Helme auf der Baustelle Hausbau

Das mängelfreie Haus – Infopaket Hausbau Teil 1

Was beim Hausbau nicht gut geplant ist, geht in der Regel schief. Nirgendwo sonst passt dieser Satz so, wie beim Hausbau. Deshalb muss jede Baumaßnahme gut vorbereitet sein. Um ein mängelfreies und dauerhaft nutzbares Objekt zu realisieren sind viele unterschiedliche Gewerke nötig. Darüber hinaus ist fast jedes Gebäude ein Unikat, was durch äußere Einflüsse wie Bodenbeschaffenheit, Witterung und Nutzerverhalten unablässig beansprucht wird. Da ein Haus möglichst lange halten soll, müssen alle genannten Einflussvariablen in die Planung einfließen. Das beginnt schon bei der Auswahl des passenden Grundstücks. Aus dem Bebauungsplan ergeben sich bereits Hinweise und Bedingungen, was gebaut werden kann und darf. Will der Bauherr die Baugenehmigung nicht aufs Spiel setzen, muss er sich an diese Vorgaben halten. Zusammen mit dem Architekten wird dann ein individuelles Haus entworfen – das sogenannte Architektenhaus. Nach der Ermittlung der Grundlagen werden im Vorentwurf und Entwurf alle wichtigen Berechnungen hinsichtlich Energieeffizienz (Jahres-Primärenergiebedarf), Statik, bauliche und baugesetzliche Umsetzung (Brand-, Schall- und Wärmeschutz) erarbeitet. Danach werden die Pläne zur Genehmigung bei der Baubehörde eingereicht. Der Bauherr und der Entwurfsverfasser unterzeichnen den Bauantrag. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser! Nachweislich werden bereits in der Planungs- und in der folgenden Ausführungsphase die meisten Fehler begangen, sodass eine lückenlose Qualitätssicherung das Instrument für ein qualitativ hochwertiges Bauergebnis ist. Schwerpunkt der baubegleitenden Qualitätskontrolle ist die permanente Überwachung der einzelnen Arbeitsschritte während der Bauausführung, um rechtzeitig Planungs- und Ausführungsmängel zu erkennen und zeitnah zu beheben.

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Für Planer und Bauherren haben wir im Folgenden “übliche” Fragen und Antworten zusammengestellt. Die Antworten sind teilweise noch knapp gehalten und geben in Stichworten wichtige Hinweise, damit an alles gedacht wird. Die Texte der Antworten werden laufend erweitert. Wenn du eine neue Frage hast, dann schreib uns bitte unten ins Kontaktformular.

Virtuelles Interview mit dem Bauherren

Wie viel Haus brauche ich?

Wie viel Haus brauche ich? Mache eine genaue Bedarfsplanung! Hinterfrage deine selbstgestellten Anforderungen. Ein Anhaltspunkt ist die DIN 18205. Überlege die Gesamt-Wohnfläche, Anzahl, Größe und Anordnung der Räume, technische Ausstattung - optimale Energieeffizienz (Energieeffizienzhaus-Standard). Je besser du die Bedarfsplanung - am besten zusammen mit einem erfahrenen Architekten - durchführst, desto weniger Probleme werden in den folgenden Planungsphasen auftreten.

Wo soll das Haus stehen?

Prüfe das soziale Umfeld, denn das beeinflusst den möglichen Wiederverkaufswert und natürlich auch den Verkehrswert. Wo sollte das Haus errichtet werden? Wie sieht es mit der Erschließung (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, DSL-Anschluss und Weg- und Straßenanbindung) aus? Berücksichtigung: Entfernungen und Fahrzeiten zu Arbeitsplatz, Schule, Einkaufsmöglichkeiten, Arztpraxen usw. Altlasten beachten (Bebauungsplan, frühere Nutzung! Rechte Dritter (Nießbrauch).

Wann wird das Haus fertig sein?

