Eine hohe Bauqualität ist für Profis selbstverständlich. Viel besser noch ist eine Kombination aus Qualität, niedrigen Baukosten und schnellem Bauen. Und genau da trennt sich die Spreu vom Weizen. Die besten Kunden gewinnt man nur mit konsequenter Kostenorientierung. Für routinierte Punktlandungen bei den Baukosten ist die Zielkostenmethode der Königsweg. Bei traditioneller Projektentwicklung werden zunächst die Herstellungskosten geschätzt. Danach wird eine Gewinnspanne aufgeschlagen und letztlich wird daraus ein Preis abgeleitet. Eein Excel-Template für Immobilien-Projektentwicklung gibts in unserem Shop. Wenn der Preis auf dem Markt nicht akzeptiert wird, das Projekt zu teuer ist, reduziert man die Qualität, schmilzt die Baumasse zusammen oder korrigiert die Gewinnerwartung. Das alles läuft gerne unter dem Deckmantel design to cost. Fast die gesamte Branche arbeitet nach diesem Prinzip. Mit Zielkosten gibt es eine deutlich bessere Methode, um Kostensteigerungen zu verhindern.
Zielkosten und proaktives Kostenmanagement- eine wirksame Methode zur Reduzierung von Baukosten
Die Zielkostenmethode funktioniert erfrischend anders. Sie nutzt proaktives Kostenmanagement. Target Costing wurde in Japan entwickelt und unterscheidet sich grundsätzlich von der üblichen Cost-Plus bzw. Kostenaufschlagmethode. Bei der Zielkostenberechnung wird die gesamte Wertschöpfungskette berücksichtigt. Man denkt konsequent vom Ende her – also vom Kunden. Dafür werden zunächst die erlaubten Baukosten ermittelt, indem man einen Zielpreis definiert und von diesem eine angemessene Gewinnspanne abzieht. Der Prozess der Zielkalkulation hat drei Bausteine:
- Marktgerechte Baukalkulation
- Zielkalkulation auf Produktebene und
- Zielkalkulation auf Komponentenebene.
Die Baukalkulation konzentriert sich auf die Kundenanforderungen und nutzt das Konzept der erlaubten Kosten, um den Wettbewerbsdruck auf Planer, Architekten und Bauunternehmer zu übertragen. Es wird ein marktgerechter Preis für ein Gebäude ermittelt, indem die Anforderungen des Bauherren immer die höchste Priorität behalten.
Die 3 Bausteine im Zielkosten-Prozess
Die erste Frage zur Ermittlung der erlaubten Kosten lautet daher: Wie viel darf das kosten, was der Bauherr braucht? Die erlaubten Kosten müssen dabei erreicht werden, ohne dass Funktionen geopfert, Leistungen und Zuverlässigkeit gemindert oder Termine verzögert werden. Das schafft man nur, wenn im Zielkosten-Prozess wirklich verstanden wird, was dem Bauherrn wichtig ist. Die Ergebnisse der Analyse ist der eigentliche Bedarf. Dieser kann erheblich von den zuvor vom Bauherrn selbst formulierten Wünschen abweichen. Das tiefe Verständnis für die eigentliche Anforderung der Bauherrschaft ist das “Geheimrezept” für günstiges Bauen. Dafür müssen Bauherren nur bereit sein, sich auf eine entsprechende Beratung einzulassen.
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Im Bauwesen arbeiten nur wenige mit Zielkosten
Warum steckt die Zielkostenmethode bei uns noch in den Kinderschuhen? Die Antwort liegt auf der Hand: Solange Architekten und Ingenieure durch Honorarmehrung von hohen Baukosten profitieren, werden weniger klugen Konzepte erdacht. Leider verteuern sich auch Bauprodukte über die Aufschläge beim Bauunternehmer und leider hat die Abwehr von Haftung einen höheren Stellenwert, als das Selbstverständnis Verantwortung zu tragen und dem Bauherren das beste Produkt zu liefern. Bauherren wünschen sich schon lange alternative Projektmethoden.
Im zweiten Schritt der Zielkostenmethode entwickelt man ein Produkt, das den tatsächlichen Bedarf des Bauherren im Rahmen der erlaubten Kosten befriedigt. Die Angriffsfläche zur Kostenoptimierung ist groß. In der Praxis gelingt das nur über den direkten Draht zu den Herstellern von Bauprodukten. Während erfolgreiche Baukonzerne diese Verbindung schon lange nutzen, verschläft der planende Mittelstand diese Chancen. Wer günstig bauen will, muss die Bauindustrie einbeziehen.Kostendruck bis auf die Komponentenebene
Nachdem die Zielkosten feststehen, geht es an die Umsetzung. Dafür nutzen Bauplaner eine Reihe von methodischen Werkzeugen, z.B. Value Engineering, Wertanalyse, und Qualitätsabgleich. Der Einsatz dieser Tools ist wesentlicher Bestandteil der Zielkosten-Systematik. Sind die Zielkosten schließlich auf Produktebene gefunden, werden diese bis auf die sogenannte Komponenten-Ebene zerlegt. Komponenten oder Bauteile werden üblicherweise vom Handwerk und Bauunternehmen eingekauft. Natürlich wird auch dabei Gewinn abgegriffen. Daher muss der Kostendruck auf breiter Front bis auf die Lieferanten übertragen werden. Wer Baukosten ohne Qualitätseinbußen einsparen möchte, muss alle Stellschrauben nutzen – genauso wie die Großen der Branche. Warum gelingt dem Mittelstand das nicht so gut? Fehlt das Netzwerk oder sind die Lieferanten zu mächtig?
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Urteil zu Baukosten
Beim Bauen im Bestand sind 21% Abweichung von der Kostenberechnung kein Kündigungsgrund. Der Auftraggeber kann einen Architektenvertrag aus wichtigem Grund kündigen. Wichtige Kündigungsgründe, die der Architekt zu vertreten hat, sind u. a. die wesentliche Abweichung von vertraglichen Vorgaben, eine schleppende, zögerliche und unzureichende Leistungserbringung trotz Fristsetzung, die Verursachung besonders grober Mängel, die Verletzung von Kooperationspflichten, aber auch die schuldhafte, erhebliche Überschreitung von Vertragsfristen und von Baukosten. Beim Bauen im Bestand steht dem Architekten bei der Kostenberechnung ein Toleranzrahmen zwischen 20 und 25% zur Verfügung. OLG Naumburg, Urteil vom 28.02.2018 – 3 U 36/17; BGH, Beschluss vom 09.10.2019 – VII ZR 167/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)
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Quellenverweise: Cooper und Slagmulder 1999 „Profitable neue Produkte mit Zielkosten entwickeln“, Sloan Management Review, Vers 40, Nr. 4, S. 23-33.
