchen: Hersteller und Lieferanten können die erweiterte Haftung in ihren AGB ausschließen. Während der Bauphase sollten unbedingt regelmäßige Kontrollen durchgeführt werden.

Gesamtschuldnerische Haftung

Bei Baumängeln, die sowohl ein Bauunternehmer, als auch der Planer wegen unzureichender Objektüberwachung verantwortet, haften beide gegenüber dem Bauherrn als Gesamtschuldner. Der Bauherr und Auftraggeber hatte bislang die Wahl, ob er den Bauunternehmer auf Nacherfüllung oder den Planer auf Schadenersatz in Anspruch nimmt. Der § 650t BGB regelt nun, dass die Nacherfüllung Priorität hat. Solange der Bauherr den Bauunternehmer nicht zur Mängelbeseitigung aufgefordert hat, kann der Planer die Übernahme der Verantwortung verweigern. Erst nachdem der Bauunternehmer untätig bleibt oder die Nacherfüllung verweigert, kann er den Architekten in Anspruch nehmen.⇧

Kann ein Bauvertrag nachträglich geändert werden?

Wenn der unterschriebene Bauvertrag geändert werden soll, müssen beide Parteien zustimmen. Besonders bei Änderungen während der Baustelle, kann eine Anpassung des Bauvertrags nötig werden. Änderungen kommen in Frage bei Anordnungen des Bauherren, Änderungen der Leistungen, die von einer Partei erbracht werden müssen und bei zusätzliche Kosten aufgrund von Änderungen im Projekt. Die Vertragsparteien müssen die Änderungen schriftlich bestätigen. Sonst sind sie nicht rechtsgültig. Man sollte Änderungen an einem Bauvertrag durch ein Anwalt oder durch die Verbraucherzentrale prüfen lassen, damit alles rechtmäßig und im Interesse beider Parteien sind.

Bauherren können nach Vertragsabschluss Änderungen anordnen

Neu ist das Anordnungsrecht. Es erlaubt Bauherren Änderungen am Bauwerk zu verlangen. Dabei sind alle Immobilientypen betroffen: vom privaten Haus bis zum Industriekomplex. Auf Änderungswünsche müssen Unternehmer grundsätzlich ein Nachtragsangebot erstellen. Einigt man sich innerhalb 30 Tage nicht darüber, kann der Bauherr von seinem Anordnungsrecht Gebrauch machen. Dann hat der Unternehmer keine Wahl. Er muss die Änderungen ausführen. Eine Ausnahme gibt es: Hält der Unternehmer die Änderungen für unzumutbar, kann er sich widersetzen. Die Nachweispflicht liegt beim Unternehmer. Um solche Streitfälle schnell zu klären, richten die Landgerichte bis zum Jahresende sogenannte Baukammern ein.⇧

Bei Unstimmigkeiten: Einigungsverfahren

Das Gesetz verpflichtet streitende Parteien zur durchführung von Einigungsverfahren, die von Sachverständigen unterstützt werden. Dies betrifft sowohl Bauanordnungen, als auch Mehrvergütungsansprüche von Unternehmern. Die Kosten der Sachverständigen teilen sich die Parteien je zur Hälfte. Erst danach sind gerichtliche Verfahren möglich.⇧