Stecke einen Zeitrahmen ab. Der Baubeginn sollte im Frühjahr liegen und das Bauende vor dem Winter. Planungszeit, Baugenehmigungsdauer einplanen (Architekt). Plane die Bauzeit bis Fertigstellung und Einzug! Mache einen Schlachtplan für den Umzug (Auszug, Wohnung kündigen,  Miete während der Umzugsphase einkalkulieren). Zeitlichen Spielraum für mögliche Verzögerungen berücksichtigen.

Was kostet ein Grundstück?

Finde heraus, was Häuser mit ähnlichem Ausstattungsgrad kosten. Vergleiche die Marktpreise. Nutze zur Recherche das Internet, Zeitungen und spreche mit Maklern. Frage einen lokalen Architekten und schaue dir Referenzhäuser an. Besichtige Musterhäuser.

Wieviel Baukosten kann ich mir leisten?

Stecke dir einen Finanzrahmen ab: Du solltest mit 20 bis 30 Prozent Eigenkapital kalkulieren. Überschätze dich nicht bei den Eigenleistungen. Auf Baumensch findest du Tipps für realistische Werte. Kassensturz: Ermittlung der monatlichen Belastung und Ermittlung der maximalen Kreditsumme. Sind Bausparverträge reif für die Zuteilung?

Wie lege ich ein Kostenlimit fest?

Lege dir eine Obergrenze für die Baukosten fest. Ermittlung der Gesamtkosten für Haus und Grundstück und der zu erwartenden Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer, Versicherungen, Erschließungskosten, u.a.)

Sollen wir selber bauen oder kaufen?

Es gibt verschiedene Alternativen: Bauen mit einem Architekten auf eigenem Grundstück, Bau eines Fertighauses auf eigenem Grundstück, Erwerb eines Hauses mit Grundstück von einem Bauträger. Häuser und Grundstücke findest du über Tageszeitungen, im Internet, beim Makler, durch Anfragen bei der Gemeinde und über Zwangsversteigerungen (Kauf oder Erbpacht). Achte besonders auf die Lage, die Umgebung, mögliche Lärmquellen und die Nachbarschaft. Alles das kann den Wiederverkaufswert beeinflussen. Prüfe die Bebaubarkeit und die Bodenbeschaffenheit über Baugrundgutachten. Manchmal sind im Boden Altlasten! Bei unsicherem Planungsrecht macht eine Bauvoranfrage beim Bauamt Sinn. Auf jeden Fall solltest du den aktuellen Bebauungsplan einsehen und fragen, ob es einen neuen B-Plan gibt, der noch nicht rechtskräftig ist.

Wie finde ich das passende Grundstück?

Suche über Tageszeitungen, Internet, Makler, Gemeinde, Zwangsversteigerungen (Kauf oder Erbpacht). Achten Sie auf Lage, Umgebung, Lärmquellen, Wiederverkaufswert, Nachbarn. Bebaubarkeit und Bodenbeschaffenheit untersuchen (Baugrundgutachten – Vorsicht: Altlasten!). Bauvoranfrage beim Bauamt stellen (Bebauungsplaneinsehen!).

Wie finde ich die richtige Finanzierung?

Finanzierungsangebote vergleichen: bei Banken, Sparkassen, Hypothekenfinanzierern, Online-Finanzierer. Alle Finanzierungsmöglichkeiten (Bausparverträge, Hypothekenkredit, Fördermittel) abchecken, überprüfen und auswerten.

Wir wollen bauen - was nun?

Du solltest die Baumaßnahme gründlich vorbereiten! Wähle den passenden Architekten - auf Baumensch findest du Referenzen und eine Suchmaschine. Vor einem Planungsvertrag solltest du dir die Bauvorlageberechtigung vorlegen lassen. Außerdem muss der Architekt über eine ausreichende Architektenhaftpflicht verfügen. Wenn du einen Bauunternehmer gefunden hast, sollte die Bedarfsplanung mit der Baubeschreibung kongruent sein. Welche Leistungen führt der Auftragnehmer aus? Über welche Qualifikationen verfügt er? Lass dir Qualitätszertifikate und Bonitätsprüfungen vorlegen und hole dir Referenzen ein. Befrage andere Bauherren, die schon mit dem AN gebaut haben. Tipps für die Auswahl des richtigen Auftragnehmers findest du im "Infopaket Hausbau Teil 2"

Brauche ich eine Baubeschreibung?

Die Bau – und Leistungsbeschreibung ist neben dem Bauvertrag der wichtigste Bestandteil beim Bau eines Hauses! Je detaillierter die Baubeschreibung ist, desto klarer ist der Auftrag und desto besser lassen sich Sachmängel aufdecken und dokumentieren. (wichtig für den Soll - Ist = Vergleich!) (siehe Infopaket Hausbau Teil 3)

Wie prüfe ich die Finanzierungsangebote?

Über den Vergleich der Restschuld am Ende der Laufzeit. Das beste Angebot immer von einem unabhängigen Finanzierungsexperten prüfen lassen.

Wie prüfe ich den Kaufvertrag für ein Haus?

Bei Hauskauf Kauf unbedingt den Vertrag prüfen lassen. Den Vertrag für einen Haus- und Grundstückskauf muss ein Notar beurkunden. Dieser Vertrag ist Ihnen 14 Tage vor dem Beurkundungstermin auszuhändigen. Lassen Sie den Kauf- oder Bauvertrag von einem Anwalt für privates Baurecht (Bauträger) prüfen.

Was kommt nach der Planung?

Planung fertigstellen, Bauantrag einreichen. Antragsunterlagen mit Planer prüfen und unterschreiben.

Wie finde ich Bauunternehmen und wie den richtigen Preis?

Leistungsverzeichnisse vom Architekten erstellen lassen, Angebote einholen, Firmen mit dem besten Preis/Leistungs-Verhältnis (hier vor allem auf die Qualität achten!) auswählen und Verträge abschließen. Baubeginn, Bauzeitenplan und Fertigstellungstermin festlegen und vertraglich vereinbaren (Bauvertrag).

Wie prüfe ich einen Bauvertrag? Kann ich den Bauvertrag unterzeichnen?

Vertrag von einem unabhängigen Anwalt für privates Baurecht prüfen lassen. Vertragsstrafen vereinbaren (z.B. bei Nichteinhaltung von fixen Terminen (z.B. Rohbauabnahme), Rechte aus gerügten Mängeln, wenn diese nicht beseitigt werden, vorbehalten (Vertragsstrafe) Teil 4 „Planungspaket-Hausbau“

Was ist vor dem Baubeginn zu beachten?

Der Baubeginn muss 14 Tage vorher beim Bauamt angezeigt werden. Der Bauleiter ist zu benennen. Du solltest auch deine Nachbarn informieren (Lärm- und Staubbelästigung!)

Wie kontrolliere ich die Qualität der Baustelle?

Besuche die Baustelle so oft wie möglich, fotografiere und dokumentiere alles, was dir auffällt zur Beweissicherung. Führe ein Bautagebuch. Führe zusammen mit dem Architekten eine Art Qualitätssicherung durch. Die Bauqualität sicherst du durch den "Soll-Ist-Vergleich". Vor-Ort-Baubegehungen auf jeden Fall durchführen: nach dem Kellerbau, nach dem Rohbau, nach dem Ausbau und vor der Schlussabnahme. Eine Checkliste zur Bauabnahme findest du im Teil 5 unseres "Infopaketes Hausbau“

Wie mache ich eine Schlussabnahme und das schriftliche Abnahmeprotokoll?

Liste alle Mängel auf. Ein korrektes Bauabnahmeprotokoll findest du im Teil 6 „Infopaket Hausbau". Vor Ablauf der Gewährleistungsfrist sollte eine Begehung der Vertragspartner stattfinden. Die Prüfung auf Mängel sollte vor Ablauf der Gewährleistungsfrist (5 Jahre BGB (Werkvertrag), 4 Jahre nach VOB/B). Eventuelle Mängel müssen mit Fristsetzung eines realistischen Termins vom Bauunternehmen beseitigt werden.

Urteile zu Baumängeln

Handwerker müssen sich selbst kontrollieren. Müssen Bauteile zwingend vorbehandelt werden, weil es anderenfalls zu Folgemängeln kommt, muss der Auftragnehmer die erforderliche Vorbehandlung auch dann vornehmen, wenn sie in der Leistungsbeschreibung nicht aufgeführt ist. Andernfalls muss er gegenüber dem Auftraggeber rechtzeitig Bedenken anmelden. LG München, Beschluss vom 23.06.2016 - 27 U 2283/15 Bau; BGH, Beschluss vom 26.06.2019 - VII ZR 199/16 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Abriss und Neubau kann auch bei Putzrissen verlangt werden. Der Auftraggeber kann den Rückbau und die komplette Neuerstellung eines mangelhaften Bauwerks verlangen, wenn durch lediglich lokale Nachbesserungsarbeiten kein den anerkannten Regeln der Technik entsprechender Zustand hergestellt werden kann. Eine Mängelbeseitigung kann nicht wegen "hoher Kosten" verweigert werden. Entscheidend ist unter anderem, ob die Funktionsfähigkeit des Werks beeinträchtigt wird. Auch wenn die Statik des Gebäudes nicht gefährdet ist, muss der Auftraggeber das nach einer Nachbesserung verbleibende erhöhte Risiko von Putzrissen nicht hinnehmen. OLG Dresden, Urteil vom 02.02.2017 - 10 U 672/12; BGH, Beschluss vom 04.09.2019 - VII ZR 42/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Schimmel muss immer beseitigt werden. Schimmelpilzwachstum in Innenräumen ist ein Gesundheitsrisiko, dessen Beseitigung der Erwerber einer neu errichteten Eigentumswohnung vom herstellenden Verkäufer (Unternehmer) verlangen kann, ohne dass dem die Unverhältnismäßigkeit der Kosten oder des Aufwands entgegenstehen. OLG Naumburg, Urteil vom 11.07.2019 - 1 U 116/18

Urteile zu Planungsfehlern und Mängeln

Leistung besser als bestellte ausgeführt: Kein Anspruch auf Mängelbeseitigung. Auch wenn die Leistung nicht der vereinbarten Beschaffenheit entspricht, kann der Auftraggeber keine Gewährleistungsansprüche geltend machen, wenn die Ist-Beschaffenheit aus technischer Sicht qualitativ höherwertiger ist als die vorgesehene Soll-Beschaffenheit. OLG Koblenz, Urteil vom 23.02.2017 - 6 U 150/16; BGH, Beschluss vom 18.12.2019 - VII ZR 68/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bei planungsbedingten Baumängeln muss der Architekt den Vorschuss für eine Mängelbeseitigung zahlen. Soweit sich ein Planungsmangel bereits im Bauwerk verwirklicht hat, besteht kein Nachbesserungsanspruch und somit auch die Möglichkeit zur Selbstvornahme nicht mehr. Wegen vom Architekten zu vertretenden Planungs- und Überwachungsfehlern, die sich im Bauwerk bereits verwirklicht haben, haftet der Architekt auf Schadensersatz. Im Wege des Schadensersatzes kann auch die Vorfinanzierung in Form der vorherigen Zahlung eines zweckgebundenen und abzurechnenden Betrags gegen den Architekten verlangt werden. OLG Karlsruhe, Urteil vom 07.06.2019 - 13 U 161/17; BGH, Beschluss vom 20.11.2019 - VII ZR 155/19 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgenommen)

Schwarzplaner haftet nicht für Planungsmängel. Die Erbringung von Architektenleistungen "ohne Rechnung" stellt einen Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz dar und führt zur Nichtigkeit des Architektenvertrags. In einem solchen Fall stehen dem Auftraggeber keine Mängelansprüche gegen den Architekten zu. OLG Celle, Urteil vom 09.03.2017 - 16 U 169/16; BGH, Beschluss vom 24.07.2019 - VII ZR 74/17 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

Bauherr und Unternehmer vergleichen sich: Ist der Architekt "aus dem Schneider"? Ein zwischen dem Auftraggeber und dem Bauunternehmer wegen Baumängeln geschlossener Vergleich hindert den Auftraggeber nicht daran, den wegen Bauüberwachungsfehlern gesamtschuldnerisch mit dem Bauunternehmer haftenden Architekten auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen. OLG Brandenburg, Urteil vom 24.10.2019 - 12 U 47/19

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